蔡為民：保障房“保障”房價再漲十年

     不要以為標(biāo)題出錯！是你的念法出錯——保障房將保障、推升商品房價再漲十年！

    自從中央決定地方可以擴大融資平臺的方式，確保保障房建設(shè)資金來源，各地保障數(shù)量得以穩(wěn)定增長，也有愈來愈多的人對“房價回歸合理”充滿無限期待。問題是這種想象充滿太多變數(shù)、不確定性，甚至與現(xiàn)實背道而馳。雖然國土部信誓旦旦的表示，保障房不與商品房爭地，是新增用地指標(biāo)，但落實到地方政府卻得到截然不同的答案。

    今年（2011）年一季度全國120個城市共成交土地4372宗，環(huán)比減21%，與去年同比減13%，其中住宅用地計9661萬平方米，比2010年第四季減37%，同比則減23%。顯然計劃供地與實際成交落差明顯。

    之所以如此，有以下幾個原因。首先是土地需求方（開發(fā)商）正面臨因限購所引發(fā)之嚴峻的銷售回款壓力，各種融資渠道又被銀監(jiān)會逐一封死，使其資金鏈極其緊繃，自顧尚且無暇，何來余錢增加土地庫存？其次，各地方政府基于“樓市經(jīng)濟”、商業(yè)創(chuàng)造稅收之考慮，普遍做法是減少“只能收一次錢”之純粹住宅用地的出讓，而改以商業(yè)土地為主的城市綜合體，有些地方甚至把已出讓的宅地硬性更改為商地，即使是標(biāo)售宅地，也會要求切割一定面積配建保障住宅，以降低政府自身的指標(biāo)壓力…… 上述種種均使商品住宅用地推出數(shù)量大幅萎縮、地價反其道而行。如此一來房價要怎么個降法？令人好奇。

    此外，地方政府當(dāng)前總計負債已超過10萬億，面對龐大到令人咋舌的保障房建設(shè)經(jīng)費，將從何籌措而來？其結(jié)果恐怕還是來源于賣地收入。既要賣地當(dāng)然爭取賣高價，這就更加使得“房價回歸理性”有淪為 “美好的想象”之虞。好有一比：面粉漲價面包卻便宜了，那只說明有礙身體健康的“黑心面粉”重出江湖，或面包體積縮水了，除此之外，再無其他！總不可能是商家作賠本買賣吧？當(dāng)然，非常態(tài)性、一時半刻的促銷行為，不在此列。

    也有人問我：無論如此，至少在經(jīng)濟適用房周邊的房價總應(yīng)該會下跌吧？我看也未必，“星河灣[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息價格戶型點評]經(jīng)驗”足以證明此判斷可能失準(zhǔn)。一般來說，各地“星河灣”所處地段不一定上乘，但售價卻迭創(chuàng)新高！其所憑恃者乃建材跳躍式升級、規(guī)劃領(lǐng)先、產(chǎn)品獨樹一幟，最終贏得消費者青睞。

    同樣的道理，未來保障房周邊5公里范圍內(nèi)的商品住宅，為了與保障房有明顯、明確之市場區(qū)隔以突圍，唯一能做的，便是以“星河灣模式”不惜血本打造產(chǎn)品內(nèi)在價值，然后價位只能“義無反顧”的往高處走，力求遠遠超脫保障房所劃設(shè)之價格“紅線”，以免慘遭“殲滅”。于是保障房周邊的房價怎么降？我百思不得其解。