京滬大量樓盤優(yōu)惠仍然滯銷 降價疑為營銷噱頭

    從1月份的第三次樓市調(diào)控開始，到現(xiàn)在已半年有余。北京、上海、深圳等幾大城市均出現(xiàn)大量樓盤優(yōu)惠促銷的現(xiàn)象，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查顯示，部分樓盤降價促銷后，依然存在滯銷情況。

    新浪樂居調(diào)查顯示，上海上半年降價樓盤有156個，占市場在售樓盤的30.29%。然而，如此大面積的樓盤優(yōu)惠并未促成真正的熱銷。同時，中房信的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年新開的樓盤中，銷售率超過70%的僅有40多個樓盤，若去掉被錯誤納入統(tǒng)計樣本的部分樓盤，銷售率超過七成的新開樓盤中，實際只占全部181個新開盤的10%。其中，近六成的新開樓盤銷售率未達(dá)到50%的半年度指標(biāo)。

    同樣的情況還出現(xiàn)在北京。在記者調(diào)查的十多個北京降價樓盤中，絕大多數(shù)樓盤的銷售率不到70%。

    為何樓盤推出優(yōu)惠后，依然大面積出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即使是在降價后，樓盤的銷售價格仍遠(yuǎn)高于購房者對房屋價值的判斷，進(jìn)而導(dǎo)致優(yōu)惠樓盤的滯銷。如果開發(fā)商希望在下半年改變這類局面，必須通過一系列手段，讓項目的銷售價格更貼近本身的價值。

    京、滬降價樓盤多滯銷

    記者首先對北京樓市進(jìn)行了調(diào)查。4月，北京通州樓盤京洲世家對外宣布，該樓盤均價22000元/平方米，直降6000元/平方米至16000元/平方米，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，該樓盤實際成交均價只有15262元/平方米。截至6月28日，該樓盤成交10套，簽約率約10%。此外，旭輝御府、中建港灣家園等樓盤，預(yù)售價與實際成交均價差距在3000元/平方米以上，但樓盤簽約率都較低。

    同樣的現(xiàn)象也出現(xiàn)在上海?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》曾報道，中海御景熙岸的報價為18000～22000元/平方米，不僅遠(yuǎn)低于網(wǎng)上參考價格，部分房源甚至比去年同期開盤的同區(qū)域樓盤保利林語溪還低，但中房信統(tǒng)計顯示，該樓盤截至6月26日，只出售了30%的已推出房源。

    今年4月份，曾率先在周邊其他樓盤降價1000元/平方米的保利湖畔佳苑，截至6月26日只出售上半年全部推出房源的35%。同樣降價銷售未熱銷的還有綠地集團(tuán)旗下部分項目。該公司曾在6月份推出多個樓盤的降價優(yōu)惠活動，但截至6月26日依然有三個樓盤的銷售率未過50%。

    中房信的統(tǒng)計顯示，截至6月，上海已有156個樓盤進(jìn)行降價促銷活動，但今年上半年新開盤的181個新開樓盤中，有100個樓盤的銷售率未達(dá)到已推出房源總數(shù)的50%。

    然而，樓盤降價取得了效果的是華南地區(qū)。近期，深圳樓市熱銷盤幾乎無一例外是限價項目，甚至個別項目開盤即售罄。據(jù)統(tǒng)計，5月以來，深圳限價樓盤有近8個，均出現(xiàn)熱銷場面，而受限價政策影響，價格分別下調(diào)10%～20%。其中，6月4日，位于觀瀾的招商觀園推出504套房源，開盤均價為每平方米1.2萬元，大大低于同片區(qū)其他樓盤均價3000元，引發(fā)購房者通宵排隊搶購。

    記者查閱網(wǎng)易提供的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，5月以來，成交量位居前列的大部分位于廣州“限價”區(qū)域的增城、花都一帶。

    降價僅為營銷噱頭？

    在部分降價樓盤遭遇滯銷時，部分價格較高的高端樓盤卻成交火爆。中房信統(tǒng)計顯示，平均成交價格接近10萬元每平方米的上海紫園，以及瑞虹新城、徐匯苑、慧芝湖花園等成交均價達(dá)到4萬元/平方米左右的高價樓盤，銷售率卻在80%以上。值得一提的是，此前上述樓盤大多未進(jìn)行降價優(yōu)惠。

    為什么降價銷售的樓盤遭遇滯銷，而高端住宅在不降價的情況下，依然熱銷？上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍表示，降價樓盤之所以出現(xiàn)滯銷的根本原因，是所謂的降價多為營銷噱頭，樓盤的價格仍遠(yuǎn)高于項目的真實價值。反觀那些熱銷的高價樓盤，雖然部分項目的價格較高，但開發(fā)商的報價基本符合真實價值，所以盡管項目的售價比較高，但成交情況要好于一般樓盤。

    陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖也有類似看法。他認(rèn)為限購令帶給市場的最大變化，是購房者更多出手那些他們認(rèn)為真正具有購買價值的房地產(chǎn)。

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長楊少鋒也認(rèn)為，在限購令下，讓一個城市的買方數(shù)量相對固定化、有限化，人為地制造了供大于求的局面。在這種人為的供大于求的背景下，樓市開始由“價格時代”向“價值時代”轉(zhuǎn)變。在“價值時代”中，價格并非最重要的營銷手段，房地產(chǎn)內(nèi)在的人性化居住價值才是最佳的營銷方式。伴隨市場買方群體年齡結(jié)構(gòu)的上移及調(diào)控下供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，購房者的買房行為愈發(fā)理性與挑剔。在選房時，買房者的買房需求已逐漸由之前的“買到房”的初級階段向“買好房”的階段轉(zhuǎn)移。

    價值地產(chǎn)極度稀缺

    按上述觀點，北京、上海等城市的成交量之所以同比出現(xiàn)大幅度下滑，其中最重要的原因是價值地產(chǎn)的稀少。由于市場中缺乏價值足夠的產(chǎn)品，導(dǎo)致新盤降價后依然滯銷。

    上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉表示，今年上半年，上海10萬元/平方米的住宅成交了60多套，較去年同期翻了一倍。其中，雖然有上海紫園大量集中成交的因素，但根本原因還是購房者認(rèn)定目前的價格符合價值。

    同時，漢宇地產(chǎn)研究經(jīng)理陳浩表示，目前購買10萬元/平方米以上高端住宅的購房者大多來自金融業(yè)，對價值和價格的判斷力高于普通的消費(fèi)者。從中也可以看出，目前市場上具有價值的地產(chǎn)項目還是存在。

    “即使目前已取得熱銷的部分樓盤，其價格也未必接近價值。促成熱銷的原因，往往只是樓盤的營銷工作做得較好，包裝得比較到位。”一位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為。

    此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾多期報道上海出現(xiàn)的“人造豪宅”現(xiàn)象，通過營銷、建筑以及囤地等多種方式，有意無意制造高價樓盤的稀缺性，進(jìn)而讓購房者誤會，認(rèn)為目前的售價遠(yuǎn)低于價值。

    無論如何，相對整個市場來說，價值地產(chǎn)仍只是滄海一粟。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的分析人士表示，如果開發(fā)商要走出上半年的業(yè)績不佳陰影，需要在價值地產(chǎn)的開發(fā)、銷售上投入更多的努力才是出路。