賈臥龍：中國房地產(chǎn)泡沫在泄氣的四大跡象

     近年來房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了瘋狂的“成長期”，近乎盲目的快速發(fā)展同時也吹大了中國房地產(chǎn)泡沫。2011年，在國家宏觀調(diào)控的嚴厲打壓下，房地產(chǎn)泡沫暫停了繼續(xù)擴大的趨勢，轉(zhuǎn)而步入下行通道，中國房地產(chǎn)泡沫正在泄氣……

    跡象一：量價齊跌成勢

    中國樓市曾經(jīng)延續(xù)了相當一段時間的“量價飛漲”局面，然而進入2011年樓市的“牛市”卻漸行漸遠。經(jīng)過了量跌價漲、量漲價跌，到量價齊跌，房地產(chǎn)銷售陷入“洼地”。 5月份，北京日均成交套數(shù)為464套，環(huán)比4月份下降了1.69%，開盤項目整體均價為22278元/平方米，環(huán)比下降3.9%，天津二手住宅成交4029套，成交面積31.7萬平方米，環(huán)比下降1.3%，成交均價7651元/平方米，環(huán)比下降5.4%。無論是新房還是二手房，還是成交量與房價的并肩齊跌，都表明中國樓市已不再堅挺，房地產(chǎn)泡沫開始泄氣。

     跡象二：住房結(jié)構(gòu)分化

    “十二五”規(guī)劃中今年建設1000萬套保障房的宏偉計劃改變了開發(fā)商的建設結(jié)構(gòu)和居民的住房結(jié)構(gòu)。受政策引導，開發(fā)商轉(zhuǎn)移了部分商品房建筑計劃到保障房項目，導致保障性住房供給大幅增加，低端市場與中高端市場之間的住房供給結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)分化趨勢，中高端住房供給偏緊趨勢更加突出，低端住房供需矛盾有所緩和。關(guān)注中低收入人群的政策轉(zhuǎn)向在住房結(jié)構(gòu)層面詆毀了房地產(chǎn)泡沫。

    跡象三：投資投機性需求退市

    “買漲不買跌”的心理一直深刻影響著中國樓市的購房需求，因此，除剛性需求以外，中國樓市又派生出大量的投資投機性需求。“限購限貸”政策的實施，將相當一部分投資投機熱錢擠壓出房地產(chǎn)市場，扼殺了房地產(chǎn)泡沫的“潛在動力”，至此，剛性需求占據(jù)了樓市的絕對主導地位。購房需求的凈化，使得房地產(chǎn)泡沫失去了繼續(xù)膨脹的根源。

     跡象四：土地市場遇冷

    一度火爆的土地市場由“競拍”直降“流拍”。激烈的“競拍”在助推房價上漲的同時也吹大了房地產(chǎn)泡沫，而近期頻現(xiàn)的土地“流拍”現(xiàn)象又給樓市泡沫找到了“出氣通道”，使得泄氣在所難免。土地市場遇冷到何種程度？開發(fā)商拿地的謹慎態(tài)度可謂前所未有，甚至在業(yè)界好評如潮的成都航空港一號地都淪落到被“流拍”的境遇，可以說，全國范圍內(nèi)土地市場陷入了整體“焦慮”狀態(tài)。

    曾經(jīng)房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹引起了業(yè)內(nèi)的一致警惕，其帶來的負面影響使得樓市發(fā)展一直飽受著質(zhì)疑的煎熬。如今，房地產(chǎn)泡沫泄氣已成定局，但冷淡低迷的市場反應使得樓市發(fā)展前景撲朔迷離，理性回歸之路的陣痛終究無法逃避，此時的我們更應整裝待發(fā)，積極面對。