講真，買(mǎi)房路上的坑，大部分都該怪自己

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最近外國(guó)留學(xué)生又成了網(wǎng)絡(luò)的熱點(diǎn)，從山大的“異性伴讀”事件到福州農(nóng)大留學(xué)生當(dāng)街推搡交警被輕罰的事件，外國(guó)人在中國(guó)是不是享受著“超國(guó)民待遇”，引發(fā)了網(wǎng)友的熱議。

為什么不愿意拘留外國(guó)人呢？或者說(shuō)不愿意參與到涉外的事件中來(lái)呢？其實(shí)原因只有一個(gè)：

煩，太煩了。

其實(shí)涉外案件的辦理過(guò)程中，還有許許多多的問(wèn)題，比如翻譯問(wèn)題，也許剛剛還跟你談笑風(fēng)生，下一秒就說(shuō)“sorry，I can‘t understand Chinese？”，那就需要找相應(yīng)的翻譯。但事實(shí)上英語(yǔ)、法語(yǔ)這類(lèi)語(yǔ)種還好說(shuō)，但是涉及到小語(yǔ)種類(lèi)似阿拉伯語(yǔ)、波斯語(yǔ)……都得撓頭。這還只是其中最小的問(wèn)題，例如拘留會(huì)不會(huì)引發(fā)“外交糾紛”？遣返怎么操作？這些都需要層層的報(bào)告遞交和反饋。與其這樣，還不如“少干少錯(cuò)，不干不錯(cuò)”。

類(lèi)推到我們的人生大事——買(mǎi)房！從前期選房到后期交房，都有踩不完的“坑”，爬不完的檻?？偠灾?，一句話煩，真煩。

從前期的準(zhǔn)備買(mǎi)房、選房、繳納定金或訂金、簽訂購(gòu)房合同、辦理住房貸款、網(wǎng)簽等等，到后期的收房驗(yàn)房、辦理交接手續(xù)，看起來(lái)是前期很復(fù)雜，其實(shí)不然。最容易出問(wèn)題的，還是交房前后的這段時(shí)間。

這個(gè)時(shí)候常出現(xiàn)的問(wèn)題大概有四類(lèi)：收房驗(yàn)房不仔細(xì)、房屋質(zhì)量問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商逾期交房、房產(chǎn)證辦不下來(lái)。

收房驗(yàn)房

距離房子過(guò)戶給你只差臨門(mén)一腳，好多人往往在這個(gè)時(shí)候掉以輕心。對(duì)于每個(gè)買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，不管你是請(qǐng)律師收房還是自己收房，驗(yàn)房收房知識(shí)都應(yīng)該好好學(xué)習(xí)一下，這樣才能買(mǎi)到安心的房子。這個(gè)問(wèn)題我們之前也有寫(xiě)過(guò)很多。

房屋質(zhì)量問(wèn)題

發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，要不要收房呢？收的話，交的房有問(wèn)題，住人不安全，房屋貶值。但是如果不收，萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商后面跑了，樓盤(pán)爛尾了，或者房子被查封了，或者被其他人給占了，不收更被動(dòng)。

逾期交房

逾期交房，最常見(jiàn)的原因是開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題，但是按照法律規(guī)定，購(gòu)房款務(wù)必先用于建房，在房子沒(méi)有徹底完工之前，購(gòu)房款一分錢(qián)都不能挪作他用！如此看來(lái)，開(kāi)發(fā)商逾期交房的原因令人深思。

房產(chǎn)證辦不下來(lái)

按照咱們的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，要想辦理房產(chǎn)證（現(xiàn)在叫不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），必須取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件，這個(gè)文件是辦證的幾大要素之一，也是最容易出問(wèn)題的地方。

為什么有不少項(xiàng)目，不少小區(qū)無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收呢？

造成這種情況的原因很多，有的是相關(guān)款項(xiàng)沒(méi)有交清，有的是土地進(jìn)行抵押擔(dān)保和手續(xù)未完成。最常見(jiàn)的原因就是開(kāi)發(fā)商違規(guī)建設(shè)，多建多賣(mài)多掙錢(qián)，這是一部分開(kāi)發(fā)商鋌而走險(xiǎn)的原因。但是，法律法規(guī)對(duì)于房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)流程和手續(xù)規(guī)定是十分嚴(yán)格的，不是開(kāi)發(fā)商想建多少就能建多少的。

對(duì)此，不少購(gòu)房人吐槽，說(shuō)作為業(yè)主，實(shí)在是太弱勢(shì)了，只能任開(kāi)發(fā)商宰割。還有不少購(gòu)房人覺(jué)得，即使去維護(hù)自己的權(quán)利，也爭(zhēng)取不到一個(gè)好結(jié)果。

其實(shí)，法律真的賦予了購(gòu)房人很多很多的權(quán)利，遺憾的是，這些堆積如山的權(quán)利卻大多在睡大覺(jué)。如果能有二分之一，不！能有三分之一，四分之一，哪怕只有十分之一的業(yè)主能夠亮劍，能夠運(yùn)用法律賦予的權(quán)利去保護(hù)自己，也許結(jié)果是截然不同的……

能自己辦房產(chǎn)證嗎?

開(kāi)發(fā)商一再拖延房產(chǎn)證的辦理，業(yè)主又急著賣(mài)房需要房產(chǎn)證，那業(yè)主能不能自己辦呢?只要達(dá)到資質(zhì)許可，業(yè)主是可以自己辦理房產(chǎn)證的。辦理商品房的房產(chǎn)登記時(shí)，需要提供房產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、完稅證明、初始登記證明等證明，但其中一部分是掌握在開(kāi)發(fā)商手中的，所以業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理房產(chǎn)證。由于在預(yù)售登記時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了統(tǒng)一辦理分戶手續(xù)、節(jié)約業(yè)主時(shí)間，而業(yè)主也為了方便，大部分業(yè)主都是委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證。

逾期辦理怎么賠?

業(yè)主首先要查明雙方所簽訂的購(gòu)房合同對(duì)房產(chǎn)證的辦理期限、逾期辦理的違約金是如何約定的，按照雙方自愿原則，只要雙方簽訂合同時(shí)對(duì)此已經(jīng)達(dá)成一致意見(jiàn)，且不違反法律規(guī)定，這個(gè)合同條款是具有法律效力的。

但法院可對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整，在《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條中明確，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度以及逾期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)信信用原則予以衡量。

合同沒(méi)有約定怎么辦?

對(duì)于合同沒(méi)有約定違約金、損失數(shù)額難以確定的，可以表示找開(kāi)發(fā)商協(xié)商或訴訟二選一，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，但最終賠償數(shù)額還是法院來(lái)進(jìn)行判決。

還有大家關(guān)心的學(xué)區(qū)問(wèn)題，新房大多都是樣式合同，也就是說(shuō)除了戶型、面積、房號(hào)等其他都是定死的。但是一定要注意補(bǔ)充協(xié)議。相對(duì)來(lái)說(shuō)二手房的優(yōu)勢(shì)就在此體現(xiàn)出來(lái)了。畢竟未來(lái)政策還會(huì)如何變動(dòng)，尚未可知。

如果是二手房，購(gòu)房者完全可以在合同條款中對(duì)購(gòu)房目的予以充分陳述，并約定相關(guān)的違約責(zé)任。例如：甲方購(gòu)房目的為子女能夠順利就讀某學(xué)校，賣(mài)方承諾房屋屬于該學(xué)校學(xué)區(qū)房，能夠順利就讀，且房屋所屬學(xué)籍未被占用可正常使用。如出現(xiàn)不屬于該學(xué)區(qū)或?qū)W籍已被占用等原因，導(dǎo)致上述目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)方可解除合同，賣(mài)方需支付違約金XX元。

tips. 不是所有的事情能用拉橫幅解決的，今時(shí)不同往日，與其寄希望于輿論，不如集結(jié)起來(lái)用法律保護(hù)自己，至少有了判決書(shū)，開(kāi)發(fā)商必須要履行。

還有下一期的避坑指南，想先從哪一期開(kāi)始呢？

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