房展會(huì)背后的故事 商業(yè)地產(chǎn)"配菜"變"大餐"

“商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模參展是本屆夏季房展最大的亮點(diǎn)之一，我相信今后會(huì)有越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)赴京參展。”北京四季房展組委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)鄭向東在房展期間一次石家莊開(kāi)發(fā)商集體推介會(huì)上表示，“今后可能會(huì)開(kāi)辟專門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)展區(qū)。”

記者從房展主辦方獲悉，除了一些在旅游地產(chǎn)中配套的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目外，購(gòu)物中心、綜合體、商鋪等純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯增多，廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、山東濰坊紅星美凱龍商鋪等品牌地產(chǎn)亦參與助陣，石家莊等地區(qū)開(kāi)發(fā)商更是組團(tuán)召開(kāi)推介會(huì)。

事實(shí)上，二三線城市以及京郊項(xiàng)目紛紛“大干快上”，還是看準(zhǔn)了北京住宅“限購(gòu)令”給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的巨大購(gòu)買力。據(jù)北京中原地產(chǎn)通過(guò)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月21日，北京樓市新建商品住宅總庫(kù)存已經(jīng)攀升至10.6萬(wàn)套，相比春節(jié)前調(diào)控初期上漲了近1.2萬(wàn)套；而商業(yè)辦公類物業(yè)則出現(xiàn)了庫(kù)存持續(xù)下降的趨勢(shì)，目前庫(kù)存總量為5.1萬(wàn)套，創(chuàng)下2009年以來(lái)新低。

“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為三個(gè)階段，初級(jí)是住宅開(kāi)發(fā)，第二階段是商業(yè)開(kāi)發(fā)，第三階段是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，“顯然，目前中國(guó)地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入第二階段，住宅開(kāi)發(fā)的暴利時(shí)代正在逐漸過(guò)去。”

開(kāi)發(fā)商之“癢”

住宅市場(chǎng)風(fēng)云變幻的調(diào)控讓開(kāi)發(fā)商受盡了冰火兩重天的折磨，而商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較少的調(diào)控以及類似于萬(wàn)達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)大鱷的崛起，難免讓一些做住宅的開(kāi)發(fā)商“心癢癢”。而“限購(gòu)”的出現(xiàn)，更讓他們按捺不住內(nèi)心的騷動(dòng)紛紛涉水商業(yè)地產(chǎn)，這其中不僅包括二三線城市的中小開(kāi)發(fā)商，更包括全國(guó)性的品牌房企。

2010年3月，全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)萬(wàn)科以10.04億元高價(jià)購(gòu)得東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)長(zhǎng)青路地塊，值得注意的是，該地塊的使用用途并非萬(wàn)科最拿手的住宅，而是一座約60層的超高商業(yè)建筑。萬(wàn)科這艘住宅巨輪即將涉水商業(yè)地產(chǎn)，這一舉動(dòng)令業(yè)界震驚。近期，在廣州、成都等地，保利更是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻；而金地集團(tuán)也高調(diào)宣稱，今后5年希望每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額保持在集團(tuán)總投資額的20%。

很顯然，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，使得商業(yè)地產(chǎn)從之前的一道“配菜”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)內(nèi)各大開(kāi)發(fā)商盤(pán)中的“大餐”。除了住宅開(kāi)發(fā)商漸次轉(zhuǎn)型之外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、SOHO中國(guó)等專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商更是好戲不斷，萬(wàn)達(dá)主打產(chǎn)品“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”在各地開(kāi)花，戰(zhàn)略分布從一線城市逐漸向二三線城市滲透；而之前主要深耕北京市場(chǎng)的SOHO中國(guó)更是在今年4月以來(lái)的兩個(gè)月內(nèi)，斥資88億元在上海連續(xù)收購(gòu)4個(gè)項(xiàng)目，但這只是其全年150億元收購(gòu)目標(biāo)的一半。

■財(cái)經(jīng)觀察

股市銀行信托大門(mén)都已關(guān)閉

缺錢問(wèn)題怎么解決

“魔鬼總是躲在陰影中”。在開(kāi)發(fā)商蜂擁掘金商業(yè)地產(chǎn)但未涉“深水”之前，隱藏在其背后的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻已暴露。

今年以來(lái)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已6次上調(diào)，達(dá)到21.5%的歷史高點(diǎn)。銀行信貸異常緊張，上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)廖岷在上海舉行的“2011領(lǐng)軍者系列峰會(huì)”上表示，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)要求減少對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款。

陽(yáng)光厚土股權(quán)投資基金管理公司總經(jīng)理陳方勇表示，從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀看，許多正在轉(zhuǎn)型和計(jì)劃轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，都在尋找包括基金、信托、公司債券等多元化的融資渠道。而在一個(gè)主要以銀行信貸等間接融資渠道為主的金融環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商如果斷了銀行這個(gè)“奶娘”另尋出路，解決資金難題并不那么容易。

其一，上市公司股市再融資渠道早已中斷，而市場(chǎng)近日傳言“除保障房以外的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)暫停”也已被多家媒體證實(shí)。陳方勇表示，“我們一直想尋找一種適合長(zhǎng)期發(fā)展、戰(zhàn)略性的融資渠道，但由于開(kāi)發(fā)商普遍面臨錢荒的問(wèn)題，房地產(chǎn)基金要求的回報(bào)率又太高，近期對(duì)信托又從嚴(yán)，這條路也被堵死了。”

其二，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)融資，美國(guó)及香港等市場(chǎng)有一個(gè)比較成熟的渠道，即上市發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），這是一種能將商業(yè)地產(chǎn)證券化的投資產(chǎn)品，投資人通過(guò)購(gòu)買證券份額分享資產(chǎn)增值收益。但相對(duì)于普通的上市融資而言，REITs的要求更為嚴(yán)格，即使是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式最為成熟的萬(wàn)達(dá)，也曾折戟在REITs上市路上，至今仍無(wú)下文。

其三，金地集團(tuán)率先開(kāi)啟的“金融+地產(chǎn)”模式目前正得到市場(chǎng)的逐步認(rèn)可。所謂“金融+地產(chǎn)”模式，是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)自身成立或與機(jī)構(gòu)合作的方式來(lái)做房地產(chǎn)基金，此類基金以私募股權(quán)基金為主，又分為核心基金、增值基金和機(jī)會(huì)基金。核心基金主要持有具有穩(wěn)定租金收益的物業(yè)；增值基金持有收租物業(yè)的同時(shí)也進(jìn)行新的投資；機(jī)會(huì)基金則主要投資開(kāi)發(fā)領(lǐng)域或者公司上市前的股權(quán)。“房地產(chǎn)私募基金是一種創(chuàng)新的融資模式，這種模式可能成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)資金的核心來(lái)源。”陳方勇說(shuō)。

房地產(chǎn)融資渠道和成本的優(yōu)劣正成為開(kāi)發(fā)商的一個(gè)生死考驗(yàn)。北京最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商SOHO中國(guó)日前從一個(gè)由10家銀行組成的銀團(tuán)獲得了一筆最多相當(dāng)于6.05億美元的可轉(zhuǎn)讓貸款融資，年利率僅為3.795%，融資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于信托乃至債券等方式。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，預(yù)計(jì)國(guó)家緊縮的宏觀政策在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)仍將持續(xù)，開(kāi)發(fā)商資金的持續(xù)緊張會(huì)讓市場(chǎng)不斷涌現(xiàn)新的收購(gòu)機(jī)會(huì)。