北京再現(xiàn)單價(jià)地王 神秘買家為合景泰富子公司

    萎靡了一年之久的北京土地市場(chǎng)突現(xiàn)火爆，6月27日，北京崇文門一商業(yè)地塊意外刷新北京單價(jià)地王記錄。

    當(dāng)天下午，在北京國土局交易中心，位于二環(huán)內(nèi)的“崇文菜市場(chǎng)(含西側(cè)地)地塊”進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終該地塊以溢價(jià)率140%成交。據(jù)測(cè)算，該地塊樓面單價(jià)高達(dá)43227萬元/平方米，這是迄今為止北京土地市場(chǎng)上單價(jià)地王，比第二高的同類型地塊朝陽CBD最高樓面價(jià)21400元/平方米高出1倍。

    現(xiàn)場(chǎng)共計(jì)15家房企參與競(jìng)價(jià)，包括新世界地產(chǎn)、蘇寧電器等。競(jìng)價(jià)高達(dá)33輪，中標(biāo)者為一家不知名的神秘公司——廣州豐璟房地產(chǎn)有限公司。

    住宅遇冷 商業(yè)“地王”稱雄

    “現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)激烈出乎意料”，事后，落敗的新世界中國北京公司一位相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示，最終的成交價(jià)遠(yuǎn)高于他們的預(yù)估價(jià)。

    據(jù)了解，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)至6.6億時(shí)，其他房企均放棄舉牌，只有71號(hào)“黑馬”廣州豐璟房地產(chǎn)與12號(hào)繼續(xù)角逐。

    據(jù)悉，該地塊為商業(yè)金融性質(zhì)，土地面積約6030平方米，建筑控制面積16242.7平方米，掛牌起始價(jià)2.96億元，折合樓面起始價(jià)1.82萬元/平方米；地塊東至崇文門外大街，南至東打磨廠街，西至北京電力工程管理中心，北至崇文門西小街。

    該地塊于6月13日掛牌上市，掛牌當(dāng)天就有10家企業(yè)去報(bào)名參加競(jìng)價(jià)。而在6月24日一天，該地塊就報(bào)價(jià)5次，前后相差600萬元。在此之前，業(yè)內(nèi)就預(yù)計(jì)，該地塊可能使得北京土地市場(chǎng)重現(xiàn)火爆場(chǎng)景。

    “如此高的樓面價(jià)及如此激烈的競(jìng)拍場(chǎng)面，在今年北京土地市場(chǎng)整體成交低迷的情況下十分罕見。”鏈家地產(chǎn)(鏈家地產(chǎn)博客)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，該地塊備受追捧，與調(diào)控以來商業(yè)金融地產(chǎn)受追捧有關(guān)。

    據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年上半年北京市商業(yè)金融用地一共成交14塊，總面積為2239085.9平米，同比增長(zhǎng)44.8%。但北京市整體土地市場(chǎng)2011年上半年成交卻有所萎縮。截至6月27日，2011年上半年北京一共有101塊土地成交，總面積為9790523.96平米，同比減少20.3%。

    與此同時(shí)，近期京城的住宅用地競(jìng)標(biāo)市場(chǎng)卻一直呈現(xiàn)冷清狀態(tài)。5月份通州區(qū)永順鎮(zhèn)限價(jià)房用地底價(jià)為5億， 出價(jià)最高的競(jìng)買方僅打出了14%的溢價(jià)；而順義馬坡的“限價(jià)商品房”地塊更因5家投標(biāo)開發(fā)商報(bào)價(jià)均低于底價(jià)而流拍。樓市調(diào)控下，住宅市場(chǎng)前景的不明朗使得開發(fā)商更傾向于把賭注押向城市核心地段的商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)了解，崇文區(qū)域主要住宅項(xiàng)目新怡家園為502000元/平方米，新世界中心酒店式公寓價(jià)格27000元/平方米。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示，該地塊的出讓將對(duì)在7月份將上市的中服地塊及王府井地塊有很大影響。特別是區(qū)位優(yōu)勢(shì)更明顯、體量更大的王府井地塊，預(yù)計(jì)關(guān)注的企業(yè)將更多。

    神秘的粵派“黑馬”

    廣州豐璟房地產(chǎn)有限公司中標(biāo)后，其身份之謎頓成焦 點(diǎn)。記者多方查詢得知，該公司為在香港上市的廣州房地產(chǎn)商合景泰富在北京成立的子公司。

    有不愿具名業(yè)內(nèi)人士表示，該單價(jià)地王背后的支持者實(shí)際上就是合景泰富，可能北京公司擔(dān)心拿下地王的后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)可能影響公司形象，因此低調(diào)行事。

    公開數(shù)據(jù)顯示，合景泰富公司前5個(gè)月預(yù)售額才55.3億元，僅完成其全年目標(biāo)的37%。

    聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒(楊少鋒博客)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，就容積率分析，該項(xiàng)目未來將用于商場(chǎng)類的持有型物業(yè)，而對(duì)于現(xiàn)金流充沛的開發(fā)商而言，如果運(yùn)營良好，未來持有收益也十分可觀。此外，在住宅遭受調(diào)控的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)在資本市場(chǎng)獲得融資更為容易。不過，該地王也絕對(duì)考驗(yàn)開發(fā)商的現(xiàn)金流。

    據(jù)楊少鋒分析，在信貸環(huán)境一再收緊之下，絕大部分開發(fā)商飽受現(xiàn)金流之痛，但有渠道獲得海外融資和一些資金充裕的中小開發(fā)商除外。由于合景泰富在香港上市，借道商業(yè)地產(chǎn)海外融資并不困難，現(xiàn)金流并不成問題，反而會(huì)因商業(yè)用地更容易獲取融資。

    據(jù)悉，今年3月24日，合景泰富曾發(fā)行一筆規(guī)模在3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，用于其現(xiàn)有以及新增物業(yè)的發(fā)展，該公司將計(jì)劃發(fā)展6家高級(jí)酒店和高級(jí)購物中心。