房地產市場運行總體平穩(wěn) “一城一策”調控效果顯現(xiàn)

國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份，70大中城市中，房價環(huán)比上漲城市數(shù)量明顯減少，特別是二手房價格上漲的城市數(shù)量比5月減少10個。事實證明，房地產市場在三四月份出現(xiàn)的“小陽春”行情只是曇花一現(xiàn)，伴隨著5月份、6月份地方密集出臺調控政策，樓市表現(xiàn)保持理性。

“結合房價、房地產投資、房地產銷售、開工面積、土地成交等多方面數(shù)據(jù)，把這些房地產領域的指標綜合拿到一起來看，當前房地產市場運行總體還是平穩(wěn)的。” 近日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇對我國上半年的房地產市場運行情況作了如此總結。

多位業(yè)內人士在接受人民網房產采訪時表示，今年上半年，“一城一策”的調控效果逐漸顯現(xiàn)，房地產市場出現(xiàn)過熱和趨勢性下跌現(xiàn)象均已得到有效遏制，預計下半年樓市仍將以“穩(wěn)”為常態(tài)，調控或細化至“因區(qū)施策”。

政策

半年內各地樓市調控超200次

據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計，6月單月，全國各地樓市調控政策次數(shù)高達46次。據(jù)統(tǒng)計，2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，同比上漲31%，主要涉及市場治理、市場監(jiān)管、人才引進、租賃住房、信貸、需求、供給等方面。

4月19日，中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署當前經濟工作，會議再次提及房住不炒，明確要求落實好“一城一策”、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。隨后，房地產市場經歷了樓市調控的一次重要轉向：調控政策密集出臺， 5月、6月全國各地房地產調控連續(xù)2個月超過40次。

落實“一城一策”，樓市調控也呈現(xiàn)了有松有緊的分化趨勢。以西安為例，5月份房價漲幅領跑國家統(tǒng)計局70個大中城市商品住宅銷售價格的西安，于6月20日進一步升級限購政策。而這并非其第一次領漲全國，西安房價指數(shù)已連續(xù)39個月上漲。此前，西安曾出臺“四限”的相關調控政策，今年4月又再次加碼發(fā)布公積金新政。

而亦有部分城市的部分區(qū)域出臺寬松政策，如南京市高淳區(qū)局部放松限購政策。這也是繼廣東珠海、山東青島后，南京成為第三個在轄區(qū)內某一區(qū)域開放對外限購的二線城市。

除此之外，各地在以下兩個方面的政策力度同樣不?。阂皇侨瞬耪?。數(shù)據(jù)顯示，今年來全國已經有接近百城發(fā)布各種人才政策，較去年同期上漲超過40%；二是公積金政策的調整也非常密集。公開報道顯示，大部分城市調整了公積金繳存基數(shù)等方面，同時也拓展了公積金提取使用范圍。

土地

多地調整土拍規(guī)則穩(wěn)地價

今年3月以來，房企開始頻頻拿地，土地市場出現(xiàn)回暖跡象。部分二線城市為首的土地市場更是持續(xù)高熱，無論成交量、地價還是溢價率都頻頻創(chuàng)新高。

中國指數(shù)研究院報告顯示，今年上半年全國主要城市土地成交量雖出現(xiàn)了小幅下滑，但土出讓金總額近2.25億元，同比上漲16%。其中，今年上半年一二線城市仍為土地出讓的重地。

房企方面，碧桂園、萬科、融創(chuàng)、保利發(fā)展等多家房企近期積極拿地，部分房企補倉意愿強烈。機構數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，房地產OP10企業(yè)1-6月拿地總額5586億元，占TOP100企業(yè)的36.6%。

而在土地市場火爆的壓力之下，相較于較早推出限地價等政策的一線城市，部分二三線城市也已經開始有針對性地收緊相關政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，已經有包括杭州、蘇州、合肥、東莞等城市調整土地拍賣規(guī)則，如“降低一次性報價最高限價”、“價高者不一定得”等，力圖進一步穩(wěn)定地價。

對此，業(yè)內人士表示，土地市場升溫只是個別現(xiàn)象，部分城市土地交易火熱和供地節(jié)奏加快等有關，其中的優(yōu)質地塊才會產生高溢價競爭。為遏制地價的持續(xù)上揚，“一城一策”的調控思路促使各地政策調整更加精準化。在監(jiān)管層及時預警和調控之下，接下來的土地市場或有降溫趨勢，但活躍度將會得到保持，并以補庫存為導向。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙告訴人民網房產，一方面，今年以來部分城市土地出讓條件得到放寬，限價地塊減少、配建租賃或共建設施要求減少。另一方面，房企融資環(huán)境改善，資金逐步回流，預期向好，參與拍地積極性提高。熱點二線城市憑借其經濟面優(yōu)勢以及對于人才的吸引力仍會是房企布局的重點，土地市場將保持一定的熱度。

岳蒙蒙還分析認為，全年來看，調控政策將進一步深入，房企償債壓力仍較大，土地市場全面回溫的可能性不大，仍會繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。

市場

總體平穩(wěn) 多個指標增速回落

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年1—6月份，全國房地產開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1—5月份回落0.3個百分點。1-5月，全國房地產開發(fā)投資額為46075億元，增速同比小幅回落0.7個百分點。開發(fā)投資連續(xù)2個月持續(xù)下降。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出，4月份以來部分城市拿地政策有所收緊，致使房企拿地積極性下降；加之二季度以來，樓市“輸血”各渠道遭金融監(jiān)管部門緊盯，房企融資環(huán)境進一步收緊，房企資金面收緊將會影響未來投資開發(fā)進度。

商品房銷售和待售方面，1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。

長城證券分析認為，總體來看盡管近期銷售回落，上半年整體表現(xiàn)仍好于此前市場預期水平。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴人民網房產，今年1-6月份商品房銷售面積同比跌幅為1.8%。從此類增幅可以看出，目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個月負增長的現(xiàn)象，說明市場已經有所降溫。雖然3月份開始各地房屋銷售略有小陽春的態(tài)勢，但5-6月份的市場數(shù)據(jù)說明樓市回暖是有阻力的，尤其是部分三四線城市正步入降溫的通道之中。

此外，資金方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。

“從下一階段來看，一方面城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進，剛需和改善性的需求還是有的；另一方面，‘房住不炒’的理念越來越深入人心，‘因城施策’強調城市政府主體責任。這兩方面因素綜合在一起，下階段房地產市場穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是能做到的，房地產投資不會出現(xiàn)大起大落?！泵⒂抡f。