調(diào)控限價不限購 三四線樓市瘋狂

    “要不要進軍三四線城市”，這是近期北京一家品牌地產(chǎn)商高層會議中被討論最多的話題。據(jù)這家開發(fā)商老總透露，三四線城市區(qū)別于一二線樓市特別的火爆，誘惑著很多原本堅定一二線城市的地產(chǎn)商。

    但這位老總?cè)詻Q定堅守一二線城市。他判斷，三四線城市在近期很有可能引發(fā)政府的全面調(diào)控。不過，讓這位老總也深感樓市信息混亂的是，在財政和稅收的壓力之下，地方政府放松調(diào)控的念頭也在此時滋生。

    京東的河北香河縣最近宣布對商品住房實施全面政府限價銷售，最高價將限制在11000元/平方米以內(nèi)。房地產(chǎn)界普遍分析認為，這是一種介于限購之間的折衷調(diào)控辦法，有可能被全面推廣。

    三四線樓市“瘋狂”

    三四線城市銷售火爆的信息，每天都在不斷刺激著一二線城市的開發(fā)商。

    2011年6月19日，長春一樓盤開盤，開盤當日共推出1306套房源，而到現(xiàn)場購房的人卻達到4000多人，場面異?；鸨?。據(jù)當?shù)孛襟w評價，該排隊買房場面足以載入“長春房地產(chǎn)史冊”。

    “我老家在山東德州禹城，兩年之前這個小縣城的房價是2500元/平方米左右，但現(xiàn)在已經(jīng)達到4500-5000元/平方米。”蘭德咨詢總裁宋延慶在網(wǎng)易“163視點”調(diào)控下的樓市轉(zhuǎn)型攻略系列論壇上表示，三四線樓市的火爆程度著實讓他驚訝。

    但在北京，樓市卻持續(xù)下滑。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，由于市場對新供應住宅消化能力的減弱，導致新房滯銷情況嚴重，6月21日北京市可售新房住宅存量達到10.7萬套，緊逼11萬大關，這是6個月以來新房存量的最高值。

    受三四線樓市異?；鸨绊懀_發(fā)商暫停一線城市拿地，大舉擴張三線城市的意向也十分明顯。

    最近一周，浙江義烏的一塊土地溢價率達到347%，該地塊起始價為5050萬元，成交總價卻高達2.26億元。嘉興一幅地塊的溢價率也達到200%。

    但在北京，其土地財政甚至開始被質(zhì)疑到入不敷出的地步。據(jù)北京土地儲備管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至6月21日，北京上半年土地出讓為100塊，提供總面積9920955平米，成交總值為313.46億，相比去年同期下降50.4%。而住宅地塊的出讓金更下滑了75.4%，今年上半年僅為120.3億。

    據(jù)一位參與目前北京最熱門CBD地塊投標的開發(fā)商透露，去年競標的CBD前6幅地塊，首輪價格分數(shù)僅占40%，而后面這6幅地塊，政府已將價格分數(shù)占比暗自提高至50%。“很明顯，政府想多要點錢。”上述開發(fā)商暗自表示。

    一二線與三四線城市的冰火兩重天，令樓市調(diào)控博弈空前激烈。樓市表現(xiàn)清淡的城市是否要放松限購，便是其中最典型的表現(xiàn)形式。

    “許多三四線到五線地方政府當下最糾結(jié)的是：限購還是不限購？全部限購還是城區(qū)限購？”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示。

    限價：折衷的調(diào)控新思路？

    香河限價或許為正處在輿論浪尖的三四線城市提供了新的樣本。

    一位不愿意透露姓名的知名開發(fā)商董事長認為，調(diào)控一定會在不久的將來波及三四線城市，而香河限價，在不影響開發(fā)商銷量，也不影響土地財政的前提下，限制房價上漲幅度，這種折衷模式有可能被進一步推廣。

    按照香河的通知要求：該區(qū)域普通住房的銷售均價控制在6500元/平方米，最高價不得超過7500元/平方米；高檔商品住房最高價將限制在11000元/平方米以內(nèi)。該通知公開后，這意味著香河即將成為全國首個公開實行“商品住房一律限價銷售”的區(qū)域。此前，深圳和增城市都曾實行限價銷售，但并未以政府公文的形式和出明確規(guī)定。

    據(jù)了解，目前香河縣商品房均價基本在5500元/平方米左右，相對限價要求，還有一定漲幅空間。一位香河區(qū)域開發(fā)商透露，香河限價對其影響并不大，“高檔商品住房最高價將限制在11000元/平方米以內(nèi)，我覺得足夠用了，我們?nèi)ツ甑谝黄诓刨u9000元/平方米，政府還是留了一定的漲幅空間。另外，當初我們是60萬一畝拿的地，所以香河限價對我們影響并不大。”

    上述開發(fā)商表示，由于該項目99%的客戶均來自北京，而香河政府僅是限價，并沒有提及限購。所以，他認為，這是地方政府在不想影響土地財政情況下出臺的折衷調(diào)控政策。

    與香河公開行文限價不同的是，目前很多地方是不公開地對樓盤入市實施指導價。

    海爾地產(chǎn)集團董事長兼CEO盧鏗6月17日在參加全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會年會時透露，海爾在山東某市的樓盤打算每平方米賣兩萬元，但當?shù)刈〗ú块T要求該項目售價不能超過1萬。因不愿降價，海爾遲遲沒有領到銷售證，現(xiàn)在仍在僵持中。

    北京東方基石房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊朝淅表示，香河政府對此也實屬無奈。一方面是前段時間香河違規(guī)圈地，最終導致9名相關責任人被處理。另一方面，除了全面限價，香河政府估計也想不到其他更好的方法來抑房價。“香河出臺政策后，這層窗戶紙就算是被捅開了，其他地方政府不排除跟風的可能。”