李國平：糾結(jié)的房地產(chǎn)“三角演義

     商品房市場、土地市場和保障房建設(shè)，這三個相互關(guān)聯(lián)影響的要素，構(gòu)成了目前房地產(chǎn)“糾纏在一起，解不開的死結(jié)”狀態(tài)！要理順這三角關(guān)系，必須要允許地方政府的土地運營價值最大化，而讓商品房回歸市場化，同時使保障房建設(shè)的規(guī)模和分配機制合理化！

    房地產(chǎn)又到了傳言滿天飛的季節(jié)，有說“限購”會放松的，也有說調(diào)控將持續(xù)加碼的；有說房價年底會暴跌一半的，當然也有信誓旦旦樓市絕對無泡沫讓大家盡管放心的...

     而事實是，由于限購，一、二線重點城市的銷量肯定是下來了，局部區(qū)域（尤其是城市邊緣近郊的中低價位樓盤）的房價也有所松動，但據(jù)最新的經(jīng)濟運行統(tǒng)計數(shù)據(jù)全國的整體銷量竟然還保持著小幅的增長。

    與房產(chǎn)市場相關(guān)的土地市場，雖然年初各地對于出讓指標的需求遠遠超出國土資源部的總盤計劃，但以迄今為止的情況來看，土地出讓交易的數(shù)量很不樂觀。在一、二線重點城市，中心區(qū)域的土地幾無可供，而邊遠區(qū)域的土地由于受房產(chǎn)市場“相對不景氣”的影響，開發(fā)商的拿地意愿趨于謹慎，于是地方政府為使土地賣個好價格或避免“流拍、流標”也在控制推出節(jié)奏，北京是個典型。而對于三、四線城市，土地的吸引力以及指標的獲取本來就有限，而其出讓模式主要靠低價以及規(guī)?；?，違規(guī)“搶跑”是主要手段，今年又受中央國土部門的重點監(jiān)察，河北緊靠京城的“香河事件”就是活生生的例子！

    另外一個房地產(chǎn)重大相關(guān)因素就是保障房建設(shè)。中央下達給地方的任務(wù)是開工1000萬套，而就目前的情況來看，上半年連四分之一，甚至五分之一都沒能達到，顯然成了又一次“不可能完成的任務(wù)”。到年底如果奇跡發(fā)生，那也一定是“創(chuàng)作”出來的奇跡！

    事實只有一個，但傳言卻有許多，并且相互沖突和矛盾！這只能說明從中央政府到地方政府，從開發(fā)商到市場的居住和投資購買需求，各個利益體不同的，甚至完全相反的感受和愿望，反映的也正是相互沖突和矛盾的關(guān)系。

    中央政府的目標是控制房地產(chǎn)價格，防止泡沫進一步擴大而快速破滅，以免拖累中國經(jīng)濟整體“硬著陸”。其手段就是通過限購來抑制需求，同時用大量的保障建設(shè)一方面平抑市場，一方面應對因不斷高漲的房價所引起的“民生問題”。

    然而到了地方政府的層面，限購抑制需求并控制房價與完成大量保障房建設(shè)，就成了完全相互沖突和矛盾的事情。保障房建設(shè)需要資金，雖然中央補貼1000億，但卻需要地方政府自籌4000億。本來地方的財政就高度依賴于土地出讓，而現(xiàn)在限購之后房價雖然可以穩(wěn)定，但土地不允許也賣不出高溢價，財政必然大幅減收卻要大幅增加開支去完成前所未有的保障房建設(shè)指標，其實就是將地方政府逼進了“死胡同”，即使弄虛作假，將什么單位集資建房、公務(wù)員福利房以及舊城改造等都拿來充數(shù)，都無法“真實地”完成任務(wù)。

    商品房產(chǎn)市場、土地市場和保障房建設(shè)，這三個相互關(guān)聯(lián)、相互影響的要素，構(gòu)成了目前房地產(chǎn)“糾結(jié)的三角關(guān)系”，而這種“糾結(jié)”還不僅僅是指各方利益體矛盾的心態(tài)，而更像是一種“糾纏在一起，解不開的死結(jié)”狀態(tài)！

     要理順這種三角關(guān)系，使之成為相互貫通而不是相互牽扯、壓制、沖突的關(guān)系，必須要允許地方政府的土地運營價值最大化，而讓商品房回歸市場化，同時使保障房建設(shè)的規(guī)模和分配機制合理化！

     所謂土地運營價值最大化，前提還是要讓商品房回歸市場化，但同時又要對商品房市場進行差別化的區(qū)隔。所謂的普通商品房，也就是占總量50%以上的140平米或者90平米以下的項目，限購要成為“常態(tài)”，徹底摒除投資和投機的需求，確保首置剛需不受土地價格以及房價上漲波動的影響。而改善性和投資需求的購買力徹底釋放，讓市場自由調(diào)節(jié)，地方政府也可以通過土地的運營獲得盡可能高的收益。也只有這樣，地方政府才能獲得足夠的資金來源，使得保障性住房的建設(shè)變得“真實可能”和可持續(xù)。

    當然，保障性住房建設(shè)的規(guī)模需要合理化，“大躍進式”的模式既不可行也無必要。當房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)變成橢圓形，也就是“普通商品房”變成中間最大比例的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，保障性住房只需針對城市中真正需要“保障”的人群，或者以政府持有的公租房來解決年輕人購房前的過渡性安排。同時，政府需要做的恰恰是制度性保證高端商品房土地溢價用于保障性住房建設(shè)，以及分配的公平性問題。