保障房8000億民間融資破局 地方發(fā)債躍躍欲試

    飽受融資之困的保障性住房建設迎來體制破局，國家發(fā)改委鼓勵投融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券進行保障房項目融資，被認為是政府大舉推動保障房融資創(chuàng)新的重要信號。

    這是繼6月17日財政部公布2011年地方政府債券首次代理發(fā)行計劃、旨在以地方債資金撬動保障房建設之后，國家部委在一周內(nèi)第二次從政策方面為保障房建設開辟融資渠道。

    自從國家發(fā)改委發(fā)出地方政府可以運用企業(yè)債為保障房融資后，云南、廣東、安徽等地表示將發(fā)行企業(yè)債。實際上，在國家發(fā)改委的文件正式出臺之前，已經(jīng)有多個地方政府融資平臺發(fā)債為保障房建設融資。

    5月31日，山西大同市經(jīng)濟建設投資有限責任公司發(fā)行了25億元公司債，其中14.7億元擬用于大同市廉租房建設，其余10.3億元擬用于補充公司營運資金和市政建設。該期債券為6年期，票面利率為6.50%，債券存續(xù)期內(nèi)固定不變。

    有業(yè)內(nèi)人士預言，在保障房建設的巨大資金壓力下，與保障房建設相關(guān)的國家或地方性融資創(chuàng)新計劃將會被陸續(xù)推出，保障房融資有望形成由點到面的突破，從根本上破解保障房融資的瓶頸問題。

    國家密集發(fā)布金融政策意在吸引民間資金涌向保障房建設。而除了“自上而下”保障房融資機制創(chuàng)新外，各地方政府以及各類投資主體也開始積極探索“自下而上”的融資渠道，雙軌并行的“政府+開發(fā)商”保障房融資模式日漸明晰。

    保障房債務融資破冰

    國家發(fā)改委日前已經(jīng)下發(fā)通知，鼓勵各地利用投融資平臺，申請發(fā)行企業(yè)債券，優(yōu)先用于保障房建設。部分地方政府開始著手準備推出保障房企業(yè)債融資計劃。

    根據(jù)北京住總集團董事長張貴林在6月22日向媒體透露的信息，北京住總集團、北京首開集團和北京金隅集團等保障房建設大戶正計劃發(fā)行500億元企業(yè)債，其中相當大比例資金用于保障房建設。

    安徽省發(fā)改委發(fā)布的一份落款日期為6月15日的通知顯示，國家發(fā)改委已發(fā)布指導文件，要求簡化地方政府發(fā)行企業(yè)債支持保障房建設的審核環(huán)節(jié)，并要求縮短核準周期。這意味著盡管全國清理地方債的風暴仍在繼續(xù)，但為了解決保障房資金缺口，決策層仍然給地方平臺公司開辟了綠色通道。

    中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，上述舉措意味著保障房建設專項融資的瓶頸已經(jīng)突破。莊凌顧問董事總經(jīng)理張映光則認為，保障房融資可以依靠企業(yè)發(fā)債完成，看似只是為1.3萬億元保障房建設提供了一個融資渠道，但實際上具有房地產(chǎn)行業(yè)開啟直接融資路徑的特殊意義，預示著今后保障房的融資路徑上可能會出現(xiàn)更多的融資創(chuàng)新。

    住房和城鄉(xiāng)建設部此前曾多次建議，保障房建設需要多部門協(xié)作，不斷創(chuàng)新融資機制，拓寬融資渠道，多渠道籌措建設資金。

    有業(yè)內(nèi)消息稱，與保障房相關(guān)的融資創(chuàng)新計劃，可能包括房地產(chǎn)信托投資基金、保障房房地產(chǎn)基金。前者原本在去年11月進入最后的審批程序，但因為恰遇房地產(chǎn)新一輪調(diào)控，且由于該基金審批程序和行政管理的復雜性，最終無果而終。保障房房地產(chǎn)基金，則主要由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會在推動。

    保障房融資創(chuàng)新的背景來自巨大的資金壓力。根據(jù)住建部估算，2011年度建設保障房投資需要1.3萬億到1.4萬億元，其中有8000多億元是通過社會機構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集來的。剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。

    目前，國內(nèi)保障房建設資金主要依賴財政預算安排、土地出讓凈收益、住房公積金增值收益安排等，但由于資金需求量巨大，這些資金對于保障房建設僅是杯水車薪。

    因此，制度破題被視為民間資本參與保障房建設的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)預計，在體制瓶頸打破之后，除了財政預算安排、土地出讓凈收益、住房公積金增值收益之外，接下來將有更多的保險資金、社會資本被允許進入保障房建設。

    多融資渠道疏通

    國家發(fā)改委的一紙通知為上述融資打開了希望之門，但另一方面，地方政府和各類投資主體的“自下而上”融資創(chuàng)新則成為破解保障房資金難題的重要部分。

    目前，不少地方政府都成立統(tǒng)一的保障性住房融資平臺，這也是很多省市的常見做法。比如，近期湖南省決定設立湖南省保障性安居工程投資公司，為湖南提供一個保障性安居工程專用融資平臺。該平臺注冊資本45億元，由湖南省政府全額出資。

    此前，陜西、山東青島等地區(qū)，已紛紛成立了各自的保障性住房建設融資平臺，其目的就是承擔起保障房建設的資金“蓄水池”的功能。

    這些融資平臺的意義在于，包括銀團信貸、保險資金、社保基金等在內(nèi)的各類型資金，很容易以不同的創(chuàng)新方式紛紛流向保障房建設領域。

    公開資料顯示，天津市保障住房建設投資有限公司與由15家商業(yè)銀行共同組建的銀團簽訂貸款協(xié)議，規(guī)模高達200億元，意味著金融機構(gòu)支持保障房建設已經(jīng)在資金籌措、信貸機制建設方面找到了新的路徑。

    各級政府為保障房建設的資金難題發(fā)掘了多種解決途徑。早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設部等七部委便聯(lián)合確定北京、天津等28個城市為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市，133個保障房項目申請住房公積金貸款額度約493億元。

    實際上，除了信貸資金，保險資金也一直謀求進入保障房領域。5月，上海城投與中國平安共同推出“平安-城投控股保障房項目債權(quán)投資計劃”，募集不超過30億元的資金，用于支持上海保障性住房建設。

    另一個引人關(guān)注的大型資金是社?；?。早在今年年初，社保基金向南京保障房建設發(fā)展有限公司發(fā)放30億元的信托貸款，用于該市4個保障房項目的建設。

    一些社會資本則發(fā)起成立了保障房類基金。有消息稱，作為國內(nèi)首個公租房基金，建銀精瑞將以私募股權(quán)基金方式運作，基金申請方案已報送國家發(fā)改委和住建部，首期擬募集100億元，未來3年內(nèi)將在全國范圍內(nèi)投建數(shù)百萬平方米的公租房。

    上市公司華遠地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司同意控股子公司北京市華遠置業(yè)有限公司作為發(fā)起人股東之一，參加投資設立建銀精瑞公租房建設投資股份有限公司。

    6月4日，首開股份發(fā)布公告稱，將向銀行間市場發(fā)行不超過43億元的中期票據(jù)，所募集資金全部用于保障性住房項目的建設；6月10日，棲霞建設發(fā)布公告稱，將發(fā)行一筆不超過17億元的中期票據(jù)，用作西花崗保障房項目配套資金。

    即便保障房建設仍面臨不小的資金缺口，但有分析認為，相對于依然充裕的流動性，特別是大量尋找投資渠道的民間資金的存在，倘若在制度上進行創(chuàng)新，各類資金將有望穩(wěn)定地流向保障房建設領域，未來幾年保障房建設的資金缺口也必然得到彌補。