海外炒房風(fēng)潮漸起 專家提示六大風(fēng)險(xiǎn)

不少海外中介機(jī)構(gòu)不遠(yuǎn)萬里來到中國推介房源。

    秦女士最近很是開心，她在澳洲墨爾本買的一套房子已成功脫手，凈賺100多萬人民幣。據(jù)了解，秦女士之所以買這套房子，是因?yàn)樗畠簞偟疆?dāng)?shù)亓魧W(xué)，本打算給女兒在當(dāng)?shù)刈馓追?，但打聽后發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)胤績r(jià)比南京還便宜，于是她就改租為買，沒想到現(xiàn)在這套房子已升值上百萬人民幣。秦女士決定將在國內(nèi)投資的兩套房產(chǎn)出手后，再去海外買房。“現(xiàn)在國內(nèi)的樓市已經(jīng)沒有什么空間了，在海外投資潛力更大。”

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，受限購、限貸的影響，如今去海外樓市淘金者越來越多，其中不乏南京人的身影，甚至已經(jīng)有旅行社專門組織境外購房的旅游線路。

    中國投資者海外“搶房”

    越來越多的中國富人將房產(chǎn)投資的眼光瞄準(zhǔn)了境外市場，尤其是一些發(fā)達(dá)國家。《悉尼先驅(qū)晨報(bào)》日前一篇報(bào)道稱，一個(gè)持學(xué)生簽證的中國女孩以約合1143萬元的價(jià)格拍得一套三居室房產(chǎn)。該報(bào)稱，中國買家抬高了澳大利亞房價(jià)。很多人甚至認(rèn)為，5月澳大利亞央行加息舉措就是針對中國炒房團(tuán)制定的。

    美國和新加坡也成為中國買家砸錢的熱門地區(qū)。在上海，包機(jī)赴美國和韓國的購房團(tuán)絡(luò)繹不絕。中國富人們最青睞的是新加坡高價(jià)位地段，一些連新加坡本地人都不敢輕易問津的地方，中國買家卻屢屢上演一擲千金的豪舉。

    高力國際6月初發(fā)布報(bào)告指出，中國內(nèi)地投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續(xù)增加，截至今年第一季度，已達(dá)到29%，較去年25%的比例上升4個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，國人海外購房熱潮正在持續(xù)升溫。

    海外買房魅力何在

    為什么會(huì)有那么多的有錢人將資金擲向海外市場？海外買房的魅力又在何處呢？

    專家分析主要有以下三個(gè)原因：其一：抵消通貨膨脹。目前國內(nèi)的通脹壓力大，很多有錢人為保障資金的價(jià)值，便考慮去海外尋找投資機(jī)會(huì)。其二，一些人到海外買房是考慮到要為子女找到更好的受教育機(jī)會(huì)，而另一些人則在尋找移民機(jī)會(huì)。中國投資移民海外的人數(shù)在逐年增加。有數(shù)據(jù)顯示，去年獲得加、美、澳三國移民簽證的人數(shù)就超過6000人，為全世界之最。移民人數(shù)的上升，使得中國人逐漸成為海外房地產(chǎn)市場越來越重要的客戶。高力國際國際物業(yè)部董事賴錦雄指出，去年以來華人投資國際物業(yè)金額增加明顯，僅在加拿大溫哥華，2010年華人投資房產(chǎn)金額就達(dá)50億加元。

    其三，國內(nèi)對房地產(chǎn)市場的種種限制，也是中國人到海外置業(yè)的另一原因。一線城市的限購限貸，讓很多有錢人將目光轉(zhuǎn)移到了海外市場。

    近日，在上海舉辦的一場新加坡地產(chǎn)投資說明會(huì)吸引了眾多投資者。盡管和國內(nèi)相比，新加坡的樓市價(jià)格偏高——一套面海的高檔住宅，每平方米均價(jià)折合人民幣約10萬~12萬元，但仍有投資者對其表現(xiàn)出了濃厚的興趣。“今年，中國人赴海外投資的意向明顯增強(qiáng)。”新加坡一家房地產(chǎn)公司人士如是說，僅2天時(shí)間，就已經(jīng)有4組客戶確定近日赴新加坡實(shí)地考察。“這是相當(dāng)不錯(cuò)的成績，一般能親自赴海外考察的投資客，購買意向都很明確，成交率也很高。”

    收益大，風(fēng)險(xiǎn)更大

    海外買房有喜有憂，喜的是性價(jià)比倒掛，收益可觀，而且不受限購；憂的是畢竟不在當(dāng)?shù)兀袚?dān)的風(fēng)險(xiǎn)和遇到的問題也比國內(nèi)要多得多。所以在投資海外房產(chǎn)前，一定要對即將選擇投資的房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)的了解，要挑選有經(jīng)驗(yàn)的律師全程陪同，并在他的協(xié)助下完成整個(gè)購房手續(xù)，當(dāng)然，他們也能起到資金監(jiān)管的作用，增強(qiáng)交易的安全性。另外，辦理貸款的時(shí)候也要借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的力量，因?yàn)閷τ谝话愕馁彿空邅碚f，由于自己不太了解所在國家和地區(qū)的貸款政策，操作起來具有一定的難度。

    除此之外，專家還提醒廣大消費(fèi)者，海外投資房產(chǎn)尤其要注意以下幾個(gè)方面——

    1、在投資海外房產(chǎn)前，一定要對即將選擇投資地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r作一次全面的了解。要了解當(dāng)?shù)氐氖袌霈F(xiàn)在是處于怎樣的周期，在上升期入手、選擇好的地段才能獲得不錯(cuò)的回報(bào)。

    2、各國的購房政策大不同。海外房價(jià)和土地價(jià)格有所區(qū)別。比如在美國買房要收房產(chǎn)稅，在澳洲買房如果增值了要收個(gè)人所得稅，最高稅率為45%，最好事先采取避稅措施，不然賺的錢都交稅了，不劃算。

   3、投資者要對房產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)清晰地掌握，衡量稅費(fèi)成本是否可以承擔(dān)。海外與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。

    4、在海外投資房產(chǎn)，管理房產(chǎn)極為關(guān)鍵。比如澳大利亞墨爾本市規(guī)定，對于自家門前的垃圾或者積雪等，必須由自己動(dòng)手清理，如超時(shí)未作清理，會(huì)由市政部門代勞，當(dāng)然業(yè)主得支付相應(yīng)的費(fèi)用。

    5、與其他風(fēng)險(xiǎn)不同，政治風(fēng)險(xiǎn)事發(fā)突然，原因復(fù)雜，影響深遠(yuǎn)，僅憑自身的力量，一是難以事先研判，二是難以事后處理，所以購房者在海外投資之前，一定要做足功課，盡量挑選與我國外交關(guān)系良好的國家。

    6、匯率風(fēng)險(xiǎn)是目前大多數(shù)海外置業(yè)者最為擔(dān)憂的。因?yàn)榉慨a(chǎn)貸款期限都較長，在這么長的時(shí)間內(nèi)，利率一定是有升有降，貸款人會(huì)面臨還貸金額的不確定性。某海外置業(yè)中介人士告訴筆者，成熟的投資者應(yīng)當(dāng)隨時(shí)留意匯率市場的變動(dòng)，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候買入或賣出海外物業(yè)所在國的貨幣，以抵消匯率升跌帶來的影響。舉例說，投資者購入澳大利亞物業(yè)，若澳幣對人民幣的匯率開始掉頭往下，投資者應(yīng)適時(shí)購入澳元做風(fēng)險(xiǎn)對沖。