開發(fā)商鬧“錢荒” 綠城新辟地產(chǎn)OEM模式

近期被指資金偏緊的綠城，卻仍然沒有停止其在土地市場上拿地擴張的腳步。

6月15日，綠城中國攜手華彬投資以24.3億拿下今年上海推出的土地起拍價最高的地塊，這也是上海長風(fēng)地區(qū)最后一塊商辦地塊。

不過，這次綠城似乎扮演了“打工仔”的角色：做代建工程，即綠城并非這個項目真正的開發(fā)商，只是扮演了承建商的角色。

業(yè)內(nèi)人士指出，一直走高檔房產(chǎn)路線的綠城受限購影響較大，而做代建工程正是為了彌補公司資金流動性不足的缺陷。

做“打工仔”？

實際上，做代建工程已經(jīng)成為綠城未來發(fā)展的重要目標(biāo)。綠城在公告中指出，公司做代建就是想通過與外部機構(gòu)的合作，在不增加公司負債的前提下通過提供服務(wù)來獲取收益。而按照綠城的目標(biāo)，每年要增加50-100個代建項目。

“與華彬的合作比例我現(xiàn)在還不知道。項目的定位、設(shè)計、施工是我們來負責(zé)的，但整個項目是不是由我們來主導(dǎo)目前還不清楚。”6月22日，綠城集團相關(guān)人士告訴本報記者。

此次與綠城合作拿地的是上海華彬投資有限公司，有資料顯示這家投資公司是總部設(shè)于泰國曼谷的跨國投資公司，投資范圍涉及飲料業(yè)、大型房地產(chǎn)的開發(fā)和管理及旅游地產(chǎn)，目前在中國境內(nèi)投資的總資產(chǎn)達45億元。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，華彬投資實際上是一家有著浙江民間資本背景的投資公司。

“浙江的投資機構(gòu)對綠城較為信任，這應(yīng)該是這次華彬投資與綠城合作的重要原因。”中國指數(shù)研究院杭州研究部總監(jiān)曹旭東告訴記者。

“很可能又會采取代建和輸出品牌的模式。”同策房產(chǎn)研究部副總經(jīng)理夏宇指出，雖然目前披露的信息不能說明綠城并非該項目的大股東，但綠城這次與華彬投資拿下長風(fēng)地王，還是用了合作拿地的方式。

綠城今年通過這種類似“打工者”做的代建項目，并不是個案，早在今年5月份，綠城先后在洛陽、南京、海南等地與投資機構(gòu)和開發(fā)商簽訂了代建協(xié)議。

此外，在今年的擴張中，綠城還走了合作開發(fā)的路線。

5月27日，綠城在寧波以6.15億元的價格中標(biāo)了寧波慈溪的一宗城鎮(zhèn)住宅用地，綠城所占股份為50%；5月31日綠城以31億元的價格獲得了沈陽渾南地區(qū)10.4萬平方米的土地，綠城占股50%。

除了與開發(fā)商和投資機構(gòu)合作，綠城還盯上了保障房。目前，綠城在杭州已獲取了12個保障房的代建項目，而綠城中國官方網(wǎng)站披露，截至今年2月底，綠城已簽約的項目達27個，總建筑面積超過490萬平方米。

“現(xiàn)在我們簽約的代建項目已經(jīng)有30多個了。”6月22日，綠城相關(guān)人士告訴記者。

資金短板凸顯

對于一向以高端產(chǎn)品著稱的綠城，為何要新辟一條做代建項目的路線？

記者在采訪中了解到，2010年9月綠城集團成立了綠城建設(shè)管理公司，專門用來拓展品牌輸出和管理輸出的業(yè)務(wù)。

一家房產(chǎn)機構(gòu)的研究人員告訴記者，綠城成立這家公司的主要目的就是想通過與外部機構(gòu)的廣泛合作，在不增加公司負債的前提下通過提供服務(wù)來獲取收益。

“老總認為公司有一定負債率并不是什么問題，關(guān)鍵是要保持一定的擴張速度，公司才能有增長。公司要擴張，但又沒有那么多錢，而且在擴張的時候還需要把風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)。做代建投入的資金小、投資回收周期短，收入較穩(wěn)定，符合這種路線。”綠城中國投資者關(guān)系部一位人士告訴記者，每個代建項目的收益率約為7%，有些項目如果貼牌，還要另外附1%-2%的品牌管理費。

“綠城開發(fā)的多數(shù)是豪宅，限購限制住的是需求，這不是降價就能解決的。如果沒有穩(wěn)定的銷售資金流，即使現(xiàn)在公司資金沒有問題，但銷售的持續(xù)低迷也足以使公司的資金面臨相當(dāng)大的壓力。”夏宇表示。

曹旭東分析說，由于綠城產(chǎn)品線不可能在短期內(nèi)做出大調(diào)整，而公司已經(jīng)面臨著潛在的資金壓力，那么做代建則可以彌補公司資金回籠較慢的缺陷。

“投資公司或一些手頭有資金的國企有擴張的想法，想與一些房企合作開發(fā)，做代建，綠城輸出它的設(shè)計、施工和品牌，卻未必在合作中支出土地出讓金。因此前期的投資比較少，回收周期也變短了。”曹旭東認為，這部分的資金周轉(zhuǎn)有利于減輕綠城整個公司的財務(wù)壓力。

事實上，綠城2010年的銷售狀況并不樂觀。該公司在2010年的業(yè)績公告中披露，今年公司新增的待銷售的項目就多達98個，可售房源的金額高達1200億元。

據(jù)悉，綠城在上海的在售項目有三個：位于外灘的黃浦灣、閔行的綠城玫瑰園和浦東的玉蘭花園。玉蘭花園4月23日推出88套房源，5月份售出20套后，6月份仍未有一套房源成交。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息，綠城玫瑰園在半年內(nèi)只售出5套房源，而坐擁外灘一線江景的黃浦灣半年以來只賣出一套房源。

此外，綠城集團發(fā)布的2010年年報也顯示，2010年公司的整體銷售率為71%，今年前幾個月，綠城的銷售率出現(xiàn)了較大幅度的下滑，今年上半年185億元的銷售額，只完成了綠城今年全年650億元銷售目標(biāo)額的約28%。

綠城方面也意識到因銷售困難帶來的壓力。“應(yīng)該說銷售壓力還是比較大的，下半年將會加大推盤的力度。”上述綠城集團投資者關(guān)系部人士表示，限購令的確給公司帶來不小的壓力，綠城今年將實行早銷、快銷、多銷的快速周轉(zhuǎn)策略。