北京禁止隔斷房 分散式長租公寓如何破局？

關于隔斷房的話題再次引發(fā)大眾關注。近日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會會同北京市市場監(jiān)管局接連發(fā)布3個合同示范文本，將禁止隔斷房提升至法律層面。

在控制房租水平基礎上，禁止企業(yè)打隔斷，獲得更多利潤。那么，對分散式長租公寓而言，該如何發(fā)展？ 

“N+1”模式之惑

新京報記者了解到，除了對租賃方式、租金等內容進行規(guī)定外，新版住房租賃合同示范文本，對于群租房的政策再次重申：以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。

“此前一直嚴禁隔斷房和群租房，這次發(fā)布住房租賃合同示范文本和房源信息發(fā)布規(guī)范，讓政策更加明確、更加堅定?！北本┓康禺a(chǎn)中介協(xié)會秘書長趙慶祥表示。

然而，由于客廳面積大、價格相對合適，且經(jīng)過租賃機構裝修后，居住環(huán)境大大提高，“N+1”房源在北京租賃市場中，有著部分需求存在。

蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平指出了目前一大現(xiàn)狀：頭部機構化企業(yè)中，“N+1”模式是一大普遍現(xiàn)象，而大量中部租賃機構或個人房源內，“N+1”的比例也非常高。

從運營角度分析，“采用分隔增加房間數(shù)量的方式，是提高坪效最為普遍的方式，也是目前長租公寓最為直接的利潤增長點?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。

值得注意的是，裝修成本偏高，或是分散式公寓面臨的一大現(xiàn)實問題?！澳梅繒r，公寓機構跟原房主簽的合約可能是三年、五年，一旦房主不再續(xù)約，裝修成本未必能掙回來。因此，公寓運營商通常采取的解決辦法是，將房屋進行分割，變成隔斷房?！闭堈曳縿?chuàng)始人楊曉松表示。

在此背景下，租房新政，或對分散式公寓運營形成直接影響，“運營企業(yè)整租過來，不允許分割，還是整租出去，那么，長租公寓存在的價值有多大？如何才能把裝修統(tǒng)一化的成本收回來？這是長租公寓運營企業(yè)必須面臨的現(xiàn)實問題?！睏顣运杀硎?。

租賃新政或影響盈利及規(guī)模擴張？

“禁止‘N+1’，意味著少了一間房。無論對哪家長租公寓企業(yè)而言，都可能影響出租率或投資回報?！蓖哐芯吭菏紫治鰩煆埡陚ケ硎尽?/p>

在房東東創(chuàng)始人全靂看來，影響最大的還是頭部運營機構，像美麗屋、中潤等中型規(guī)模企業(yè)也會受到一定影響，“企業(yè)不僅僅損失的是資金，還損失的是規(guī)模?！?/p>

不過，在影響程度上，具體還要看政策的落地執(zhí)行力度?！坝绊懹卸啻螅瘯r間有多長，今年可能還不好評估?！笨瞻讋?chuàng)始人楊現(xiàn)領稱。

不過，巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌對此持樂觀看法。在他看來，這一政策對長租公寓企業(yè)提出了更高要求，反倒會推動大型機構和平臺的發(fā)展。

之所以這么認為，高萌的理由在于：該政策并不影響龐大的租房需求，也不會減少市場規(guī)模，或阻止行業(yè)進一步市場化發(fā)展。此外，該政策并不否定企業(yè)，反而是讓優(yōu)秀、愿意持久投入和追求長線回報的企業(yè)發(fā)展得更好。

在接受采訪時，相寓方面表示，相寓堅持在合法合規(guī)的范圍內正常經(jīng)營，租房新政對相寓經(jīng)營基本不產(chǎn)生什么影響。

分散式長租公寓整體規(guī)模增長緩慢

實際上，今年長租公寓行業(yè)跌宕起伏，風波不斷。近日，有報道稱，樂伽公寓在合肥、西安等地拖欠房東租金，疑似“爆倉”，隨后樂伽公寓發(fā)出辟謠公告稱，一直處于正常運營狀態(tài)。不過，樂伽也坦言，“關于合肥市場我司依舊會正常運營正常維護，只是不再進行擴張市場”。

據(jù)克而瑞發(fā)布的2019上半年中國長租公寓規(guī)模排行榜顯示，較去年年底而言，今年上半年，分散式長租公寓運營商整體規(guī)模增長緩慢。究其原因，克而瑞研究機構認為，由于消防、甲醛、租金貸、哄抬租金等問題，分散式租賃企業(yè)被住建委等部門多次約談，約束和規(guī)范企業(yè)發(fā)展。而政府對租金上漲的嚴控，也使分散式長租公寓運營商能夠獲取的有效房源并不多，這也是導致整體規(guī)模增長緩慢的主要原因。

除此之外，不同城市對于隔斷房接受度不一，比如北京市場，今年上半年在通州等地集中拆除隔斷，整治違規(guī)，分散式租賃企業(yè)一定程度受到影響。

“一個行業(yè)從地上吹到天上，再從天上摔到地上，都是初期典型的特征，說明大家都很浮躁。坦白說，長租公寓現(xiàn)在并沒有解決大部分租客的痛點，反而抬高了市場整體租金?！比Z表示。

實際上，租賃行業(yè)不同于酒店行業(yè)，由于涉及民生，租金不能隨便上漲。在此之前， 萬科在深圳城中村的“跑馬圈地”，引起租金上漲，讓其“萬村計劃”站在了輿論的“風口浪尖”。

“基層的勞務人員需要有地方住，若房租上漲后，目標客戶改變了，但并沒有增加原來勞務人員的居住空間，而是讓他們的選擇空間更小，這是長租公寓行業(yè)面臨的一大困擾?！睏顣运煞Q。

“經(jīng)過兩三年的迅猛發(fā)展，住房租賃企業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展壯大，住房租賃行業(yè)的機構化、專業(yè)化、規(guī)模化程度持續(xù)提高，企業(yè)和行業(yè)發(fā)展摸索出一些規(guī)律，比如經(jīng)歷過高速擴張后，肯定需要慢下來，通過加強管理和規(guī)范經(jīng)營解決發(fā)展中遇到的種種問題，速度放緩是為了走得更穩(wěn)，走得更遠。”趙慶祥稱。

全靂亦認為，2019年，對長租行業(yè)來說是個反思年，暫緩擴張，是最明智的選擇。放棄沒有質量的“規(guī)模”，活得長，才是真正的“好”。

業(yè)內：需創(chuàng)新模式，提高運營效率 

“長租公寓未來還是很大的發(fā)展空間，但到底發(fā)展的方向在哪，目前還有待觀察?！?楊曉松稱。

楊曉松建議，長租公寓可在模式上有所創(chuàng)新。在他看來，長租公寓的發(fā)展方向，往“輕”的方向發(fā)展更為合適，“如果為了做一個長租品牌，做‘重’加入裝修，帶來的問題非常多，也不一定是市場真正需要的?！?/p>

他提出了一大解決方案：可將長租公寓變成物業(yè)公司幫業(yè)主打理空置房的模式，即將物業(yè)公司聯(lián)網(wǎng)，將社區(qū)內公寓整租過來，不用專門團隊，而是交給物業(yè)公司打理，做成標準化服務，“物業(yè)公司就是管房屋的，本來就不許分割，這一模式還把利潤讓給物業(yè)公司，可以實現(xiàn)盈利問題。而對租戶而言，房租也沒有很大上漲。”楊曉松稱。

在張波看來，分散式長租公寓想要突破利潤“天花板”當屬無解，很難做到“跑得快”又“跑得好”，當下最優(yōu)解是控制在北京的市場發(fā)展規(guī)模，并嚴格控制拿房成本。同時，適時擴大在熱點二線城市的布局規(guī)模。

除了在城市布局上要有所差異外，在具體的運營方面，龍東平認為，想要形成合理、長效的發(fā)展，長租公寓還需要在提升運營效率，降低管理成本，提高附加服務等方面下功夫。