樓市政策難言放松 住宅市場將整體放緩

近日，河南開封取消新房3年限售的文件出臺僅一天就撤回引關(guān)注。實(shí)際上，這并不是第一次地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策“一日游”。分析人士認(rèn)為，此舉反映樓市調(diào)控難言放松，開封限售松綁撤回后，應(yīng)該暫時(shí)不會有什么城市敢跟進(jìn)貿(mào)然松綁了。

隨著棚戶區(qū)改造潮水退卻，中西部和東北地區(qū)的三四線城市樓市增長壓力比較大。受房地產(chǎn)市場降溫及經(jīng)濟(jì)放緩雙重影響，有些城市可能需要勒緊褲腰帶過日子。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況數(shù)據(jù)顯示，6月商品住宅價(jià)格漲幅穩(wěn)中有降。分城市來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅連續(xù)三個(gè)月相同；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

仲量聯(lián)行近期研究報(bào)告更是明確指出，雖然一季度的兩次降準(zhǔn)、全國平均房貸利率的連續(xù)下行以及多地落戶政策的放松等多項(xiàng)措施推動了房地產(chǎn)市場的整體預(yù)期走向相對樂觀，然而4月以來，從中央到地方的一系列政策調(diào)整無疑釋放了政策再次收緊的信號?？梢哉f，上半年全國樓市依然遵循“一城一策”的指導(dǎo)原則，政策總體體現(xiàn)出“前穩(wěn)后嚴(yán)”的態(tài)勢。

4月15日，國管公積金收緊，實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。4月19日，中央會議重提“房住不炒”。此后，市場熱度較高的西安、蘇州分別升級了限購、限售政策。土地市場熱度較高的合肥、蘇州、東莞等城市也及時(shí)收緊土拍政策。同時(shí)，東莞、岳陽等地的公積金政策又迎來新一輪收緊。

樓市調(diào)控卷土重來之際，房貸利率也在連降六個(gè)月后止跌回彈。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月全國首套房貸款平均利率為5.423%，環(huán)比上漲了0.14%，由此終結(jié)了2019年上半年連續(xù)下調(diào)的狀況。

近期的樓市調(diào)控政策說明了兩個(gè)特點(diǎn)：第一，目前樓市調(diào)控目標(biāo)依然是“穩(wěn)”，具體說來就是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，既要防范大落，同樣也要防范大起。第二，調(diào)控政策跟隨市場變化及時(shí)調(diào)整，從“長周期”步入“短周期”。

二季度,仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)重點(diǎn)一二線城市一手住宅成交約5500萬平方米，較去年同期小幅上漲5%。但多個(gè)城市在3、4月份的短暫回暖之后，隨即迎來政策收緊，市場緊縮預(yù)期增強(qiáng)，成交量穩(wěn)中有降。整個(gè)上半年，20個(gè)城市的新增供應(yīng)較去年同期增長約12%，但上半年成交量較去年上半年小幅下降3%。隨著近期多地政策重新收緊，預(yù)計(jì)下半年總體成交量將有所放緩。

此外，房地產(chǎn)融資收緊，土地市場面臨降溫也值得關(guān)注。二季度從整體數(shù)據(jù)來看，各線城市的土地平均溢價(jià)率延續(xù)了上季度的上揚(yáng)態(tài)勢。一線城市中，受大灣區(qū)政策利好推動，深圳和廣州的土地受到開發(fā)商熱捧，住宅地塊平均溢價(jià)率分別高達(dá)45%和26.5%；但上海由于嚴(yán)厲的限價(jià)政策，開發(fā)商拿地依然謹(jǐn)慎，幾乎所有宅地均以底價(jià)成交。

專家預(yù)測，下半年，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢依然復(fù)雜嚴(yán)峻，全球經(jīng)濟(jì)增長有所放緩，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨新的下行壓力。中央對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管將繼續(xù)強(qiáng)化，房企融資環(huán)境繼續(xù)趨緊，預(yù)計(jì)下半年全國商品住宅成交量有進(jìn)一步調(diào)整空間。同時(shí)，下半年開發(fā)商將放緩拿地節(jié)奏，土地市場面臨降溫，帶動房地產(chǎn)投資增速、新開工增速繼續(xù)回落。