評(píng)論：供需逆轉(zhuǎn)價(jià)格理性才能激活市場(chǎng)

    調(diào)控至年中，一場(chǎng)多方期待的供求關(guān)系變局駛?cè)脒M(jìn)行時(shí)。

    從數(shù)據(jù)上來(lái)看，據(jù)北京中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，目前全市積壓庫(kù)存總市值約8185億。截至6月28日，北京商品房庫(kù)存總面積分別為：期房面積1512.0532萬(wàn)平米，現(xiàn)房面積1804.8620萬(wàn)平米?？値?kù)存面積為3316.9125萬(wàn)平米，相比春節(jié)調(diào)控前的3181.2614萬(wàn)平米增加了約136萬(wàn)平米。

    而在供應(yīng)面積放大的情況下，市場(chǎng)簽約量卻一路走低。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至本月28日，北京今年上半年的商品房住宅簽約總量為42935套，創(chuàng)三年來(lái)最低，同比去年同期下調(diào)了17.2%。

    在這樣的供需結(jié)構(gòu)下，市場(chǎng)供需比已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。北京中原地產(chǎn)測(cè)算，市場(chǎng)供需比已經(jīng)從上月同期0.9/1的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)變?yōu)楸驹碌墓?yīng)超過(guò)需求。截至28日，6月供應(yīng)套數(shù)為9170套，簽約套數(shù)為6490套，供需比為1.4∶1。

    除了紙上數(shù)字之外，一個(gè)個(gè)推盤小高峰下的滯銷現(xiàn)象更形象地描畫了市場(chǎng)的冷清。6月以來(lái)多個(gè)樓盤的當(dāng)日銷售率一再走低，達(dá)到六成已經(jīng)為熱銷盤，而大多數(shù)樓盤如中鐵青秀城、天潤(rùn)福熙大道的當(dāng)日銷售率在兩成至三成，更有樓盤則不足一成。

    排號(hào)熱、搶房潮已經(jīng)不再，樓市由賣方市場(chǎng)回歸到買方市場(chǎng)，購(gòu)房人的理性已經(jīng)不是一種趨勢(shì)，而是直接反映到樓盤銷售效果。記者在多個(gè)開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)接觸到的購(gòu)房人，大多數(shù)不急于出手，銷控板上零星貼上的認(rèn)購(gòu)標(biāo)記，不會(huì)再觸痛他們買房人焦慮的神經(jīng)。

    買方的冷靜，讓市場(chǎng)另一頭的賣方不得不冷靜。調(diào)控政策趨緊下的樓市，已經(jīng)沒(méi)有了低成本、便捷的融資渠道，由于預(yù)售資金監(jiān)管分四個(gè)時(shí)點(diǎn)給開(kāi)發(fā)商放款，按揭回款也需要一定周期，賣房得來(lái)的真金白銀，刨除各種費(fèi)用，短期內(nèi)落入開(kāi)發(fā)商口袋的寥寥無(wú)幾。有開(kāi)發(fā)商測(cè)算，目前賣掉一套100萬(wàn)房子的賬面金額，實(shí)際當(dāng)即回款也僅5萬(wàn)元，資金鏈越發(fā)緊張。

    前方滯銷，后方大量供應(yīng)還待下半年擠入市場(chǎng)。此時(shí)，一方的理性只能帶來(lái)樓市的低迷，而多方的理性才能促成市場(chǎng)良性的發(fā)展。

    供求關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格。供大于求的格局下，價(jià)格必然走入下行通道。購(gòu)房人的觀望只因價(jià)格還未達(dá)其心理預(yù)期，而在這種時(shí)局下，依舊要等米下鍋、延續(xù)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商如不主動(dòng)“理性”———理性看待以價(jià)換量，理性看待長(zhǎng)期利潤(rùn)率與短期資金回報(bào)率的平衡。任何一種變局中，只有幸存者，才能成為建設(shè)者。樓市價(jià)格足夠理性時(shí)，才是市場(chǎng)被再度激活時(shí)。