樓價拐點臨近 房企融資模式亟待轉(zhuǎn)變

宏觀調(diào)控下，尤其是隨著限購令的深度和廣度不斷擴(kuò)大，全國重點城市今年1~5月份的成交量增速已出現(xiàn)了負(fù)增長，北京前5月的成交量更是同比下降了41.5%，樓價的走向成為業(yè)內(nèi)外的關(guān)注焦點。日前，瑞穗證券大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光、住建部政策研究中心副主任秦虹、北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授等地產(chǎn)劍客齊聚一堂，論道當(dāng)下樓市。沈建光明確指出，隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，樓價拐點即將到來。秦虹則強(qiáng)調(diào)，銀根緊縮期，房企應(yīng)積極探索提高資金周轉(zhuǎn)效率的商業(yè)模式，轉(zhuǎn)變市場戰(zhàn)略。

調(diào)控兩手抓

房價拐點臨近

住建部研究中心副主任秦虹認(rèn)為，現(xiàn)在的調(diào)控政策就是兩手一起抓，一手堅決控制房地產(chǎn)過熱，另一手大量建設(shè)保障性住房。“政府和房地產(chǎn)商的博弈，最好的結(jié)果就是房地產(chǎn)價格適當(dāng)?shù)南陆?0%，這對房地產(chǎn)和整個經(jīng)濟(jì)都非常利好。”沈建光在論壇中這樣說。

沈建光表示，房價拐點即將到來。對此，他分析，目前中國處于美元外患和通脹內(nèi)憂的環(huán)境下。美國為減少財政赤字，勢必靠通脹使美元貶值。美國的房地產(chǎn)也非常低迷，每年新增人口300萬，一年造50萬~60萬套房子還綽綽有余，房價也在繼續(xù)下降。沈建光認(rèn)為，政府控制房價的決心很大，調(diào)控會逐步深入，針對房地產(chǎn)行業(yè)的貨幣放貸已越來越緊，“個人房貸在下降，房地產(chǎn)自籌資金的比例也在上升。”此外，保障房今年下半年會大幅回升，增加供給也對房價控制有好處。房價增長的勢頭非常小，拐點非常的接近。

秦虹指出，目前短期內(nèi)房價急于求降的預(yù)期強(qiáng)烈，特別是在35個重點城市，市場觀望情緒非常濃厚，甚至出現(xiàn)“你不降價我就不買”的僵持局面，因此一些開發(fā)商降價即能取得好業(yè)績。“這證明大家對樓市中長期還是看好的。”她指出，在調(diào)控政策的影響下，投資性需求正在受到抑制，部分剛性需求也由于房價增速的平穩(wěn)開始趨于理性。她建議，今后的房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)更多考慮住地附加價值，提高住地性能、品質(zhì)和舒適度。

銀根收緊

房企資金流受考驗

焦點網(wǎng)總經(jīng)理曾伏虎認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)已經(jīng)過了快速而粗放發(fā)展的黃金時間，真正的資本平臺競爭才剛剛開始，資金運(yùn)作的水平?jīng)Q定資金的實力。“資金為王”成為當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)最重要的生態(tài)特征，在市場緊縮時期，這一點顯得更加關(guān)鍵。

秦虹表示，從資金層面來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過去長期以來依托經(jīng)濟(jì)融資比較多，但今年1~5月份信貸規(guī)模的增數(shù)已經(jīng)到了歷史低位，個人住房貸款的增速今年已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)5個月的負(fù)增長，開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)渠道獲得資金的增速也非常低。不過由于2009年起不少品牌房企開始高度關(guān)注現(xiàn)金流的管理，嚴(yán)格控制開發(fā)投資額，今年1~5月份商品住房的銷售額，仍大于投資額。

但目前過度寬松的信貸環(huán)境正在發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金成本的日益提高，將成為一個常態(tài)，而不是一個短期的狀況。“這樣一來，開發(fā)企業(yè)亟需做轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y模式，過去偏向債權(quán)融，現(xiàn)在應(yīng)更多考慮股權(quán)融資，讓投資者和開發(fā)企業(yè)一起來分享投資收益。”

秦虹還指出，過去企業(yè)靠大規(guī)模低價、房價快速上升的盈利模式在改變。目前各地土地價格明顯升高，房價卻不讓上漲，盈利空間越來越小，“在這樣的市場環(huán)境下，房企應(yīng)該積極研究和探索提高資金周轉(zhuǎn)效率的商業(yè)模式。”