房地產(chǎn)信托饕餮盛宴 暗藏三重風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)調(diào)控的種種措施間接地成就了房地產(chǎn)信托的一場(chǎng)饕餮盛宴。然而，需要警惕的是，風(fēng)險(xiǎn)也隨著水漲船高。除了房企、信托公司面臨直接的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策亦可能面臨受沖擊、被綁架的風(fēng)險(xiǎn)。

    此輪房地產(chǎn)調(diào)控開啟之后，房地產(chǎn)企業(yè)從證券市場(chǎng)獲取融資的道路受阻，房地產(chǎn)信托開始受追捧。隨著限購(gòu)、提高貸款首付比例等措施的執(zhí)行，商品房銷售速度明顯放緩，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的通道也不再暢通無(wú)阻。而銀行信貸的緊縮，使得房企不得不另辟蹊徑，房地產(chǎn)信托因此迎來(lái)饕餮盛宴。

    用益信托工作室統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5個(gè)月，投向房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品規(guī)模總計(jì)1168.17億元，占全部新增規(guī)模的45.12%。其中5月集合信托市場(chǎng)成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)256.46億元，再次刷新4月創(chuàng)下的248億元的歷史高位，也突破了去年單月最高226.54億元的紀(jì)錄。

    公開數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，不僅融創(chuàng)集團(tuán)、世貿(mào)股份、泛海建設(shè)、萬(wàn)通地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、綠城集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商公開發(fā)行信托計(jì)劃，中小開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也鐘愛(ài)有加。另有數(shù)據(jù)顯示，投向商品房開發(fā)的房地產(chǎn)信托規(guī)模仍占總規(guī)模近84%；其次是商業(yè)地產(chǎn)占9%左右；保障房項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)模僅占5%左右。

    可以看出，為獲得流動(dòng)性，各類型房企都難以掩飾對(duì)信托產(chǎn)品的依戀。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的渴求不僅推高了信托發(fā)行量，也推升了信托收益率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年1至4月房地產(chǎn)信托的平均年收益率高達(dá)9.6，較之去年明顯上升。有信托業(yè)人士測(cè)算，當(dāng)前的房地產(chǎn)信托收益率一般在8%—10%左右，算上渠道的費(fèi)用，開發(fā)商的信托融資成本大約在12%—18%之間。

    因此，高昂的融資成本與銷售回籠資金的不暢必然昭示著風(fēng)險(xiǎn)。

    其一，目前開發(fā)商的信托融資利率大多數(shù)已經(jīng)超過(guò)15%，但由于開發(fā)商目前資金緊張，加上其他的融資渠道收緊，很有可能出現(xiàn)與信托約定的回購(gòu)期內(nèi)償還或置換信托貸款的資金無(wú)法及時(shí)到位的情況。

    其二，房地產(chǎn)企業(yè)為流動(dòng)性付出了較高的代價(jià)，這成為其不愿降價(jià)銷售樓盤的重要理由。然而，成交量萎縮與高房?jī)r(jià)的博弈在時(shí)間上不斷書寫風(fēng)險(xiǎn)，為信托資金到期能否歸還畫上大大的問(wèn)號(hào)。

    其三，為房地產(chǎn)調(diào)控政策增添可能的風(fēng)險(xiǎn)。地方土地收入縮水的現(xiàn)實(shí)，再加上房企成本加大、房?jī)r(jià)無(wú)法松動(dòng)的預(yù)期，或?qū)⑹拐{(diào)控的落實(shí)和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)面臨打折的尷尬。

    值得注意的是，在各種壓力之下，部分地方政府已然在某些細(xì)節(jié)方面松開調(diào)控之手。36個(gè)城市的限購(gòu)擠出了部分房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)資金，同時(shí)也使得這些城市商品房成交量同比大幅下滑。但是，高成本的樓面價(jià)與流動(dòng)性使得商品住宅價(jià)格長(zhǎng)時(shí)間“堅(jiān)挺”。而在開發(fā)商打折促銷之前，地方政府先松動(dòng)了“限購(gòu)”，比如?？谒山壛寺糜蔚禺a(chǎn)，武漢則放開了高端人才購(gòu)房。