專家：房價收入比沒有國際標(biāo)準(zhǔn)

    各國的住房觀念、消費方式、住房自有化率、城市化水平、人均耕地、房地產(chǎn)稅費、房價計算方法不同，房價收入比根本不具備可比性。中國住房自有率高達89%，房價收入比哪能不高！不從國情、市情出發(fā)，一味地表態(tài)、承諾，以致把人人都要在大城市買房的期望值吊得很高，這樣勢必把人們的正常思維搞亂，樓市調(diào)控也難見效。

    在關(guān)于房價的討論中，理論的混亂是個突出的問題。比如，3—6倍的房價收入比被人們普遍用作“國際標(biāo)準(zhǔn)”，據(jù)此得出中國10—20倍房價收入比泡沫嚴(yán)重?？墒菂s很少有人認(rèn)真思考這種比較的科學(xué)性與合理性。其實，3—6倍的房價收入比只是世界銀行專家黑馬先生(AndrewHamer)個人的研究結(jié)論而并非“國際標(biāo)準(zhǔn)”。

    一、各國的房價收入比不具備可比性

    各國的住房觀念、消費方式、住房自有化率、城市化水平、人均耕地、房地產(chǎn)稅費、房價計算方法不同，房價收入比根本不具備可比性。聯(lián)合國1998年對96個國家的統(tǒng)計結(jié)果表明，房價收入比范圍在0.8—30倍之間，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。同是歐洲，西歐、北歐國家房價收入比只有2—3倍，而東歐國家高達25—30倍。為何不同國家房價收入比相差這樣大？住房自有率高低是主要因素。西歐和北歐國家的住房自有率在30%左右，房價收入比自然低。而東歐國家的住房自有率高達90%，房價收入比自然高。中國住房自有率高達89%，房價收入比哪能不高！

    二、住房自有率高低與人們的住房觀念有關(guān)

    中國是一個農(nóng)業(yè)國家，對土地有一種天然的依賴，“安居樂業(yè)”是中國人根深蒂固的觀念，擁有一套自己產(chǎn)權(quán)的房子是人生的頭等大事。沒有房子結(jié)不了婚；為了供樓有的人不敢要孩子；當(dāng)孩子大了，又考慮為孩子買房。2011年央視春節(jié)聯(lián)歡晚會反映借房結(jié)婚的小品《新房》獲得熱捧，劇中那句臺詞“房子不重要，有愛才有家”成為新的流行語。其實，在同樣人多地少、住房困難的日本，早就明白“有房不是家，有愛才有家”的道理。年輕人租房借房結(jié)婚是再正常不過的社會普遍現(xiàn)象，其比例高達67.1%。就是在土地寬松的美國，租房結(jié)婚的人也占五成以上。電視劇《蝸居》被許多人認(rèn)為真實地反映了民生問題?？墒怯姓l理智思考過：如果像北京、上海這樣的國際化大都市，參加工作幾年的大學(xué)生都能買得起房，這些城市的人口會膨脹到什么程度？政府又如何解決急劇膨脹的人口住房問題？

    中國人的住房觀念是否應(yīng)該改變一下？抑制房價的同時是否也應(yīng)該引導(dǎo)人們尤其是年輕人理性消費？可是，目前在政府的樓市調(diào)控政策中很少看到這種引導(dǎo)。相反，我們看到的是一個又一個官員承諾一定要讓百姓買得起房。讓人們住上好房子是政府的責(zé)任，但住房政策的出發(fā)點，不僅要考慮應(yīng)做什么，還要考慮能做什么。不從國情、市情出發(fā)考慮能做什么，而是只考慮應(yīng)做什么，甚至迎合一些不切實際的住房要求，一味地表態(tài)、承諾，以致把人人都要在大城市買房的期望值吊得很高，這樣勢必把人們的正常思維搞亂，樓市調(diào)控也難見效。

    三、用房價收入比來判斷中國樓市泡沫存在幾個誤區(qū)

    第一，房價收入比從來都不是一個群體的概念，而是一個個體的概念。就是說，你應(yīng)該用這個比例來衡量你自己的購買能力，而不要去聽別人來評價你所在區(qū)域的房子是不是貴。媒體常報道某些教授、局級干部嘆息買不起房，他們買不起的實際是中心城區(qū)的房。其實，在價高者得的市場經(jīng)濟背景下，作為稀缺商品的中心城區(qū)住房，根本就不是中產(chǎn)階級的消費對象。

    第二，房價收入比偏高僅是極少數(shù)大城市。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2010年中國房價收入比為7.76，接近合理略偏高。但京滬深穗分別為17.4、15.4、15.6和9.9。導(dǎo)致一線城市房價收入比偏高的原因是城市發(fā)展的極不平衡。京滬穗深作為全國或區(qū)域政治、經(jīng)濟、文化中心和城市國際化的領(lǐng)頭羊，吸引全國乃至世界高端人才和富裕人群聚集。這些城市的住宅土地供應(yīng)是考慮常住人口進行計劃配置，但人口遷移與房地產(chǎn)交易已完全市場化，這種矛盾只能推高房價。

    第三，把中國的房價收入比與國際比較有一個不可缺少的前提，就是兩者的收入比和建房成本比必須基本一樣。比如，2008年美國人均收入約為中國的34倍，如果美國的建房成本也為中國的34倍，兩國的合理房價收入比應(yīng)該基本一樣?？墒敲绹慕ǚ砍杀具h沒有中國的34倍，因為在土地、建材和人工三大建房成本中，美國只會人工成本比中國高得多，而且也只是中國的10—15倍。

    第四，國際計算房價收入比所選取的房價是住宅套價，房價、面積和家庭收入都是取中位數(shù)，既計算一手商品房，也計算二手房和保障性住房。而歐美發(fā)達國家，二手房占市場總量的80%以上。而中國計算房價收入比選取的數(shù)據(jù)是只考慮一手商品房每平方米均價，在大城市已占交易半壁江山的二手房被排除在外。家庭收入也是平均數(shù)，而且由于統(tǒng)計困難，居民家庭收入無法涵蓋各種隱性收入，普遍存在少估現(xiàn)象。小學(xué)數(shù)學(xué)告訴我們，做數(shù)學(xué)題時必須統(tǒng)一單位。然而中國與發(fā)達國家比較房價收入比，如何進行計算單位的統(tǒng)一？貨幣購買力差異要不要進行統(tǒng)計調(diào)整？發(fā)達國家每年1.5%—3%的房產(chǎn)稅要不要折算成現(xiàn)值計入房價？城市化水平和人均耕地的巨大差異導(dǎo)致的市場供需關(guān)系差異要按怎樣的權(quán)數(shù)對房價進行修正？不對這些問題進行處理，就簡單地進行數(shù)字比較，犯的不僅是經(jīng)濟學(xué)錯誤，更是小學(xué)數(shù)學(xué)錯誤?！　∽髡呦祻V東商學(xué)院教授　　林文俏