保障房雄起表面神奇 民營房企透露沒有門路參建

　　保障房最近成為低迷市場的一劑“強心針”：“涉保”上市公司股價逆市大漲、保障房投資成為商品房投資萎縮的最“給力”補充。

　　所以，當(dāng)住建部的一則報告披露，我國百強房企中有七成企業(yè)缺席保障房建設(shè)時，很多人頗感迷惑，不是迷惑這些房企沒有社會責(zé)任，而是疑惑這么一個“名利雙收”的“香餑餑”，會有那么多房企不懂得珍惜。

　　原因何在？綜合多位業(yè)內(nèi)多方人士的分析，許多地方“有做頭”的保障房項目大多被當(dāng)?shù)卣尘暗钠髽I(yè)占據(jù)，外來房企尤其是民企根本沒機(jī)會，這是其一；其二，保障房多種類型的項目，尚未能形成公開、透明、成熟的運作體系，存諸多未知風(fēng)險，房企不愿也不敢冒這個險。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說，“保障性住房的關(guān)鍵在于土地問題，參與保障性住房建設(shè)的主體的盈利空間多少也在于土地的問題，地方政府不在土地問題上讓步，地方政府發(fā)債也好，企業(yè)平臺融資也好，進(jìn)行保障性住房建設(shè)都是無稽之談，這也是百強房企中有七成未參與保障房建設(shè)的主要原因。”

　　保障房“雄起”：表面的神奇

　　近日，資本市場終于迎來兩個多月跌跌不休后的第一縷“曙光”，其中保障房概念板塊異軍突起。

　　云南城投(600239.SH)，這家早已因大規(guī)模參與地方保障房建設(shè)而為投資者追捧的地方保障房建設(shè)企業(yè)，股價一路飆升；另一家地方保障房建設(shè)的重點參與企業(yè)——首開股份(600376.SH)發(fā)布公告，公司向銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊，擬在銀行間市場發(fā)行不超過43億元的中期票據(jù)，所募集資金將用于保障性住房項目的建設(shè)，近期股價業(yè)表現(xiàn)不俗。

　　保障房的能力似乎還不止于此。就在上周四，水泥股集體大漲，并且?guī)硬ＡА⒔ㄖú暮蜋C(jī)械等保障房概念股集體飆升。

　　有分析人士則分析，保障房作為主題投資概念再度受到資金青睞。一時間，保障房迎來了它對資本市場龐大影響力的又一次高潮。

　　可是，住建部一個報告披露的情況，讓許多人有些看不懂。這份由住建部政策研究中心披露的百強房企《中國房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任實踐報告》顯示，截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)參建保障房的整體情況并不樂觀，百強名單中僅有30家在2007年至2010年間參與保障房建設(shè)，排名前十的企業(yè)全部參與，其他70家房企未參建。

　　大部分房企缺席保障房的現(xiàn)狀，絕不僅僅是社會責(zé)任層面的問題。據(jù)本報記者了解，原因恰恰在企業(yè)主動意愿之外不愿被提及的一些方面。

　　參與保障房之難

　　保障房工程規(guī)模龐大，除了政府相關(guān)的投入以外，需要更多社會、市場的廣泛參與和推動，這也是目前推動保障房工程的一個共識。但在實際操作中，多數(shù)地方的保障房項目主要開發(fā)企業(yè)，依然是本地國資背景的房企，包括一些政府機(jī)構(gòu)旗下的相關(guān)開發(fā)企業(yè)，市場化的開發(fā)商尤其是民營企業(yè)，參與的比例相當(dāng)小。

　　“這些主導(dǎo)地方保障房項目的國企，雖然在當(dāng)?shù)負(fù)碛邢喈?dāng)?shù)氖袌稣加新屎陀绊懥Γ湔嬲?guī)模其實并不大，絕大多數(shù)并不在百強房企之列。”專家陳晟說，從統(tǒng)計的因素，這也是出現(xiàn)百強房企7成未參與保障房的一個原因。

　　為什么多數(shù)地方的保障房項目開發(fā)建設(shè)，以地方政府背景的企業(yè)為主？這才是問題的關(guān)鍵。

　　陳晟指出，“據(jù)我所知，多數(shù)地方政府對參與保障房項目的企業(yè)，是有較高的門檻設(shè)置的。例如在上海，一般要求開發(fā)企業(yè)擁有一級資質(zhì)，僅有少數(shù)情況下會允許僅達(dá)到二級或再低資質(zhì)的房企參與。”而擁有一級開發(fā)資質(zhì)的房企，占房企的比例就不高。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，一些相對優(yōu)質(zhì)的保障房項目，尤其是在一些中小城市，這相當(dāng)于是企業(yè)穩(wěn)妥的盈利機(jī)會，但現(xiàn)實情況是，除了有當(dāng)?shù)卣尘暗钠髽I(yè)外，其他房企基本沒有機(jī)會。“很多地方政府將這些項目直接給指定的企業(yè)運作。”

　　對此，不少民營房企的一些高層深有體會。“沒有門路。”是記者采訪的多位相關(guān)人士普遍提及的一個關(guān)鍵因素。

　　景瑞集團(tuán)董秘許朝輝就曾坦言，作為民營企業(yè)，景瑞很關(guān)注保障房的投資機(jī)會，但不知道怎么進(jìn)入。“不少地方政府在保障房的土地供應(yīng)、開發(fā)流程、投資回報等具體方面的游戲規(guī)則，還不是很透明、成熟，我們也是欲投無門。”許朝輝說，這是一個巨大的市場，雖然總體利潤較低，但民企同樣很有興趣。

　　而面對存在太多不確定性的保障房項目，市場化房企對新投資要求較為嚴(yán)格、謹(jǐn)慎，往往只能選擇放棄，至少不敢全面介入。

　　許朝輝認(rèn)為，目前不少央企、地方國企對于在民企看來存在不確定性風(fēng)險的保障房項目，依然投入，除了企業(yè)性質(zhì)所需承擔(dān)的地方保障責(zé)任外，這些企業(yè)客觀上擁有與地方政府“討價還價”的途徑和資格，這是其他企業(yè)所不具備的。

　　并非所有地方國企都愿意參與保障房。一位上海國資上市企業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)投資部門的人士就告訴本報記者，“如果沒有政府明確要求，我們一般不做保障房項目，除非是集團(tuán)母公司為了通過開發(fā)保障房項目盤活手頭的存量工業(yè)等非商品住宅用地。要去公開市場上拿土地做保障房項目，幾乎沒有國企會很愿意。”

　　真正難題：建立完善透明體系

　　據(jù)國家審計署最新公布的審計報告，8個省區(qū)16個城市中，有10個城市2010年廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地計劃未全面落實，實際少供地7335畝。4個城市保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房建設(shè)用地未按規(guī)定達(dá)到住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。因管理辦法不完善、配套設(shè)施不健全、部門協(xié)調(diào)不力等，有4407套廉租住房被違規(guī)租售或另作他用，有4247套廉租住房分給了不符合條件的家庭，還有4428套保障性住房長期空置。一些地方保障性住房資金管理也不夠嚴(yán)格，此次審計共發(fā)現(xiàn)少提取廉租住房保障資金21.49億元，多申報和挪用等問題金額0.9億元。

　　這些問題讓許多企業(yè)望而卻步。不同性質(zhì)的房企，不能、不愿或不敢參與相應(yīng)特點的保障房項目背后的關(guān)鍵原因，就在于保障房體系本身還有太多需要進(jìn)一步完善的地方。

　　“地方政府手里能夠自主支配的，是土地。而地方政府的管理者們也明白，只有給開發(fā)商點‘好處’，才能讓開發(fā)商來參建保障房。而這‘好處’并非保障房自身杯水車薪的盈利，最實惠的也還是土地。”張宏偉直言。

　　資金瓶頸依然是目前保障房工程面對的第一大難題。據(jù)用益信托工作室最新報告測算，目前保障房資金主要通過三個途徑解決，一是中央財政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約為10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%～20%，由此結(jié)合相關(guān)官方披露的數(shù)據(jù)測算，除政府資金外，保障房建設(shè)還存在著8000億的巨額資金缺口。

　　有關(guān)部門一周之內(nèi)兩次從政策方面為保障房建設(shè)開辟融資渠道，張宏偉則認(rèn)為，盡管政策上為保障性住房在融資渠道上敞開了大門，但這兩種渠道的融資規(guī)模，尚不能證實可以支撐保障性住房這么龐大的工程。“地方發(fā)債支持保障房建設(shè)不像商品房那樣有利可圖，同時由于資金監(jiān)管等體制上尚不完善，會帶來一系列問題。”

　　中房信分析師崔琳指出，未來保障房的政策走向直接取決于2011年保障房完成情況，但從長遠(yuǎn)來看，保障房政策的成敗與否，則更多的在于后期的持有及運營，前期建設(shè)和投入力度越大，后期持有風(fēng)險也越大。“首先體現(xiàn)在分配機(jī)制上，保障房對現(xiàn)有公共政策帶來極大的考驗。其次，就目前來看，保障房后期管理上往往以政府為主導(dǎo)，而非走市場化運作路徑。政府對保障房的持續(xù)運營和維護(hù)能力，是個考驗。”