保障房融資破局 債券利率陷“兩難”

發(fā)改委一紙《通知》直接叩開了保障房融資的希望之門。“新政”頒布短短一周，北京市就宣布了一項500億元的企業(yè)債計劃，涉及北京住總集團、北京首開集團和北京金隅集團3家地產巨鱷。一時間，如颶風一般的利好消息席卷市場，引發(fā)了企業(yè)債發(fā)行的各種猜想。

釋放積極政策信號

6月27日，國家發(fā)改委頒布的《國家發(fā)展改革委辦公廳關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》被市場當作了一個明顯的政策信號保障房相關項目的企業(yè)債將被放行。

按照通知的說法，地方政府投融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券應優(yōu)先用于保障性住房建設。滿足相關條件的地方投融資平臺公司，從事或承擔保障性住房建設項目的其他企業(yè)，都將獲準通過企業(yè)債融資。

國泰君安債券分析師陳嵐表示，為了保障房建設順利融資，監(jiān)管層可能會為企業(yè)債發(fā)行開“綠燈”。

事實上，從“十二五”規(guī)劃提出的保障房建設來看，目前的資金缺口、開工進程都令人擔憂。規(guī)劃中，今年計劃建設的保障房數量達1000萬套，所需的資金規(guī)模在1.3萬億到1.4萬億，各級政府僅承擔5000多億元，另外8000多億通過社會籌集，這給企業(yè)債發(fā)行提出了要求。

此外，由于資金的不足，保障房建設進程滯后。根據建設部公布的數據，截至今年5月底，保障房項目的開工率不足三成，這也大幅度增加了保障房項目融資的緊迫性。

急需資金填補缺口

“資金是保障房建設的最大的難題。”海通證券相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，開工率不足三成的結果不盡如人意。這讓監(jiān)管層為開拓保障房融資渠道做好了鋪墊，放行企業(yè)債就是其中之一。”

6月22日，北京住總集團董事長張貴林對媒體表示，住總今年將發(fā)行20億元5年期企業(yè)債，將用于今年的8個保障房項目。同時，他透露，北京今年整體計劃發(fā)行500億元債券用于保障房和重大工程建設，目前正在審批中。

中金公司發(fā)布的最新地產報告認為，今年地方政府保障房投資約需6000億~7000億元，考慮到銀行信貸支持和土地資金節(jié)省后還有2000億~3000億元缺口，如果有1/3~1/2通過債券市場解決，新增供給量將達到1000億~1500億元。其中，約700億元將依靠和保障房相關的城投債完成，房地產企業(yè)申請發(fā)行的企業(yè)債和中票將作為補充。

保障房債券定價兩難

在市場各界對企業(yè)債高度關注的同時，企業(yè)債發(fā)行的利率成為了市場集中關注的話題之一。

中金公司的報告認為，保障房債券屬于高收益品種，風險由發(fā)債主體決定，與一般的城投債和房地產公司債并無異。

上述海通證券人士預計，企業(yè)債的利率無疑比銀行貸款利率高。從目前市場上來看，倘若企業(yè)債券利率低于8%收益，市場資金的認可度將不會太高。“然而，利率如果達到了8%以上的話，那么意味著保障房建設的成本將過高，項目的運作風險會被放大。”

“企業(yè)債的種類也決定了它的風險。實際上，與保障房相關的企業(yè)債并無明確的政府財政保證和穩(wěn)定的還款來源，風險要看信用評級。”上述人士稱。

記者從湖北省發(fā)改委獲悉，目前，企業(yè)債的發(fā)行無疑是能緩解保障房建設資金問題的途徑之一。從《通知》的角度來看，監(jiān)管層的態(tài)度已經非常明確了。但是，在具體操作上，監(jiān)管層必須謹慎。“一方面要看市場對發(fā)行企業(yè)債的反應，另一方面要降低發(fā)行企業(yè)債對企業(yè)和股市的影響。”