沿海城市填海建房調(diào)查:海景房開(kāi)發(fā)過(guò)度存在暴利

    “海景房”暴利驅(qū)動(dòng) 海岸線成“房岸線”——部分沿海城市“填海建房熱”調(diào)查

    填海成本每畝20萬(wàn)元，之后上千萬(wàn)元賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再以“海景房”為賣(mài)點(diǎn)，每平方米幾萬(wàn)元賣(mài)給購(gòu)房戶(hù)。——在國(guó)家勒緊18億畝耕地紅線、加大樓市調(diào)控力度的情況下，當(dāng)前部分沿海城市出現(xiàn)一股“填海建房熱”。

    有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前“海景房”過(guò)度開(kāi)發(fā)，不僅加劇了房?jī)r(jià)調(diào)控難度，也潛伏著永久破壞生態(tài)、增加防災(zāi)壓力、危及地區(qū)可持續(xù)發(fā)展等深層矛盾，急需引起重視。

    “填海建房熱”呈過(guò)度擴(kuò)張之勢(shì)

    記者近日來(lái)到海南島，一出?？诤腿齺啓C(jī)場(chǎng)，一個(gè)個(gè)推銷(xiāo)“海景樓盤(pán)”的廣告撲面而來(lái)。當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)人士透露，海南島長(zhǎng)達(dá)300多公里的東海岸，已基本 被開(kāi)發(fā)商圈占，幾十個(gè)“海景樓盤(pán)”正火熱開(kāi)發(fā)中。不少樓盤(pán)通過(guò)填海不斷擴(kuò)建“海景房”，一期是“海景房”，三期還是“海景房”。

    在廣東、山東等部分沿海城市，記者發(fā)現(xiàn)填海建房現(xiàn)象同樣不少。借國(guó)家強(qiáng)調(diào)發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)之名，一些城市明確提出“向海洋要土地”，興起新一輪圍填海熱潮。這些新增土地除發(fā)展臨海工業(yè)外，很大一部分被用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

    記者在珠海市情侶路珠海舊港附近看到，層層向外填海已形成一個(gè)半島，里頭盡是鱗次櫛比的高檔住宅，原來(lái)濱海的情侶路已成為一條內(nèi)街。

    據(jù)調(diào)查，廣東不少沿海城市正謀劃推進(jìn)填海造城項(xiàng)目。其中，東莞擬在長(zhǎng)安鎮(zhèn)珠江口海域投資86億元造地近2.9萬(wàn)畝，汕頭市擬在港灣外圍海域造地65.1平方公里，用于開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓和高檔住宅等。

    國(guó)家海洋局海域管理處處長(zhǎng)李文君表示，填海造地很多情況下是人類(lèi)不得已的行為，但受暴利驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)部分城市熱情頗為高漲，已偏離國(guó)家整體用海規(guī)劃，出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的“虛熱”苗頭。

    按照國(guó)家海洋局圍填海總量控制規(guī)劃，2011年遼寧省圍海造地的面積僅為30平方公里左右，但該省沿海6市規(guī)劃填海造地1000平方公里，兩者差距竟達(dá)30多倍。

    “填海造房熱”的背后是暴利驅(qū)動(dòng)。李文君說(shuō)，按當(dāng)前法規(guī)，圍填海形成的土地屬于“未定性的新增土地”，無(wú)需承擔(dān)耕地的開(kāi)墾費(fèi)用。圍填海成本一般 為每畝15萬(wàn)元至20萬(wàn)元，但轉(zhuǎn)手拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，每畝地價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)、上千萬(wàn)元，能為地方政府帶來(lái)豐厚的土地收益。開(kāi)發(fā)商則看重“海景房”賣(mài)點(diǎn)，肆意抬高 樓價(jià)。

    有關(guān)專(zhuān)家表示，地方用海規(guī)劃就像是財(cái)政預(yù)算，總會(huì)往大處做。“在各地一些填海項(xiàng)目中，不乏一邊施工一邊等審批的項(xiàng)目，或者超審批圍填海，甚至干脆在完全無(wú)證狀態(tài)下開(kāi)工。”

    “填海造房熱”助推房?jī)r(jià)潛伏風(fēng)險(xiǎn)

    “大規(guī)模填海造地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，沒(méi)有任何公益性質(zhì)，是一種急功近利的商業(yè)行為。”許多專(zhuān)家認(rèn)為，“這不僅推高了房?jī)r(jià)，對(duì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展沒(méi)有好處，而且破壞了生態(tài)環(huán)境，吸引大量居民積聚在海岸線上，一旦發(fā)生地震、海嘯等自然災(zāi)害，后果也很?chē)?yán)重。”

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，填海建造的商品房多標(biāo)榜為“觀海豪宅”推銷(xiāo)，很多是地方“樓王”，成為帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲過(guò)快的引導(dǎo)力量。

    三亞市迎賓路一家地產(chǎn)公司員工小蔡說(shuō)，目前三亞灣海岸沿線的海景房“起步價(jià)”每平方米已超過(guò)3萬(wàn)元，而著名的填海住宅島——鳳凰島，每平方米價(jià)格近10萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商的策略是，強(qiáng)調(diào)“海景房”的稀缺性和升值空間。

    對(duì)此，廣東省社科院研究員丁力認(rèn)為，瀕海而居將面臨高濕、高鹽、高溫等“三高”困擾，對(duì)人體健康、房子和家電維護(hù)等都非好事，有些宣傳明顯是商業(yè)誤導(dǎo)。

    李文君表示，過(guò)度的圍填造房，不僅降低城市自然景觀價(jià)值，更重要的是影響海域的合理開(kāi)發(fā)和可持續(xù)利用，還有可能加劇海岸侵蝕、造成泥沙淤積，進(jìn)而影響江河的泄洪能力和港口的航運(yùn)功能。

    海南省林業(yè)局森林防火辦原主任劉福堂說(shuō)：“海南是熱帶臺(tái)風(fēng)密集區(qū)，但東海岸部分城市填海建房熱，正使得海防林遭到災(zāi)難性破壞，長(zhǎng)此以往，后果不堪設(shè)想。”

    暨南大學(xué)教授喻季欣說(shuō)，缺乏規(guī)劃和監(jiān)管的填海造地，會(huì)淪為少數(shù)開(kāi)發(fā)商牟利工具，把原本屬于公眾的天然岸線出賣(mài)，必然引發(fā)新的不公，絕不是科學(xué)發(fā)展觀。

    “房地產(chǎn)是典型的傳統(tǒng)行業(yè)，利潤(rùn)產(chǎn)出周期短，且這種產(chǎn)出幾乎都是一次性的，持續(xù)性較差。”海南省海洋與漁業(yè)廳廳長(zhǎng)趙中社說(shuō)，“部分地方政府填海造地發(fā)展房地產(chǎn)是短視行為，并不足取。”

    剎住“填海造房風(fēng)”刻不容緩

    “填海造房風(fēng)”的出現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上仍是地方追逐土地財(cái)政的表現(xiàn)形式。許多專(zhuān)家認(rèn)為，目前國(guó)家正強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，急需多管齊下遏制圍海造房之風(fēng)。

    當(dāng)前地方圍填海中普遍存在“先斬后奏”“化整為零”審批等行為。李文君認(rèn)為，應(yīng)從源頭加強(qiáng)治理，問(wèn)責(zé)到人，堅(jiān)決禁止不符合產(chǎn)業(yè)政策、不符合國(guó)家海洋功能區(qū)劃的項(xiàng)目上馬。

    國(guó)家海洋局南海分局局長(zhǎng)李立新認(rèn)為，我國(guó)海域管理執(zhí)法手段急需完善。“很多違規(guī)項(xiàng)目被查處后，基本不可能還原于海，一般只能罰款了事，而相對(duì)于海景房暴利，相關(guān)罰款規(guī)定微不足道，根本起不到懲處作用。”

    李立新建議，國(guó)家對(duì)胡亂圍填海的不法企業(yè)應(yīng)取消其用海資格，情節(jié)嚴(yán)重的應(yīng)該取消企業(yè)經(jīng)營(yíng)資格，增加企業(yè)用海的違法成本和風(fēng)險(xiǎn)。

    專(zhuān)家普遍認(rèn)為，填海項(xiàng)目一定要慎重論證和審批，填海造地必須布局高起點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，優(yōu)先發(fā)展海洋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，對(duì)于搞房地產(chǎn)的要堅(jiān)決否定，決不能把我們的海岸線變成“房岸線”。