前五月128個城市土地收入降5% 下半年調(diào)控難松

    上半年各地土地出讓收入大幅下滑，地方財(cái)政面臨考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士分析，盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)或面臨一些新的不確定性因素，但總體上難言松動。

    土地出讓收入銳減

    方正證券統(tǒng)計(jì)，1-5月，全國128個城市土地出讓金比去年同期下滑了5%。5月，一線城市的土地成交溢價率已回落至18.93%。

    上海的土地出讓收入出現(xiàn)大幅下滑，上半年上海土地出讓收入總額約為336億元，僅相當(dāng)于去年的兩成，出讓的土地總面積為503萬平方米，建筑總面積為856萬平方米，所有土地折合樓板價成交均值近6000元/平方米。而去年上海一共出讓了567幅土地，出讓總收入高達(dá)1524億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，上海的土地出讓收入在連續(xù)多年創(chuàng)出新高之后，今年全年很有可能首次出現(xiàn)下滑。

    北京的土地出讓情況同樣不容樂觀。截至6月27日，北京上半年共計(jì)出讓各類用地113塊，出讓土地的總面積為1031.09萬平方米，出讓總金額為324.8億元。出讓金額與去年同期相比下降了48.6%，其中，住宅用地出讓金為120.3億元，同比下滑75.4%。

    與土地出讓收入下滑相伴，土地儲備貸款面臨壓力。2009年北京市土地出讓收入約928億元，2010年為1636.72億元。2009年北京市完成土地儲備開發(fā)投資1165億元，2010年完成土地儲備開發(fā)投資1470億元，兩者基本匹配。而根據(jù)北京市《2011年度土地儲備開發(fā)計(jì)劃》，今年計(jì)劃安排土地儲備開發(fā)投資為1000億元，如果土地出讓收入大幅下滑，則土地儲備貸款壓力驟增。

    此前地王頻出的杭州市場也頗為冷淡，賣地收入創(chuàng)下了近五年來的新低。今年上半年杭州主城區(qū)地價環(huán)比、同比增速放緩，共賣地77.55億，創(chuàng)下了近五年杭州主城區(qū)上半年賣地新低。而此前四年，上半年杭州主城區(qū)的賣地金額均在百億之上，2010年上半年的賣地金額更創(chuàng)出250億元新高。

    深圳今年上半年則只有5塊住宅和商業(yè)性辦公用地出讓，出讓總收入僅22.79億元。

    中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，土地市場行情趨冷原因復(fù)雜，和當(dāng)前嚴(yán)厲調(diào)控的政策環(huán)境有關(guān)，房企對后市的預(yù)期下降，買地意愿下降，資金鏈緊張，支付能力下降。此外，和地方政府的土地出讓方式、推地的節(jié)奏、策略、數(shù)量、結(jié)構(gòu)有關(guān)。

    上海某開發(fā)商告訴中國證券報(bào)記者，政府的調(diào)控態(tài)度很堅(jiān)定，開發(fā)商對房價預(yù)期開始變得不樂觀，由于拿地后要等兩三年商品房才能上市，開發(fā)商對后市普遍信心不足。

    地方財(cái)政壓力驟增

    土地出讓收入銳減，隨之而來的就是地方財(cái)政的吃緊以及地方政府性債務(wù)的巨大壓力。

    審計(jì)署報(bào)告顯示，截至2010年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務(wù)余額共計(jì)10.72萬億元人民幣，其中政府負(fù)有償還責(zé)任的6.71萬億元，擔(dān)保責(zé)任的2.34萬億元，可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的1.67萬億元。

    部分地區(qū)和行業(yè)償債能力弱，存在風(fēng)險隱患。從地區(qū)來看，有78個市級和99個縣級政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)率高于100%，分別占兩級政府總數(shù)的19.9%和3.56%。部分地方的債務(wù)償還對土地出讓收入依賴較大，至2010年底，地方負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額約2.55萬億元，涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。

    有專家表示，在地方融資平臺最旺盛的地區(qū)，土地作為地方政府最重要的資產(chǎn)，被大量收儲，注入平臺公司，目前這些地方恰恰就是資金最吃緊的地方。地方融資平臺貸款大部分是土地抵押貸款，很多還款主要依靠土地出讓收入。如果土地市場繼續(xù)低迷，地方的土地出讓收益繼續(xù)縮水，會使土地抵押貸款的債務(wù)開始惡化。一些地方的“鐵公基”項(xiàng)目漸露違約苗頭。

    土地財(cái)政的吃緊使得關(guān)于地方政府房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度放松的傳言此起彼伏。4月就有傳言，?？谑幸蚍康禺a(chǎn)相關(guān)收入減少，擬停止執(zhí)行“限購令”，后遭到?？谑邢嚓P(guān)部門否認(rèn)。房地產(chǎn)業(yè)在?？谪?cái)政收入中占比超過四分之一，增收額占比接近二分之一。

    隨后又有傳言稱大連將修改限購政策，自6月1日起在大連市高新園區(qū)及城四區(qū)內(nèi)購買住房，認(rèn)定房屋套數(shù)改為以個人為單位，而不是以家庭為單位，該傳言后也被大連市政府否認(rèn)。就連限購政策最嚴(yán)格的北京，也被爆出擬放寬高端住宅限購的傳言，后來北京市相關(guān)部門也出面進(jìn)行了澄清。

    調(diào)控政策難言放松

    中原地產(chǎn)北京市場研究總監(jiān)張大偉表示，目前北京市場商品住宅庫存相比春節(jié)前增加了1.5萬套，庫存積壓影響開發(fā)商拿地積極性。1-5月，北京的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為2034.3億元，由1-4月的同比增長2.2%轉(zhuǎn)為下降2.6%，數(shù)年來首次出現(xiàn)下調(diào)。

    鑒于土地市場的快速降溫，以及地方財(cái)政以及地方融資平臺的巨大壓力，有部分業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，下半年地方政府可能在房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)上打折扣。

    專家陳晟指出，一線城市是房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)城市，所以短期內(nèi)沒有松動可能性。但是二線城市迫切希望取消限購或者限購有所松動，有些地方政府希望在某些區(qū)域?qū)ο拶徚钸M(jìn)行一些松動，但估計(jì)難以成行。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“限購令”對二三線城市造成了很大影響，部分二三線城市甚至可能存在取消限購的意愿，到年底有可能會有部分城市退出，但之前調(diào)控政策不太可能明顯放松。

    從目前限購令的規(guī)定來看，有部分城市明確了限購令的實(shí)施期限，實(shí)施期限截止到2011年12月31日。楊紅旭認(rèn)為，如果下半年房價下跌一些，那么這些城市就有了取消限購的理由了。但是如果下半年房價并沒有明顯松動，預(yù)計(jì)到年底限購也不可能取消。

    一方面是地方土地出讓收入的大幅縮水，另一方面還有保障房巨額資金缺口，這使得地方政府面臨著雙重壓力。目前地方土地出讓金的凈收益的10%要用于保障房建設(shè)，有的地方甚至提高至15%。陳晟認(rèn)為，如果不能解決保障房建設(shè)資金的多渠道來源，更多地依靠地方財(cái)政，就存在著一定的悖論。

    恰在此時，財(cái)政部近期公告，今年首次恢復(fù)地方政府債券代理發(fā)行計(jì)劃，5年期和3年期債券共計(jì)發(fā)行504億元。國家發(fā)改委也在發(fā)文，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障房項(xiàng)目融資，企業(yè)債券募集資金用于保障房建設(shè)的，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)。

    高盛高華的一份分析報(bào)告認(rèn)為，土地出讓收入的下降，使得土地儲備的現(xiàn)金流無法與貸款的還本付息周期相匹配，可能需要延長貸款的期限，從而使之與土地儲備的現(xiàn)金流相適應(yīng)。從結(jié)構(gòu)性角度看，還是需要加速財(cái)政改革，包括減輕地方政府的財(cái)稅負(fù)擔(dān)、允許發(fā)行地方政府債券。