“租”還是“售”？破解保障房“兩難”之道

截至5月底，不少城市保障房實(shí)際開工率不到三成，原因何在？

在我國，保障性住房建設(shè)千頭萬緒，但核心的問題只有兩個(gè)，第一是融資，第二是分配。

這兩個(gè)問題解決不好，保障房制度不僅無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，還有可能導(dǎo)致市場(chǎng)秩序混亂，引發(fā)更大的社會(huì)不滿。

兩難：“租”還是“售”？

上述兩個(gè)問題中，首要的就是融資。據(jù)住建部估算，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元。其中，中央、省級(jí)和市縣政府將承擔(dān)5000多億元，剩余的8000億元要通過融資解決。但截至5月底，不少城市實(shí)際開工率不到三成，其中最主要的問題，就是融資。

任何可行的融資方案，都必須建立在該項(xiàng)投資未來收益基礎(chǔ)上。保障房也不例外。沒有穩(wěn)定的回報(bào)模式，市場(chǎng)融資就是無源之水。典型的例子就是重慶公租房。根據(jù)市政府公布的目標(biāo)，3年建設(shè)4000萬平方米，需要至少1000億元資金。其中，政府投入300億元，向金融機(jī)構(gòu)融資700億元。有人算了一筆賬，按照目前重慶市公租房的月租金水平為每平方米10元，4000萬平方米公租房假定出租率100%，月租金收入為4億元，年租金收入為48億元。而700億元融資，年息約為6%，每年須支付利息42億元，加上6億元的維修費(fèi)用，48億元租金收入就分文未剩。

更小范圍的實(shí)踐，也證明了這一點(diǎn)。萬科在廣州的首個(gè)公租房項(xiàng)目萬匯樓，投資4824萬元，即使扣除其中1500萬元的萬科“企業(yè)公民社會(huì)責(zé)任”專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，按照目前的租金收入扣除管理運(yùn)營費(fèi)后的5萬元利潤計(jì)算，投資至少需要57年才可以收回。顯然，當(dāng)其他項(xiàng)目的回報(bào)高于這一水平時(shí)，公租房就不可能獲得融資。

縱觀現(xiàn)有的四大保障房模式，以租為主的公租房和廉租房，都不可能創(chuàng)造足夠的回報(bào)率，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)的租金，都很難保證收益率大于銀行利率，公租房的租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，就更不可能做到這一點(diǎn)。有人以上海為樣本，假設(shè)年租金以5.7%增長，內(nèi)部收益率可以達(dá)到接近6%；如果年租金增長7.1%，投資回報(bào)率也可以達(dá)到7.1%。但這只能是理論。保障房作為公共投資的項(xiàng)目，租金的任何上漲(哪怕僅僅是通貨膨脹的速度)都必定是非常敏感的。

雖然大規(guī)模的公租房建設(shè)已在路上，但合理的盈利模式仍然沒有找到。這就決定了以“租”為主的保障房模式，從一開始就難以在市場(chǎng)上融資。事實(shí)上，公租房現(xiàn)在已經(jīng)開始變味。重慶最近已經(jīng)開始允許住滿5年的租戶可以按照7~8折的市場(chǎng)價(jià)格購買。換句話說，公“租”房已經(jīng)變得越來越像限價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)適用房。

實(shí)踐表明，作為保障房供給的主流模式，如果想通過市場(chǎng)融資，必定是“可售的”無論是直接出售，還是變相出售。適合條件的保障房模式只有限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房兩種(共有產(chǎn)權(quán)房被視為商品房的一種)。

但以售為主的保障房模式，卻大都存在另一個(gè)大問題分配。由于本質(zhì)上都是以低于市場(chǎng)的價(jià)格供給住宅，市場(chǎng)價(jià)格和購買價(jià)格之間的差額，就形成了巨大的尋租空間。目前的解決辦法，是通過限定購房者的資格，排除不符合條件的購房者。但在信息不完備和個(gè)人財(cái)富快速變動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境下，甄別出合適的候選者，不是完全不可能，但代價(jià)必定是極為高昂的。

一直以來，假經(jīng)濟(jì)適用房之途，規(guī)避土地市場(chǎng)，為特定對(duì)象和團(tuán)體牟利的事件層出不窮。經(jīng)濟(jì)適用房不僅沒有解決最緊迫的需求，反而成為特定階層謀利的手段。如果任其蔓延，不僅會(huì)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致地方政府收益大規(guī)模流失，更有可能引發(fā)廣泛的不滿，使得原本為緩解社會(huì)矛盾而設(shè)計(jì)的保障房制度，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定構(gòu)成更大的威脅。

如果說當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用房與商品房市場(chǎng)價(jià)格差異不大時(shí)，社會(huì)還能容忍一定的尋租，那么在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格落差愈來愈大的今天，繼續(xù)靠這種方式轉(zhuǎn)移社會(huì)財(cái)富，就很難被社會(huì)完全容忍了。這也是為什么流行一時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房，在商品房價(jià)格飆升的今天反而日漸式微的重要原因。事實(shí)上，以租為主的保障房(公租房、廉租房)模式今天之所以大行其道，很大程度上，就是為了解決經(jīng)濟(jì)適用房的分配難題。

對(duì)策：先租后售

保障房政策之所以困難，就在于面對(duì)“兩難”：以“售”為主，雖有利于融資，卻不可避免地伴隨著巨額財(cái)富的轉(zhuǎn)移；以“租”為主，可以避免財(cái)富隨產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但也導(dǎo)致“租值耗散”，使保障房無法融資。

解決“租售兩難”的出路，不是以租代售或以售代租，而是二者的結(jié)合通過“租”來解決分配難題，通過“售”來解決融資難題。具體的建議是“先租后售”，以時(shí)間換空間：按照居民可負(fù)擔(dān)的數(shù)額，逐月收取租金，一定時(shí)間后(比如十年或十五年)，一次性補(bǔ)齊余款，獲得完整產(chǎn)權(quán)。

這一方案，實(shí)際上就是將經(jīng)濟(jì)適用房的分配普惠化既然我們無法公平地分配經(jīng)濟(jì)適用房，為什么不能讓所有人都有資格分享這一制度的好處？任何“普惠性”制度的前提，必須是“每個(gè)人”都可以負(fù)擔(dān)的。否則，政策就只能惠及特定的人群。

怎樣在不低于成本的條件下，做到“人人可以負(fù)擔(dān)”？第一，要限定建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模(比如50平方米以下)，以控制總價(jià)；第二，實(shí)行分期付款。這就是為什么必須“先租后售”。

舉例來講，假設(shè)保障房的土建造價(jià)為1000元/平方米，配套基礎(chǔ)設(shè)施(土地成本)1500元/平方米，貸款利息是5%，住房成本基本上可以控制在3000元/平方米以內(nèi)(包括15年本金、利息、物業(yè)管理費(fèi)等)，一套50平方米的住宅，總價(jià)為15.5萬元。假設(shè)每個(gè)人每月交200元，雇主交200元作為住宅公積金，一年就是4800元/人。15年以后，每個(gè)人的公積金為7.2萬元，夫妻倆公積金合計(jì)14.4萬元。只要再補(bǔ)1萬元，就可以獲得完整產(chǎn)權(quán)。

這個(gè)價(jià)格按照目前的最低工資標(biāo)準(zhǔn)，即使“藍(lán)領(lǐng)工人”也完全可以負(fù)擔(dān)。實(shí)際上，很多城市“暫住居民”現(xiàn)在的實(shí)際租金，就已經(jīng)和分期付款差不多，甚至更高。由于保障房的租金，相當(dāng)于存款(按揭)，即使略高于市場(chǎng)租金，很多人也愿意負(fù)擔(dān)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，利潤雖然不高，但風(fēng)險(xiǎn)低、規(guī)模大，在流動(dòng)性總體充裕的今天，不失為一個(gè)非常安全的投資方向。

宏觀經(jīng)濟(jì)政策：“緊”還是“松”？

商品房市場(chǎng)的價(jià)格，乃是銀行貸款判斷保障房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的基準(zhǔn)。“普惠制的經(jīng)濟(jì)適用房”雖然可以一舉解決融資和分配兩大難題，但還需要兩個(gè)關(guān)鍵的外部條件健康的商品房市場(chǎng)和寬松的貨幣供給。

任何市場(chǎng)的資金，都不會(huì)在所有領(lǐng)域平均分配，而是會(huì)首先流向回報(bào)率最高的行業(yè)。只有當(dāng)回報(bào)率最高的項(xiàng)目填滿后，資金才會(huì)外溢到回報(bào)率次高的項(xiàng)目。因此，要想吸引社會(huì)資金，保障房就必須提高自身的回報(bào)率，使保障房投資相對(duì)于其他投資更有吸引力；或者增加市場(chǎng)貨幣供給，使得比保障房回報(bào)率更高的項(xiàng)目滿足后，仍有足夠的資金流向保障房。

對(duì)于出售型的保障房模式而言，其潛在收益率同商品房的市場(chǎng)價(jià)格密切相關(guān)。因?yàn)?，商品房市?chǎng)的價(jià)格，為保障房融資提供了必要的參照商品房價(jià)格越高，經(jīng)濟(jì)適用房的潛在收益率就越高；反之，如果住宅的市場(chǎng)價(jià)格接近甚至低于建設(shè)的成本，銀行無法通過市場(chǎng)處置資產(chǎn)，保障房就依然無法通過市場(chǎng)融資。

目前政策一個(gè)隱含的預(yù)期是，商品房價(jià)格降低，會(huì)幫助無房者置業(yè)，從而解決社會(huì)的住房問題。可事實(shí)上，靠市場(chǎng)來解決住宅保障，已經(jīng)被證明是不可能的。一個(gè)簡單的事實(shí)是，目前的市場(chǎng)房價(jià)再低，大部分居民仍然買不起。商品房滿足的更多是投資的需求，真正的居住需求只能依靠保障房解決。

而要想為保障房大規(guī)模融資，商品房的市場(chǎng)價(jià)格就不是越低越好。僅就保障房融資而言，目前以打壓商品房房價(jià)為核心的房地產(chǎn)政策，與住宅問題的解決存在矛盾。因?yàn)槭袌?chǎng)房價(jià)越高，保障房的風(fēng)險(xiǎn)反而越低。要解決保障房融資問題，就需要對(duì)目前的房地產(chǎn)政策進(jìn)行必要的再思考。我的建議是，放棄價(jià)格手段，轉(zhuǎn)而通過數(shù)量工具，有區(qū)別地調(diào)控住房市場(chǎng)：一是增加保障房土地供給，確保低成本形成資產(chǎn)；二是緊縮商品房土地供給，防止資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格暴跌，為住房抵押市場(chǎng)提供穩(wěn)定的價(jià)格基準(zhǔn)。

如前所述，資金需求大、回報(bào)率低，是保障房固有的特點(diǎn)。如果市場(chǎng)銀根過緊，資金就會(huì)首先流向回報(bào)率比較高的項(xiàng)目。保障房建設(shè)就無法低成本地大規(guī)模融資。事實(shí)上，近來央行的一系列收緊銀根的舉措(包括提高存款準(zhǔn)備金率)，已經(jīng)在影響保障房的融資成本。

據(jù)新華社報(bào)道，去年貨幣比較寬松時(shí)，保障房項(xiàng)目貸款一般是維持基準(zhǔn)利率，甚至能享有下浮10%~15%的優(yōu)惠；今年以來一般是上浮10%~15%，高的甚至達(dá)到30%。很多企業(yè)抱怨，按這樣的資金成本，保障房的建設(shè)不但無微利可圖，且極有可能虧本。因此，保持適度寬松的資金供給，是保障房融資的重要前提。

特別需要指出的是，放棄對(duì)商品房市場(chǎng)的打壓，給投資型需求一個(gè)正常的市場(chǎng)渠道，不僅有利于引導(dǎo)資金，減少其他商品漲價(jià)的壓力，也有利于保障房市場(chǎng)大規(guī)模低成本融資。同時(shí)，也對(duì)地方政府獲得足夠的土地收益，償還地方債務(wù)至關(guān)重要。因?yàn)榈胤秸涮椎?000億資金中，絕大多數(shù)要依賴和房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的土地財(cái)政。打壓商品房市場(chǎng)，實(shí)際上也在間接打擊保障房。一旦市場(chǎng)房價(jià)暴跌，將直接影響地方政府的還款能力。

向所有人轉(zhuǎn)移財(cái)富

市場(chǎng)融資和公平分配并非孤立的問題，它們是保障房政策相互關(guān)聯(lián)的兩個(gè)側(cè)面兩個(gè)問題必須同時(shí)獲得解決。無論是以“租”為主的保障房供給模式，還是以“售”為主的保障房供給模式，都存在難以回避的制度障礙。“普惠性經(jīng)濟(jì)適用房”通過“先租后售”，將二者組合起來，就能夠有效破解傳統(tǒng)模式的“兩難”。

之所以采用經(jīng)濟(jì)適用房，乃是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的計(jì)價(jià)基準(zhǔn)是成本低于這個(gè)價(jià)格，就必須依賴非市場(chǎng)的利益轉(zhuǎn)移。而政府的任何補(bǔ)貼，本質(zhì)上都是轉(zhuǎn)移其他人的福利，并扭曲價(jià)格信息。因此，也是不可持續(xù)的；而高于這個(gè)價(jià)格，保障房的普惠性就會(huì)降低。價(jià)格越高，能負(fù)擔(dān)的階層就越小。

按照“先租后售”這種模式，政府的付出(土地和建設(shè)成本)并沒有增加，但產(chǎn)品的價(jià)值顯著增加。政府只是把原來被制度所抑制的財(cái)富釋放出來，從而實(shí)現(xiàn)了政府和居民雙贏。

特別重要的是，實(shí)行“先租后售”的模式，實(shí)際上是一個(gè)面向社會(huì)所有階層的財(cái)富再分配的過程。原來經(jīng)濟(jì)適用房最為人詬病的向富人轉(zhuǎn)移財(cái)富，而“普惠性經(jīng)濟(jì)適用房”可以向所有人轉(zhuǎn)移財(cái)富，獲得資產(chǎn)的居民得以通過不動(dòng)產(chǎn)升值，共同分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，從而防止經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)巨變過程中最容易出現(xiàn)的貧富分化。這一攸關(guān)社會(huì)穩(wěn)定的“社會(huì)財(cái)富再分配效應(yīng)”，是“出租”為主的保障房模式所沒有的。