債市融資能否扛起保障房建設大旗?

    國家發(fā)展改革委辦公廳日前發(fā)文，允許地方政府投融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券，并要求這些公司將籌措的資金優(yōu)先用于保障性住房建設。這對飽受資金困擾的保障房建設來說，可謂久旱逢甘霖。

    保障房建設迎來了及時雨。國家發(fā)展改革委辦公廳日前發(fā)文，允許地方政府投融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券，并要求這些公司將籌措的資金優(yōu)先用于保障性住房建設。這對飽受資金困擾的保障房建設來說，可謂久旱逢甘霖。然而，債券融資究竟能在多大程度上解決保障房建設資金缺口問題？在地方政府融資平臺負債率高企的情況下，后續(xù)的償付和資金監(jiān)管問題如何保證，又會帶來哪些風險？為此，證券時報記者采訪了住建部政策研究中心副主任王玨林、上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭、第一創(chuàng)業(yè)研究所副所長王皓宇和國泰君安首席地產(chǎn)研究員孫建平。

    保障房企業(yè)債將迎來大發(fā)展

    資金支持是保證保障房建設的關(guān)鍵。據(jù)住建部測算，要完成今年新開工1000萬套保障房的任務，至少需要投資1.3萬億元，其中，約5000多億元資金由中央政府和省市縣政府籌集，剩余8000多億元由社會機構(gòu)和保障對象及所在企業(yè)籌集。然而今年中央財政用于保障性住房的補助資金僅有1030億元，再加上財政部剛發(fā)行的首批涉及11個省市的504億元地方債，資金缺口很大。為此，國家發(fā)改委發(fā)文允許地方政府融資平臺發(fā)企業(yè)債，將籌措的資金優(yōu)先用于保障房建設。那么，企業(yè)債的融資規(guī)模會有多大？能否擔起重責？

    王玨林認為，地方融資平臺發(fā)企業(yè)債具體規(guī)模主要根據(jù)需要來確定，估計能利用這項政策的地方和企業(yè)都會使用。

    楊紅旭對企業(yè)債的發(fā)行規(guī)模表示擔心，“保障房建設資金缺口很大，如果能發(fā)行上千億元企業(yè)債，則效果顯著。”在他看來，能夠發(fā)行多少企業(yè)債尚難確定，畢竟保障房投資收益低，而市場資金比較緊張。

    王皓宇則持比較樂觀的態(tài)度。他認為，保守估計，今年保障房企業(yè)債供給將大幅增加，少則2000億元～3000億元，多則高達4000億元～5000億元。

    目前各種融資渠道相繼對保障房敞開了大門，例如短融、中票、企業(yè)債等都對保障房項目放開。但在孫建平看來，大城市保障房資金基本可以解決，貧困地區(qū)仍存在較大困難。

    公租房項目是融資難點

    保障房的融資來源主要有四種模式：一是政府財政，包括中央和地方財政投入、住房公積金貸款、土地出讓凈收益、地方政府發(fā)債等；二是企業(yè)自有資金；三是企業(yè)貸款；四是企業(yè)發(fā)債，包括發(fā)行中票、企業(yè)債、公司債等。而哪些保障房項目適合通過發(fā)債來融資呢？

    據(jù)王皓宇介紹，在保障房各類別中，棚戶區(qū)改造房由于最終要出售或租賃給原住戶，有還本來源，且有政府資金支持，再借助發(fā)債，能較大比例解決資金問題。經(jīng)濟適用房和兩限房最終出售給個人，資金回款有保障，擁有一定的利潤空間，也可以用發(fā)行債券方式融資。而公租房和廉租房無法還本，且低息，因此資金籌集不能靠發(fā)企業(yè)債，只能依賴土地財政。

    孫建平進一步分析指出，經(jīng)濟適用房、限價房等可出售型的保障房項目由于政府有一定的對接措施，且供不應求，開發(fā)周期及資金回流周期短，且配套的商業(yè)設施部分可以貢獻收益，整體凈利率一般在3%～8%。因此開發(fā)商建設積極性相對較高，基本不存在融資困難。而公租房是政府委托開發(fā)企業(yè)代建，之后一次回購，政府持有產(chǎn)權(quán)，建成以后只租不售，如果按照現(xiàn)在市場的情況，最快也得30年收回本金，而且最擔心的是后期運營管理。因此，公租房項目的資金籌措是難點。

    以北京為例，北京每年預計建設6萬套公租房，需投入220億元～250億元，5年在1000億元～1500億元以上，由政府主導建設，土地部分免費劃撥，政府需要投入總投資的30%，每年需要60億元左右，而70%要靠銀行貸款、保險、社?；鸬荣Y金投入。

    楊紅旭對此表示贊同，他也認為，公租房的運營模式尚未定型，與限價房和經(jīng)適房相比更復雜，風險也較大，這也是保障房融資最大的難點，而這部分用于公租房的資金缺口將近2000億元。

    警惕融資平臺添新愁

    盡管國家允許地方融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債，為地方政府和企業(yè)開辟了一個融資渠道，但是在地方政府融資平臺負債大幅攀升，現(xiàn)金流風險加劇的背景下，再發(fā)新債，引起了業(yè)界對其未來償付能力和資金是否會被挪用等風險的擔憂。

    楊紅旭認為，發(fā)債畢竟是在透支地方和企業(yè)的未來收入，尤其是地方融資平臺借貸“老病”未除，又要添“新愁”，也得考慮未來的承受力與風險隱患。因此必須加強監(jiān)管，別讓企業(yè)發(fā)了債，轉(zhuǎn)手把錢花在非保障房事業(yè)上去。

    審計署最新數(shù)據(jù)顯示，在10.72萬億元的地方政府性債務中，有4.97萬億元是屬于地方投融資平臺的。在王皓宇看來，審計署的統(tǒng)計范圍只是6576個平臺公司，相較央行的統(tǒng)計幾乎少一半，因此地方投融資平臺的實際負債規(guī)?？隙ǜ哂?.97萬億元。而且在北京和上海的統(tǒng)計范圍內(nèi)的城投企業(yè)，有半數(shù)以上的企業(yè)資產(chǎn)負債率達到60%，其中，最高的達到90%。

    王皓宇指出，地方投融資平臺近年來的負債已經(jīng)大幅攀升，現(xiàn)金流問題愈演愈烈，一方面銀行對地方融資平臺的貸款大幅收緊，另一方面地方土地出讓收入銳減，使城投企業(yè)現(xiàn)金流受到進一步打擊。他指出， 在貨幣政策沒有松動的情況下，大規(guī)模發(fā)行企業(yè)債將大幅推高社會資金利率水平。

    對于風險防范問題，王玨林認為，金融管理部門必須加以控制。一是要對企業(yè)進行評估；二是?？畋仨殞Ｓ茫蝗情L期跟蹤監(jiān)督；四是違規(guī)嚴肅處理。在發(fā)改委下發(fā)的通知中也明確提出，為了防范政府性債務風險，承擔保障性住房建設任務的投融資平臺公司應按照有關(guān)要求，滿足現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的公開發(fā)行企業(yè)債券的相關(guān)條件。在債券發(fā)行后加強對發(fā)行人和投資者的后續(xù)服務與管理，各地發(fā)改委應加強對發(fā)行人募集資金使用方向的引導、監(jiān)督，保障募集資金的?？顚Ｓ?。要督促發(fā)行人落實償債計劃及保障措施，按計劃提取償債資金，進行專戶管理，提高資金使用效益，有效防范償債風險。