新國八條實施4月樓市調(diào)查:開發(fā)商資金吃緊 開始掏家底

    新國八條實施4個月樓市調(diào)查：記者暗訪發(fā)現(xiàn)樓盤降價猶抱琵琶半遮面

    “我們只是提供優(yōu)惠，而不是降價”，“特價房還有加推”……以限購、限貸為特征的“新國八條”實施至今已4個月，調(diào)控成效漸現(xiàn)。記者暗訪廣州樓市發(fā)現(xiàn)，不少樓盤都有一些優(yōu)惠，猶抱琵琶半遮面地開始“降價”。

    下半年廣州樓市何去何從？省統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示，今年前5個月開發(fā)企業(yè)資金吃緊。記者還深入金融界了解到，有的貸款利率上漲了五成，其他融資渠道成本也高企。有統(tǒng)計顯示，近來開發(fā)商資金來源中近四成來自銷售回款和利潤累積構(gòu)成的企業(yè)自籌資金。

    對于這種掏“家底”維持開發(fā)投資的狀況，證券業(yè)分析師呈悲觀態(tài)度，看淡后市，至少認(rèn)為中小房企將率先降價。廣州開發(fā)商則認(rèn)為向來穩(wěn)健的廣州樓市后市仍以盤整為主，房價只會是微降。經(jīng)濟學(xué)者認(rèn)為，廣州樓價降幅或在10%以內(nèi)，而這種降幅將刺激需求，對房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展反而有好處。

    市場篇

    一手

    大樓盤不提降價但有“實折”

    小開發(fā)商屢推“特價房”促銷

    記者走訪廣州樓市發(fā)現(xiàn)，與前一階段相比，不少樓盤的價格雖然有所松動，但是實質(zhì)性下降依舊不太明顯，特別是在今年供應(yīng)量還不如去年同期的中心區(qū)。

    上周雙休日，記者來到位于海珠區(qū)核心地段的東銀廣場，看到銷售中心內(nèi)一臺客都沒有。“現(xiàn)在我們還有最后二三十套的樓王單位，均價大概24000元/平方米，如果真的要買，還可以有一個特別的九八折優(yōu)惠。”銷售人員一再強調(diào)，“樓盤只是在提供優(yōu)惠，而不是降價”。

    中心區(qū)樓盤略有優(yōu)惠，番禺、花都、增城等近郊又如何呢？記者發(fā)現(xiàn)，在近期供貨量大增的番禺，開發(fā)商想出了很多新的優(yōu)惠點子來吸引買家。招商金山谷之前在售一批毛坯單位發(fā)售均價大概在14000元~15000元/平方米，而“現(xiàn)在新推出的一批單位均價大概13500元/平方米，還帶精裝修。”銷售人員表示，由于價格比較實惠，樓盤開盤1個月來已經(jīng)賣出了大半。

    而在目前廣州一手樓成交主力的花都、增城，記者以買家身份暗訪發(fā)現(xiàn)盡管樓盤絕口不提降價，但細探之下有“實折”，特別是增城在限價的背景下，有樓盤一口氣在周末推出30套“特價房”。

    相比大開發(fā)商羞答答的諱言降價，一些小開發(fā)商樓盤似乎更急于推貨。位于花都的豪利花園，一周前推出的“城中薈”優(yōu)惠很大，均價8000多元直減20000元，再打97折，大約相當(dāng)于打95折，低價似乎吸引不少看樓客，銷售大廳有四五臺客都在咨詢。

    而在實行限價的增城，金澤豪庭在周末兩天一口氣推出30套“特價房”，價格在8000元/平方米左右，比非特價房的單價便宜近1000元。銷售陳小姐說，周六推出20套優(yōu)惠價馬上就賣光了。

    供應(yīng)：下半年新推項目大開發(fā)商供應(yīng)占1/3

    記者了解到，今年廣州樓市上半年供應(yīng)縮減，尤以中心區(qū)為甚。但據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計，截至6月28日，廣州全市十區(qū)二縣市預(yù)計將于今年下半年開盤/推貨的項目達143個，其中增城、番禺、花都估計都將成為供應(yīng)主力。中心六區(qū)估計也會有53個項目開盤，新貨主要集中在天河、海珠和白云區(qū)。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在即將計劃推貨的項目中，有接近50個為越秀地產(chǎn)、萬科、雅居樂、保利等大型知名品牌開發(fā)商的項目，占比近1/3。

    二手

    成交慘淡中介“舉牌”攬客

    業(yè)主放盤價開始松動

    “朝暉苑80方 153萬”、“耀星華庭109平方 265萬”……在二手交易集中的市區(qū)，地產(chǎn)中介“舉牌”重新多了起來。在天河北路上，記者就看到六七名中介經(jīng)紀(jì)在“舉牌”，記者稍微駐足，一位經(jīng)紀(jì)就湊上前來問要不要買房。在海珠區(qū)，記者同樣見到了舉牌中介。

    “現(xiàn)在舉牌的多了、密了，以前舉牌半小時可能就撈到一個客，但現(xiàn)在可能要站半天才有一個客。”滿堂紅天河北分店店長高先生說，現(xiàn)在買賣不景氣，為了爭搶街客，一些中介惟有“重操”舉牌。

    高先生說，現(xiàn)在開始有業(yè)主愿意讓價，“比如180萬元的交易，如果一次性付款，可以便宜2萬元，因為現(xiàn)在業(yè)主也知道銀行放款難。”業(yè)主放盤量也稍比年初增多，“一些業(yè)主怕高位回落，就想賣了套現(xiàn)”。

    資金篇

    針對不合監(jiān)管層規(guī)范的開發(fā)商

    廣州部分銀行已停止開發(fā)貸款

    記者采訪了解到，針對部分不合監(jiān)管層規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)商，廣州部分銀行已停止了開發(fā)貸款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率也“水漲船高”，提高到基準(zhǔn)利率五成以上。而且近期，銀監(jiān)會《銀行資本充足率新規(guī)（征求意見稿）》提高了房地產(chǎn)與地方融資平臺開發(fā)貸款風(fēng)險權(quán)重，引發(fā)業(yè)內(nèi)對開發(fā)貸款風(fēng)險憂慮，這必將導(dǎo)致該銀行在房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)貸款增速“剎車”。

    記者了解到，從今年第二季度開始廣州地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款放款已明顯減速，銀行明確只針對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶進行貸款。

    記者走訪多家銀行還發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)貸款的利率也出現(xiàn)不同程度的上浮。一家國有銀行公司業(yè)務(wù)經(jīng)理對記者明確表示，開發(fā)貸款利率水漲船高。“我們不愁貸款出路，很多公司在搶開發(fā)貸，因此利率上浮五成也是很正常的。”該業(yè)務(wù)經(jīng)理表示。“目前的宏觀調(diào)控對中小企業(yè)的影響是比較大的，而且銀根收緊，有的銀行批了錢后，還要分三次放貸”，恒大集團董事局主席許家印在接受記者采訪時表示。

    受到銀監(jiān)會對開發(fā)貸款的監(jiān)管要求與銀行信貸投放計劃限制，銀行業(yè)內(nèi)預(yù)計下半年開發(fā)貸款利率也將攀升，中小型開發(fā)商也只能“望貸興嘆”。“說實在的，開發(fā)貸款是塊肥肉，利潤很高， 哪家銀行也不愿意放棄，我們只能壓縮給中小企業(yè)的小額貸款，騰出額度給開發(fā)貸款。” 廣州一家城商銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理胡星對記者表示。

    開發(fā)商手中暫時還有“米”

    自籌資金難支撐投資擴張

    目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資途徑，過去主要為三個途徑，分別為信貸、信托以及資本市場。在銀行收縮貸款之后，今年6月以來，各地房企早已開始通過各種渠道融資，減少對銀行融資的依賴。截至28日，雅居樂等11家房企在半個月左右的時間里，通過銀行借貸、發(fā)行票據(jù)以及信托等各種方式找錢，發(fā)債規(guī)模已達到424.4億元。

    但多家上市房企股權(quán)融資泡湯，借殼上市門檻大幅提高。因此，借道信托、海外發(fā)債等途徑也成為了諸多上市房企的選擇。而市場融資成本高昂，會“吃掉”業(yè)績增長。

    開發(fā)商資金來源幾乎是全面收縮，因此增加房價下行的壓力。但根據(jù)數(shù)據(jù)推算，目前房企的資金是緊而不斷，而且?guī)齑娌]有惡化到2008年的程度。因此，房價可降，但短期不會降太多。

    根據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年一季度，117家上市開發(fā)商的經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額為負(fù)362.09億元，而去年同期為負(fù)408.08億元。同時，這117家2011年一季度末持有的現(xiàn)金達到2073.51億元，而去年同期持有的現(xiàn)金額為1949.02億元。如萬科去年一季度末的現(xiàn)金量僅為179.18億元，但今年一季度末就攀升到371.89億元；保利地產(chǎn)也從138.72億元增長到今年同期的155.73億元；恒大地產(chǎn)截至6月20日，現(xiàn)金也超過230億元。這也意味著，即使開發(fā)商面臨重重調(diào)控，但手中暫時還是有錢的。因此，大房企降價的欲望并不很強。

    “現(xiàn)在我們的項目都賣得不錯，而且手中也不是很缺錢，可能會變通一點價格，但要是大規(guī)模降，我估計不太現(xiàn)實。”廣東某大型開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者。

    而目前開發(fā)商這種自籌資金占比較大的情況令業(yè)界擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示，自國家出臺針對樓市的宏觀調(diào)控以來，開發(fā)商自有資金快速增長，今年前5個月，房企的自籌資金超萬億元。

    后市分析

    證券業(yè) 看淡房產(chǎn)后市認(rèn)為中小房企將率先降價

    開發(fā)商 認(rèn)為后市盤整為主

    經(jīng)濟學(xué)家 認(rèn)為降幅10%以內(nèi)對地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有好處

    開發(fā)商：

    尚無小開發(fā)商抱團自救 外圍區(qū)域有下探壓力

    對于后市走向，廣州的大開發(fā)商們還較為樂觀。許家印近日在公開場合表示，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果已經(jīng)出現(xiàn)，房價基本穩(wěn)定，部分房價增長較快的地區(qū)，房價可能不會再漲了，但二、三線市場不排除房價還會繼續(xù)上漲。富力集團副總裁朱榮斌近日也表示，廣州住宅房價在國內(nèi)一線城市中較低，而且一向較穩(wěn)，加上供貨有限，即便調(diào)整也在10%以內(nèi)。

    廣州的一些中小開發(fā)商也不悲觀。“一線品牌開發(fā)商由于不少上市，需要向股東負(fù)責(zé)，其實業(yè)績的壓力比中小開發(fā)商壓力更大。”家和企業(yè)集團副總裁張建勛表示，中小開發(fā)商并不像外界想象中孱弱，特別是年銷售額在10億~50億元的中等開發(fā)商更容易發(fā)揮小快靈的特點，其實目前的狀況比大開發(fā)商更從容。不過，對于一些在某個城市只有一個項目的開發(fā)商來說，資金的壓力同樣很大，需要迅速回籠。“小開發(fā)商已經(jīng)開始整合各自的資源，抱團自救，這種情況在武漢、長沙等非一線城市已經(jīng)出現(xiàn)，但在廣州沒有發(fā)現(xiàn)這種情況。”張建勛坦言，下半年廣州樓市的供應(yīng)量估計將放大兩成，在需求不增加的情況，外圍區(qū)域確實有下探的壓力。

    “沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。我們一個樓盤在賣別墅，18000元每平方米入市，比周邊有的洋房價格還低，去貨就非常理想。”張建勛說。

    漢國置業(yè)（中國）副總經(jīng)理洪小文則認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商降價其實并不能解決問題，畢竟需求已被抑制，在限購令下，最受影響的還是成交量。開發(fā)商目前大部分都沒有資金問題，挺上一兩年，限購令的作用將逐步打折扣，他對未來的房價走勢依然抱有信心。“每天都有人踏入18歲，也有人獲得新的購房資格，一段時間累積下來，這部分需求同樣會爆發(fā)。”

    專家學(xué)者：

    10月前廣州房價難有實質(zhì)下降

    曾任職歐洲央行的瑞穗證券大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光分析，美國剛剛結(jié)束了二次量化寬松政策，經(jīng)濟形勢持續(xù)低迷，這種情況短期內(nèi)難以改變。而在國內(nèi)，未來估計貨幣政策將持續(xù)收緊。目前，房地產(chǎn)企業(yè)最好的結(jié)果就是價格適當(dāng)下降10%左右，剛性需求就有望被重新激發(fā)出來，這樣對房地產(chǎn)行業(yè)和整體經(jīng)濟都是有好處的。

    “廣州樓市整體仍將比較穩(wěn)定，下跌可能性不大。”暨南大學(xué)教授胡剛表示，與一線城市相比，廣州整體樓價仍不算太高，同時火車南站、奧體中心等大型板塊仍屬于價格洼地，這些都支撐廣州房價長遠往上走。在大開發(fā)商資金普遍并不緊張的情況下，預(yù)計10月前廣州房價都難有實質(zhì)性下降，而明年初可能會有所調(diào)整，調(diào)整幅度也不會超過10%。

    證券業(yè)：

    悲觀看后市

    中小房企或先降價

    廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛卿在接受本報記者采訪時表示，目前開發(fā)商多種融資渠道都不是很順暢，資金相對緊張，將會刺激房價走低，而且中小房企率先降價的幾率比較大。但由于中小開發(fā)商的產(chǎn)品比較單一、數(shù)量較少，“他們降價銷售能否起到連鎖反應(yīng)還需要進一步觀察。”沈愛卿表示。

    不過，萬聯(lián)證券房地產(chǎn)分析師黃鵬則顯得悲觀，他告訴記者，即使一小部分開發(fā)商降價，不僅會影響周邊樓盤的價格，而且還會從某種程度上改變市場的購買預(yù)期。因此，在他看來，大面積降價的可能性越來越大。首先，如果現(xiàn)金供應(yīng)很緊張了，降價求存幾率較大；其次，下半年都是開發(fā)商推盤旺季，這么多供貨，市場購買不旺，不降價估計就不是很好賣；最后，目前政策可能釋放出新的信號，“發(fā)改委這次突然對10多家開發(fā)商因一房一價執(zhí)行不力而罰款。而且一些過去很守規(guī)矩的開發(fā)商都在榜單上，這是不是意味著高層希望以此警示開發(fā)商房價要松點，或者是要求開發(fā)商積極參與保障房建設(shè)呢？”