楊紅旭：5月全國房價(jià)漲幅創(chuàng)年內(nèi)新低

    房價(jià)，就像懸在天上的一塊“餡餅”，中央政府想要吃，普通民眾也想啃，可就是落不下來。這讓我想起了2008年。2007年房價(jià)飆升，9月27日央行出臺(tái)“二套房貸新政”，后來又有美國次貸危機(jī)的助力，但仍然花費(fèi)了近一年時(shí)間，直至2008年8月，全國房價(jià)方才出現(xiàn)由漲轉(zhuǎn)跌的“拐點(diǎn)”。

    這個(gè)價(jià)格標(biāo)尺，就是國家統(tǒng)計(jì)局每月公布一次的全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)。今年初國家統(tǒng)計(jì)局對這一指數(shù)進(jìn)行改革后，整體指數(shù)就消失了。為了研究的方便，筆者將70個(gè)城市的房價(jià)指數(shù)進(jìn)行算術(shù)平均后發(fā)現(xiàn)，今年1月房價(jià)綜合指數(shù)環(huán)比增幅為0.8%，而5月已經(jīng)回落到0.16%，創(chuàng)年內(nèi)最低值。按照這種降溫速度，三季度將出現(xiàn)房價(jià)“拐點(diǎn)”，很可能7月或8月首次出現(xiàn)房價(jià)環(huán)比負(fù)增長。 

    從城市漲跌情況來看，5月與4月相比，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有9個(gè)城市，持平的有11個(gè)，上漲的有50個(gè)城市。二手房住宅價(jià)格下降的城市有23個(gè)，持平的城市有11個(gè)。由此可見，二手房止?jié)q城市已近半數(shù)，明顯多于一手房，二手房市場對于調(diào)控政策更為敏感，價(jià)格調(diào)整的節(jié)奏快于一手房，這一差別主要源于賣方的不同，二手房賣方自由分散，市場化程度高，一手房賣方（開發(fā)商）屬企業(yè)行為，控制房價(jià)能力較強(qiáng)。

    從城市能級(jí)分析，5月份，一線城市新建住宅價(jià)格漲幅最大，為0.28%；三線城市漲幅最小，為0.13%；二線城市漲幅為0.18%。5月份，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格上漲速度均有所放緩。盡管針對一線城市的調(diào)控政策相對強(qiáng)勁，但一線城市環(huán)比房價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月領(lǐng)跑二、三線城市環(huán)比房價(jià)，不過差距在慢慢縮小。

    今年1月26日“新國八條”出臺(tái)后，全國樓市總體上持續(xù)降溫。尤其是一二線城市的成交量，相較去年明顯下滑，但價(jià)格總體堅(jiān)挺。就價(jià)格而言，也出現(xiàn)了一些分化，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。

     一是企業(yè)策略分化。部分龍頭開發(fā)商傾向于以價(jià)換量，比如恒大、綠地、中海、碧桂園等，有些項(xiàng)目開盤逆勢走紅，甚至出現(xiàn)幾個(gè)人搶一套房的稀罕景象。他們思路清淅，通過讓利促銷，大量回籠資金，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而為抄底拿地，或者并購別的公司做準(zhǔn)備，進(jìn)而在熊市中擴(kuò)大市場占有率。與之相對應(yīng)，大部分中小企業(yè)采取觀望、堅(jiān)守策略，不愿意打折促銷，也不奢求低價(jià)拿地，只求在單個(gè)項(xiàng)目上多賺點(diǎn)錢，至于未來企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，走一步算一步，不行就撤。

     二是住宅項(xiàng)目分化。當(dāng)前，促銷幅度相對大一些的，比如10%左右，一般都是中低端樓盤，這類產(chǎn)品面對的多是剛需者，這類需求一般不受限購限貸政策約束，而且存在購房的急迫性，所以只要看到樓盤的優(yōu)惠程度達(dá)到心理價(jià)位，就要會(huì)考慮入市。與之相對應(yīng)，高端住宅一般比較“矜持”，不愿降價(jià)——這樣會(huì)損害“貴族”形象。尤其是上海、北京等地，單價(jià)10萬左右的樓盤，多如此。當(dāng)然，豪宅的開發(fā)商，多屬財(cái)大氣粗者，暫時(shí)也不差錢；再者，限購令一定程度上阻截了富人投資房產(chǎn)。

     在這種情況下，很多業(yè)內(nèi)人士對于后市非常看空，包括標(biāo)普等國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投行，也加入到唱空中國樓市的行列中。我倒覺得不必過于悲觀，樓市趨穩(wěn)是正理，但房價(jià)不會(huì)明顯下滑。強(qiáng)大的剛需，構(gòu)成了支撐中國樓市的基本力量。同時(shí)，北京、上海、深圳這類政策重點(diǎn)打壓城市，近期依然有高端住宅賣得不錯(cuò)，說明長線投資需求并未跑光，在高通脹時(shí)代，也不可能都跑光。