保障房成開發(fā)商的雞肋選擇 三大問題待解

    整個6月份，保障房政策頻出：從住建部姜偉新公開表示各地保障房11月底前必須全面開工建設(shè)，到發(fā)改委正式發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，再至住建部擬在今年9月份推出全國保障房建設(shè)采購平臺……保障房這一兼具政治性與經(jīng)濟性的任務(wù)就此轟轟烈烈展開的同時，昔日推崇的保障房“概念股”也再次引起市場關(guān)注。

    6月27日，住建部政策研究中心發(fā)布的報告顯示，百強房企中近7成未參建保障房建設(shè)。就此，《證券日報》記者對多家房企進行采訪后發(fā)現(xiàn)，仍舊存在制度以及相關(guān)風險，使得保障房建設(shè)成為開發(fā)商眼中的“雞肋”項目，誠所謂“食之無味、棄之可惜”。

    同時，多位分析人士對《證券日報》記者表示，在政策的不確定以及地方政府財政壓力下，參建保障房的企業(yè)也面臨著諸多不確定性，投資者需警惕其中風險。

    5%-10%凈利率

    保障房成開發(fā)商的“雞肋”選擇

    “保障房的利潤空間，應(yīng)該是5%-10%左右”，6月27日，金隅股份相關(guān)人士接受《證券日報》記者采訪時表示，“行業(yè)內(nèi)都是這個標準”。事實上，金隅股份曾經(jīng)對外給出保障房毛利率為20%乃至以上的“最高”利潤水平。

    而之前，首開股份在對《證券日報》記者的回復中，同樣表示“公司進行保障房建設(shè)，一般要求項目凈利率在5%-8%之間”。與此同時，首開股份提及，公司面對的最大困難之一，“作為上市公司，參建保障房必須滿足對股東的投資回報要求”——換句話說，首開參建保障房，必須付出公司的整體利潤水平被拉低的代價。

    然而，隨著地方政府在土地環(huán)節(jié)以及融資渠道方面相繼頒發(fā)政策，開發(fā)商們，尤其是央企以及地方國資企業(yè)，已無可避免的繼續(xù)參與其中——這既是“政治任務(wù)”的體現(xiàn)，也是“經(jīng)濟任務(wù)”的需要。

    流轉(zhuǎn)與退出機制待完善

    “截至一季度，我們已經(jīng)竣工的保障房的建筑面積約是80萬平米”，6月27日，中國中冶的相關(guān)人士對《證券日報》記者表示。據(jù)其介紹，目前中國中冶已經(jīng)簽署協(xié)議的保障項目建設(shè)面積總計3054萬﹏，這其中還包括了400萬﹏的保障房施工項目。2010年，中國中冶保障房規(guī)劃總建筑面積為564萬平米。以此計算的話，截至一季度，中國中冶的保障房竣工率為14.18%。

    然而，中冶的這一數(shù)字已經(jīng)遠遠高于地方龍頭企業(yè)首開股份：2011年首開計劃保障房開復工面積120萬﹏，新開工64萬平米，竣工3萬平米。以此計算的話，首開股份計劃2011年保障房的竣工率不到3%。

    保障房項目涵蓋了經(jīng)適房、兩限房、公租房、廉租房建設(shè)以及棚戶區(qū)改造項目。而首開、中冶則是以經(jīng)適房、兩限房的建設(shè)為主。

    “我們目前基本上不會考慮公租房和廉租房的建設(shè)”，中國中冶的有關(guān)人士對《證券日報》記者表示。一方面，經(jīng)適房可以在市場上買賣和流轉(zhuǎn)，可以較快的回籠資金。但是，公租房卻會給公司帶來較大的財務(wù)壓力，也會減緩資金周轉(zhuǎn)。更重要的是，上述人士對記者表示，此類保障房建設(shè)還要面對一定的政策風險，比較集中體現(xiàn)在政府回購環(huán)節(jié)。

    而作為公租房建設(shè)的代表，中天城投與眾不同之處在于，當?shù)卣蕴峁┩恋匾约胺龀仲Y金的方式，取代了對公租房的回購承諾。然而，打算在建成并持有公租房的中天城投，也有其自己的擔心：，“我們也呼吁如何建立一種能夠?qū)⒐夥宽椖抠Y本化的機制，否則對企業(yè)來說，長期持有這么大規(guī)模又難以流轉(zhuǎn)的物業(yè)(指公租房)，是一個幾乎難以承受的負擔”。因此，中天城投董秘李俊對《證券日報》記者表示，不能僅僅靠租金來回收公租房建設(shè)成本，而是通過將租金收入證券化的方法，讓其在資本市場上流轉(zhuǎn)起來。

    “開工不等于續(xù)建”，中天城投董秘李俊在采訪中曾如此表示，體制與資金是參建保障房中面對的兩大難題。

    地方政府“摸著石頭過河”

    6月21日，分析師劉水接受《證券日報》記者采訪時指出，保障房建設(shè)中一個重要的問題在于產(chǎn)權(quán)問題：“如果保障房可以在市場上自由流轉(zhuǎn)，就難以避免有些人利用特權(quán)將之據(jù)為己有并到市場上進行買賣”。因此，他建議在保障房建設(shè)初期多推出一些限制性產(chǎn)權(quán)的項目入市。

    然而，由政府持有保障房需要大量的回購資金，這正是目前地方政府面對的最重要的問題之一。“一直以來，我國對保障性住房的投入過低”，劉水指出，以香港為例，其對保障房的投入占比財政支出的20%乃至更多。因此，他建議我國政府應(yīng)該加大財政對保障房領(lǐng)域的支持。

    “據(jù)我們了解，現(xiàn)在參建保障房的企業(yè)仍舊不多”，6月27日，剛剛在江西調(diào)研過的華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)對《證券日報》記者表示，“大部分還都是地方國資企業(yè)”。而針對于開發(fā)商擔心的保障房回購、市場流轉(zhuǎn)問題，楊現(xiàn)領(lǐng)在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，雖然地方政府表示在限期內(nèi)保障房實現(xiàn)全面開工“并無問題”，但對于后續(xù)的回購資金安排等并沒有確實計劃，也沒有提供具體的解決方案。

    “對政策安排的猜測，賦予了有關(guān)房企的炒作空間”，然而如果政策不放開保障房的產(chǎn)權(quán)，意味著地方政府面臨著因回購而產(chǎn)生的巨大財政壓力。彼時，保障房參建企業(yè)或就將面臨著更多的不確定性，從而要投資者要小心其中的風險。

    事實上，真正能從保障房概念中獲益的房企并不多，方正證券地產(chǎn)分析師周偉指出，“一些以一級土地開發(fā)為主的企業(yè)如地方城投公司，或是如中國建筑這種‘全能型’房企會從中受益”。而很多曾被譽為保障房“受益股”的企業(yè)在3月份走出一輪行情后，已經(jīng)逐步回落。