政府督戰(zhàn)1000萬套保障房開工 低利潤回報(bào)率是難題

    近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新公開表示,今年1000萬套保障性安居工程必須在11月底全面開工,并強(qiáng)調(diào)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)既是經(jīng)濟(jì)任務(wù)又是政治任務(wù)。

　　然而,6月16日,《證券日報(bào)》記者采訪了多家參建保障房的知名國企后得知,在保障房建設(shè)過程中,存在諸多問題。即使住建部進(jìn)一步督促保障房的全面開工建設(shè),也恐難強(qiáng)迫房企再多進(jìn)一步。

　　保障房竣工數(shù)量寥寥

　　6月4日,首開股份對外發(fā)布擬發(fā)行43億元中期票據(jù)的公告。公告中同時(shí)指明,擬募集的資金將用于保障房建設(shè)當(dāng)中。2010年年報(bào)中顯示,首開今年籌劃建設(shè)的保障房項(xiàng)目包括:英各莊一期、小屯馨城、大興康乃馨城、常營暢心園以及馬駒橋配建回遷房等項(xiàng)目。

　　6月16日,首開股份接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí),進(jìn)一步指出,43億元是票據(jù)發(fā)行的上限,且有可能分次發(fā)行。至于具體發(fā)行事宜,包括分次發(fā)行額度以及總發(fā)行額度則還未確定。“公司正在籌備發(fā)行的43億元中期票據(jù),正是用于上述5個(gè)保障房項(xiàng)目的建設(shè)”,首開股份在采訪中如此回復(fù)。同時(shí),首開股份指出,2011年計(jì)劃保障房開復(fù)工120萬平米,其中新開工64萬平米,竣工3萬平米。

　　也即,實(shí)力強(qiáng)大的如首開股份,2011年擬竣工的保障房面積僅占比總施工面積的2.50%。同一日,中天城投董秘李俊接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)也表示,目前公司已有30萬平米的公租房已經(jīng)開工投建。不過,這也僅占比中天城投承諾的完成建筑面積1000萬平米的3%。

　　李俊同時(shí)對記者表示,即使是這占比總規(guī)劃3%的公租房的項(xiàng)目,今年無法全部竣工。

　　低利潤回報(bào)率為主要難題

　　“公司進(jìn)行保障房建設(shè),一般要求項(xiàng)目凈利率在5%-8%之間”,首開股份對《證券日報(bào)》記者表示。不過,鑒于保障房業(yè)務(wù)自有資金比例可以降低到20%左右,“即使利潤率較低,但自有資金的收益率仍然較為客觀,其配套商業(yè)項(xiàng)目也可以彌補(bǔ)企業(yè)的利潤水平”,首開股份如是回復(fù)。

　　同時(shí),參加保障房還可以提升首開股份的品牌美譽(yù)度。但收獲了贊美的同時(shí),首開股份卻未必能逃得開股東的“責(zé)難”。作為上市公司,首開股份在采訪中表示,參建保障房最主要的難題,就是必須要滿足上市公司對股東的投資回報(bào)的要求。換句話說,房企參建保障房,必須付出公司的整體利潤水平被拉低的代價(jià)。

　　事實(shí)上,不只是首開這樣的大型國企愿意負(fù)起參建保障房的社會責(zé)任。某大型民營房企相關(guān)人員也曾私底下對《證券日報(bào)》記者提及,公司是真的愿意參與到保障房建設(shè)當(dāng)中,“這并不是一句空話官話”。但是,作為上市企業(yè),如何獲得讓股東滿意的利潤,是參建保障房不得不考慮的因素——“以我們以往的經(jīng)驗(yàn)來看,建設(shè)保障房肯定是賠錢的”。

    公租房流轉(zhuǎn)機(jī)制尚待完善

　　公開資料顯示,首開股份擬在今年開工建設(shè)的保障房項(xiàng)目,大多是經(jīng)適房和兩限房。事實(shí)上,保障房形式眾多,其中另外一個(gè)被房企選擇的,就是公租房。對于為何不選擇參建公租房,首開股份如是回復(fù):“公租房、廉租房等出租性的保障房形式退出機(jī)制不明確,占壓公司較多資金,不利于開發(fā)企業(yè)較多的參與”。

　　事實(shí)上,公租房項(xiàng)目存在著成本回收期長、產(chǎn)權(quán)歸屬不清晰以及較難管理等諸多問題,并不被房企看好。

　　即便計(jì)劃百分百建設(shè)公租房的中天城投,也自有其面對的難題。中天城投董秘李俊接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,中天城投在建設(shè)好公租房后,打算將其作為物業(yè)長期持有。同時(shí),“我們也呼吁如何建立一種能夠?qū)⒐夥宽?xiàng)目資本化的機(jī)制,否則對企業(yè)來說,長期持有這么大規(guī)模又難以流轉(zhuǎn)的物業(yè)(指公租房),是一個(gè)幾乎難以承受的負(fù)擔(dān)”。因此,李俊認(rèn)為,不能僅僅靠租金來回收公租房建設(shè)成本,而是通過將租金收入證券化的方法,讓其在資本市場上流轉(zhuǎn)起來了。

　　“開工不等于續(xù)建,這需要大規(guī)模的資金”,李俊對《證券日報(bào)》記者表示,對資金的需求以及對體制的完善,仍舊是開發(fā)商們參建保障房建設(shè)中需要面對難題。

　　專家呼吁:監(jiān)督與創(chuàng)新并舉

　　或許,住建部發(fā)出的11月底1000萬套保障房開工的“督促令”,對于參建的上市房企來說,并不能算是具有實(shí)質(zhì)意義。一位不愿具名的房企人士對《證券日報(bào)》記者提及,保障房的推進(jìn)需要各個(gè)環(huán)節(jié)的配合,包括資金、政策、土地以及制度完善——“我感覺保障房的推進(jìn)挺難的”。而對于上文提及的“督促令”,“事實(shí)上,這并沒有給公司帶來額外壓力,我們還是會按照計(jì)劃實(shí)施保障房的項(xiàng)目的建設(shè)”——某房企如此表述。

　　鑒于目前,保障房的建設(shè)的資金以及相關(guān)制度都難稱完善。政府的督促也自有其理由:6月15日,中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主曹建海對《證券日報(bào)》記者表示,保障房的建設(shè)現(xiàn)狀可以用以下幾個(gè)詞來形容:慢、偏、差以及應(yīng)付。

　　具體來說,所謂“慢”是指進(jìn)度慢,曹建海指出保障房建設(shè)與地方土地財(cái)政存在一定的沖突,因此在局部地區(qū)會遭遇抵制或是拖延等現(xiàn)象。據(jù)此,建議中央政府應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)厲的行政問責(zé),監(jiān)督地方政府調(diào)整項(xiàng)目資金配置,用于保障房項(xiàng)目的建設(shè)當(dāng)中。

　　除去進(jìn)程緩慢外,曹建海還認(rèn)為保障房建設(shè)應(yīng)規(guī)避亂上項(xiàng)目造成的資金浪費(fèi),同時(shí)引進(jìn)社會單位和社會資金參與的制度創(chuàng)新,這也契合了參建保障房的開發(fā)商們的呼吁與需求。

　　最后,對于保障房建設(shè)當(dāng)中存在的質(zhì)量問題,則應(yīng)嚴(yán)加監(jiān)督,強(qiáng)化對建設(shè)單位的質(zhì)量問責(zé)。