深圳：穩(wěn)定工業(yè)用房租賃價(jià)格迫在眉睫

最近，在寶安區(qū)福永街道開廠的胡先生很煩惱。工廠3年租約即將到期，原本計(jì)劃今年擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，眼下距離廠房租約到期只剩幾天，胡先生不僅沒有找到新場地，原本的廠房還漲租近40%，每平方米月租從26元漲到36元。

　　2018年以來，深圳市部分產(chǎn)業(yè)用房租金上漲、租賃行為不規(guī)范等現(xiàn)象直接增加了企業(yè)特別是實(shí)體企業(yè)運(yùn)營成本，對(duì)保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、營造良好營商環(huán)境產(chǎn)生了不利影響。為了遏制產(chǎn)業(yè)用房租金上漲趨勢，5月底，深圳市住房和建設(shè)局?jǐn)M定了《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施（試行）（征求意見稿）》，并面向社會(huì)征求意見，提出要通過增加有效供給、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)來穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)用房租金；通過規(guī)范租賃行為、有效降低交易成本，從而保障深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，營造良好營商環(huán)境。

　　對(duì)于寶安區(qū)而言，這個(gè)問題同樣存在。過大的場地租金浮動(dòng)，令寶安不少中小企業(yè)在加大投入時(shí)心存擔(dān)憂、躊躇不前。

　　在寶安持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境的底色下，“二房東”給寶安企業(yè)帶來了哪些陣痛？在省、市、區(qū)的相關(guān)規(guī)范與要求的框架下，寶安企業(yè)對(duì)用地成本問題還有哪些訴求、期望和建議？

　　租金上漲，實(shí)際使用面積卻減少

　　近日，寶安福永街道的胡先生正為公司規(guī)模擴(kuò)張而發(fā)愁。胡先生表示,隨著公司不斷成長，現(xiàn)有的辦公及生產(chǎn)場所已無法滿足公司發(fā)展需求，年初合伙人提出的場地?cái)U(kuò)張規(guī)劃至今還未落實(shí)，最主要原因是廠房租賃問題難以解決。

　　2017年，胡某跟合伙人從“二房東”手里租下800平方米的場地，開始服裝類產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營，當(dāng)時(shí)廠房價(jià)格為26元/平方米。近年來寶安用地緊缺，加上“二房東”等因素，全區(qū)用地費(fèi)用水漲船高，租金從原來26元/平方米漲到現(xiàn)在的36元/平方米?，F(xiàn)在，公司租賃合同即將到期，續(xù)簽意味著租賃成本進(jìn)一步提高，這使得胡先生不得不另尋場地。

　　輾轉(zhuǎn)了幾個(gè)月，至今仍未敲定合適的房源，胡先生表示：“今年舊廠房較為便宜的一樓也要35元/平方米左右，且大部分廠房都是被‘二房東’租下來再轉(zhuǎn)租，扣除公攤面積后，實(shí)際使用面積只有合同標(biāo)示的50％左右，這意味著花了更多租金卻沒有足夠的可使用面積?！?/p>

　　在即將竣工的深圳國際會(huì)展中心旁邊的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)里，企業(yè)主湯先生也遇到了同樣的問題。湯先生曾為公司租了一個(gè)2000平方米的空間，近期廠房續(xù)租時(shí)，他發(fā)現(xiàn)同樣的空間續(xù)租，因?yàn)榧哟罅斯珨偯娣e，合同租賃面積比去年增加了不少。

　　變相提高水電價(jià)格，中小企業(yè)負(fù)擔(dān)加重

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了公攤面積隱性變大、實(shí)際租金變相提高外，不少“二房東”在租賃過程中，還提高了水電價(jià)格及管理費(fèi)等。

　　目前經(jīng)營一家塑膠模具公司的唐某對(duì)此感同身受，據(jù)唐某反映，中小企業(yè)多以租賃廠房為主，不管廠房基礎(chǔ)設(shè)置如何老化，房租必三年一漲?！岸繓|”作為“中間人”，整體租下一片廠房后，再分租給企業(yè)，通常收取企業(yè)三個(gè)月的押金和一個(gè)月的租金，這種模式使“二房東”只需投入少量資金以及承擔(dān)一些基本管理功能，企業(yè)卻不得不為此付出高成本。

　　“除了房租，水電費(fèi)方面不合理的情況也普遍存在?！碧颇潮硎荆I(yè)用電原本就比居民用電價(jià)格貴，廠房每個(gè)月的用電用水需求量大，在此基礎(chǔ)上，加收差價(jià)對(duì)中小企業(yè)無疑造成很大的負(fù)擔(dān)。

　　唐某表示：“產(chǎn)業(yè)用房是一般中小企業(yè)難以逾越的瓶頸，真誠希望政府能采取相關(guān)措施為廣大租賃者切實(shí)解決‘二房東’問題。”

　　廠房變身“孵化器”，運(yùn)營模式亟待提升

　　除了單純以轉(zhuǎn)租獲取收益的傳統(tǒng)“二房東”外，近年來，隨著寶安產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展，市場催生了大批各類“創(chuàng)新空間”和“孵化器”的運(yùn)營商，這類承租者大多為專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，其承租物業(yè)后，除了提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)外，還可提供運(yùn)營服務(wù)和產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)。

　　對(duì)于這類具有一定專業(yè)運(yùn)營能力、非傳統(tǒng)型的“二房東”，市場普遍認(rèn)為，他們?cè)谝欢ǔ潭壬习缪萘诉B接原業(yè)主和租賃者的“橋梁”角色，對(duì)打通房屋、工業(yè)用地租賃供求雙方的信息通道、挖掘存量房屋資源、盤活空置房屋和工業(yè)地產(chǎn)、為入駐企業(yè)提供服務(wù)等方面發(fā)揮了一定積極作用，應(yīng)與傳統(tǒng)的“二房東”區(qū)別看待。

　　寶安某由舊工業(yè)園區(qū)改造而成的孵化空間負(fù)責(zé)人鐘某稱，她兩年前承租該舊工業(yè)園時(shí)，原業(yè)主由于難以找到合適的承租企業(yè)，導(dǎo)致園區(qū)空置了一年多?！拔覀儗@區(qū)承租過來后，把園區(qū)改造成孵化空間，目前孵化空間入駐率達(dá)到70%以上?！辩娔潮硎?，孵化空間運(yùn)營機(jī)構(gòu)在為企業(yè)提供場地的基礎(chǔ)上，還會(huì)為入駐企業(yè)提供工商、財(cái)務(wù)、法律、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)和人力資源等基礎(chǔ)孵化服務(wù)，而這些都是工業(yè)園區(qū)原業(yè)主難以提供的。

　　同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，隨著產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，部分孵化器的服務(wù)模式已跟不上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。寶安的空間運(yùn)營商亟須政府進(jìn)一步引導(dǎo)，更好地創(chuàng)新和提升運(yùn)營模式與孵化模式。

　　位于西鄉(xiāng)街道寶源路的寶安互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地Ａ區(qū)，由深圳市四方網(wǎng)盈孵化器管理有限公司投資運(yùn)營，于2012年10月正式投入使用，主要定位為科技型中小微企業(yè)孵化辦公空間。資料顯示，截至2017年底，園區(qū)已引入企業(yè)72家，出租率達(dá)85%。為了園區(qū)健康持續(xù)運(yùn)營，近兩年來，園區(qū)的空置率一直維持在5%左右。

　　今年以來，這里的空置率也逐漸上升，目前空置率達(dá)30%左右。園區(qū)運(yùn)營方稱，空置率上升的原因主要是租金提升：“業(yè)主對(duì)園區(qū)進(jìn)行再次改造，租金從改造前的60多元/平方米提升到80多元/平方米，提升幅度達(dá)20％，很多初創(chuàng)企業(yè)承受不了，對(duì)招租造成一定影響?！?/p>

　　為了改善空置率高的局面，園區(qū)運(yùn)營方四方網(wǎng)盈孵化器管理有限公司開始在提升產(chǎn)業(yè)服務(wù)上發(fā)力。在原有的創(chuàng)業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，引進(jìn)大企業(yè)的服務(wù)平臺(tái)，為園區(qū)的初創(chuàng)和中小企業(yè)提供更系統(tǒng)的服務(wù)。據(jù)了解，目前該園區(qū)已引進(jìn)了海爾、欣旺達(dá)、富士康3家大企業(yè)，可為園區(qū)企業(yè)提供更低成本的采購服務(wù)、更完善的試產(chǎn)服務(wù)和更強(qiáng)大的營銷平臺(tái)。

　　青睞優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分空間主動(dòng)空置

　　在寶安區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地中，也不乏運(yùn)營得當(dāng)、空間供不應(yīng)求的典型。為了引進(jìn)真正優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，這類空間還喊出了“寧缺毋濫”的口號(hào)。

　　天格科技園位于石巖街道羅租社區(qū)黃峰嶺工業(yè)區(qū)，2018年完成改造后正式開園，其前身是一個(gè)高爾夫球場。園區(qū)負(fù)責(zé)人楊柯介紹，園區(qū)建筑面積約6萬平方米，目前引進(jìn)了22家企業(yè)，其中，國高規(guī)上企業(yè)7家，2018年產(chǎn)值達(dá)8億多元，企業(yè)類型多以智能制造領(lǐng)域?yàn)橹鳌?/p>

　　據(jù)了解，天格科技園的租金在40元—100元/平方米，比周邊的產(chǎn)業(yè)載體高出40%，但這并不影響許多優(yōu)質(zhì)企業(yè)爭先入駐?！斑@和我們園區(qū)的定位有密切關(guān)系。”楊柯表示，天格科技園的定位是“智能制造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，全球科技成果孵化園”。

　　除了引進(jìn)科技型企業(yè)，園區(qū)還積極搭建國際交流平臺(tái)，成立了中俄兩國四地（哈爾濱、深圳、莫斯科、葉卡捷琳堡）聯(lián)合創(chuàng)新中心，搭建中俄兩國跨境跨地區(qū)的科技創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)。

　　“我們真正的角色是產(chǎn)業(yè)的服務(wù)者和投資者，將我們的資源和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的資源進(jìn)行對(duì)接，為企業(yè)解決發(fā)展中的困難，實(shí)現(xiàn)雙方一起成長?！睏羁抡f。

　　楊柯表示，天格科技園目前空置率25％左右，但這并不意味著招不來企業(yè)，更多的其實(shí)是“主動(dòng)空置”，“園區(qū)的定位是引進(jìn)規(guī)上企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)，所以有些傳統(tǒng)企業(yè)想進(jìn)駐，我們都沒有同意。當(dāng)然，租金也是一個(gè)重要因素，天格租金平均在50元/平方米，對(duì)很多傳統(tǒng)企業(yè)是偏高的，需要一個(gè)匹配的過程?！?/p>

　　同時(shí)，楊柯也坦言，由于多種原因，寶安許多工業(yè)區(qū)都存在沒有“紅本”等歷史遺留問題。近年來，寶安大力推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)“騰籠換鳥”，不少舊廠房改造升級(jí)成新型產(chǎn)業(yè)載體，引進(jìn)不少優(yōu)質(zhì)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)空間載體實(shí)現(xiàn)了突破性發(fā)展。值得關(guān)注的是，這些產(chǎn)業(yè)空間的歷史遺留問題，也無時(shí)無刻不困擾著他們。

　　“企業(yè)如果想要上市，其所在的園區(qū)必須要有‘紅本’，這導(dǎo)致不少上市公司或者有望上市的企業(yè)無法進(jìn)駐這些載體，這對(duì)園區(qū)本身甚至對(duì)寶安區(qū)都是一個(gè)極大的損失，希望未來有辦法能解決這個(gè)問題?！睏羁卤硎?。

　　■鏈接

　　寶安八項(xiàng)措施穩(wěn)定工業(yè)用房租賃價(jià)格

　　當(dāng)前，寶安進(jìn)入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的關(guān)鍵期，保障產(chǎn)業(yè)空間、穩(wěn)定工業(yè)用房租賃價(jià)格成為全區(qū)工作的重要一項(xiàng)。2018年底，寶安區(qū)發(fā)布了《寶安區(qū)關(guān)于穩(wěn)定工業(yè)用房租賃價(jià)格降低工業(yè)企業(yè)成本的若干措施（試行）》（下稱《若干措施》），制定八條措施控制寶安區(qū)工業(yè)用房租賃價(jià)格過快增長，確保工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　《若干措施》中，第一條即“嚴(yán)格保障工業(yè)用地和工業(yè)用房的功能屬性”。嚴(yán)格執(zhí)行《寶安區(qū)舊工業(yè)區(qū)整治提升暫行辦法》等規(guī)定，工業(yè)用房原則上應(yīng)保持原有使用屬性，嚴(yán)格限制工業(yè)紅線內(nèi)的工業(yè)用房轉(zhuǎn)換為非工業(yè)用房，嚴(yán)格控制普通工業(yè)用地（M1）的產(chǎn)業(yè)用房改造成新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的產(chǎn)業(yè)用房。

　　廠房租金是企業(yè)家們?cè)诎l(fā)展過程中最關(guān)注的問題，為了讓工業(yè)用房租金有參考標(biāo)準(zhǔn)，《若干措施》提出，要“定期發(fā)布工業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格”，委托第三方調(diào)查、評(píng)估，科學(xué)制定分片區(qū)、分類、分級(jí)的工業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格，對(duì)工業(yè)用房租金進(jìn)行精準(zhǔn)引導(dǎo)。工業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格每半年發(fā)布一次。區(qū)屬國企、社區(qū)股份合作公司所有或運(yùn)營管理的工業(yè)用房，租金標(biāo)準(zhǔn)不得高于同期工業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格。其他類工業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照同期工業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格制定。工業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)高出指導(dǎo)價(jià)格15%的，其出租方不得享受寶安區(qū)各類產(chǎn)業(yè)扶持政策，不得參與區(qū)屬國企物業(yè)、集體物業(yè)的招租。

　　為了防止囤積廠房、哄抬租金等違規(guī)行為的出現(xiàn)，《若干措施》提出要“嚴(yán)控工業(yè)用房的轉(zhuǎn)租行為”。區(qū)屬國企、社區(qū)股份合作公司名下工業(yè)廠房出租時(shí)，應(yīng)在租賃合同中注明未經(jīng)批準(zhǔn)承租方不得轉(zhuǎn)租、分租。對(duì)違約轉(zhuǎn)租、分租的，列入誠信黑名單，三年內(nèi)不得參與區(qū)屬國企物業(yè)、集體物業(yè)的招租。

　　此外，《若干措施》還提出，要“規(guī)范工業(yè)用房用電用水價(jià)格”“規(guī)范工業(yè)用房公攤面積”“搭建工業(yè)用房公共服務(wù)平臺(tái)”“建立投訴舉報(bào)和聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制”，搭建公平透明的服務(wù)平臺(tái)。

　　該措施獲得寶安企業(yè)的普遍歡迎。豐農(nóng)源科技董事長孟林認(rèn)為，廠房租金對(duì)于一些中小微企業(yè)而言，是一筆不小的開支與壓力，其中有相當(dāng)一部分企業(yè)最終選擇放棄經(jīng)營，就是因?yàn)閺S房租金的壓力。政府出臺(tái)這些舉措，是實(shí)實(shí)在在地在為企業(yè)減負(fù)，直接降低了企業(yè)的開支成本，讓企業(yè)輕裝前行。

　　紅果智能科技副總經(jīng)理高銳表示，這項(xiàng)政策非常好，政府出臺(tái)一系列舉措，讓企業(yè)遇事有章可循，也會(huì)更踏實(shí)地把更多的精力用在產(chǎn)品研發(fā)上，讓技術(shù)和成本都更具競爭力。

　　記者調(diào)研了解到，《若干措施》實(shí)施半年來，已初見成效，尤其是“嚴(yán)控工業(yè)用房的轉(zhuǎn)租行為”一條頗具震懾力。同時(shí)，多個(gè)街道表示，希望《若干措施》可以進(jìn)一步細(xì)化，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)基層的指導(dǎo)作用。

　　■聲音

　　創(chuàng)新孵化模式全方位幫助企業(yè)成長

　　當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)空間“二房東”問題受到普遍關(guān)注。

　　深圳市智能裝備產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、深圳市電子裝備產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長施浩認(rèn)為，對(duì)不少中小企業(yè)而言，找到合適的生產(chǎn)空間很重要，但現(xiàn)在市面上“二房東”亂漲租情況比較突出，企業(yè)在租用廠房時(shí)面臨變相漲價(jià)、隨意漲價(jià)的現(xiàn)象，讓企業(yè)不能一心一意地搞生產(chǎn)，而且“處理這方面的事務(wù)特別消耗中小企業(yè)的精力”。

　　深圳市政協(xié)委員、洲明科技董事長林洺峰認(rèn)為，“二房東”提升租金，致使企業(yè)運(yùn)營成本增加，造成企業(yè)外遷現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重?！皳?jù)我所知，本在深圳的LED企業(yè)已經(jīng)有70%—80%外遷，把實(shí)體工廠遷到惠州、東莞等周邊城市，還有遷往江蘇、浙江、江西等省份。實(shí)體工廠走了，研發(fā)就跟著走了，研發(fā)走了創(chuàng)新就沒了?！?/p>

　　工信部賽迪研究院中小企業(yè)研究所所長趙衛(wèi)東表示，近年來，為扶持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，各地都扶持了不少創(chuàng)業(yè)孵化基地。但其中許多孵化基地最后都成為了“二房東”，或者成了代理注冊(cè)公司、代理記賬的服務(wù)機(jī)構(gòu)，創(chuàng)新的元素并沒有呈現(xiàn)?！耙鉀Q這一問題，必須首先改變傳統(tǒng)的孵化基地模式?！壁w衛(wèi)東表示，孵化基地不僅要提供空間，還要給中小企業(yè)提供資源、資本、市場營銷的新思路，全方位幫助企業(yè)成長。只要孵化模式創(chuàng)新了，孵化的企業(yè)才能更長久，走得更遠(yuǎn)。

　　■他山之石

　　東莞出臺(tái)工業(yè)廠房租賃指導(dǎo)意見

　　為了規(guī)范廠房租賃市場，東莞市政府于去年12月出臺(tái)了《關(guān)于穩(wěn)定工業(yè)廠房租賃市場秩序的指導(dǎo)意見》，該意見從事前、事中、事后三個(gè)角度提出相應(yīng)的治理措施：一是明確鎮(zhèn)村廠房物業(yè)必須一律進(jìn)入鎮(zhèn)級(jí)交易平臺(tái)進(jìn)行交易，采取公開競價(jià)方式交易的，不接受個(gè)人和房產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)報(bào)名參與競投，原則上不得轉(zhuǎn)租分租；二是各鎮(zhèn)街(園區(qū))政府(辦事處、管委會(huì))要牽頭建立多單位協(xié)同監(jiān)管機(jī)制，專門設(shè)立違規(guī)轉(zhuǎn)租分租的舉報(bào)電話和受理機(jī)制，對(duì)違約違規(guī)轉(zhuǎn)租分租過程中的惡意操縱、敲詐勒索以及包庇縱容等行為，列入涉黑涉惡的專項(xiàng)打擊范圍；三是在鎮(zhèn)村廠房物業(yè)交易合同中依法約定禁止轉(zhuǎn)租分租條款和履約保證金條款，對(duì)違約轉(zhuǎn)租分租的單位或個(gè)人，依法追究責(zé)任，并列入交易平臺(tái)信用風(fēng)險(xiǎn)警示名單，3年內(nèi)不得參與全市鎮(zhèn)村廠房物業(yè)承租。

　　今年2月龍崗區(qū)在《龍崗區(qū)關(guān)于加大力度降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本的若干措施》中打出了一套降低產(chǎn)業(yè)用房租金成本的“組合拳”：一是推出產(chǎn)業(yè)用房租賃指導(dǎo)價(jià)制度，科學(xué)制定片區(qū)產(chǎn)業(yè)用房租賃指導(dǎo)價(jià)格，并定期更新；二是推動(dòng)國有集體產(chǎn)業(yè)用房調(diào)劑市場價(jià)格，加快創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)以增加產(chǎn)業(yè)空間供給；三是推出區(qū)屬國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)用房、社區(qū)集體產(chǎn)業(yè)用房租賃合同備案制度，要求區(qū)屬國企物業(yè)、集體物業(yè)對(duì)外租賃廠房合同中應(yīng)明確禁止轉(zhuǎn)租。

　　同時(shí)，針對(duì)“二房東”擅自調(diào)改水電計(jì)量設(shè)備、虛增公攤面積、虛增用水用電量、提高中間層水電價(jià)格等欺詐行為，龍崗區(qū)將開展產(chǎn)業(yè)用房租賃違法違規(guī)行為整治行動(dòng)，并建立全區(qū)統(tǒng)一的投訴舉報(bào)平臺(tái)和聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，進(jìn)行嚴(yán)厲查處，對(duì)黑惡勢力壟斷市場等行為依法予以懲處。