樓市萎靡中介紛紛"出走" 房價成打破樓市僵局"籌碼"

    房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺后，海南房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，中介公司關(guān)門倒閉、售樓人員轉(zhuǎn)行跳槽等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)在海南房地產(chǎn)市場。業(yè)內(nèi)人士認為，近期調(diào)控政策松動可能性幾乎不存在，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然低迷，而房地產(chǎn)市場能否“回暖”，房價將成為重要“籌碼”。

　　二手房中介公司倒閉

　　售樓人員紛紛“出走”

　　“此房出租”“停業(yè)”……此類字眼近期頻頻出現(xiàn)在?？谝恍┓康禺a(chǎn)中介商的門店上，房地產(chǎn)中介商因經(jīng)營業(yè)績太差，紛紛“出走”或“關(guān)門大吉”。

　　去年初海南建設(shè)國際旅游島政策頒布后，海南樓市短期內(nèi)量價急劇飆升，大批新的房地產(chǎn)中介公司紛紛成立。然而好景不長，隨著國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)出臺，尤其在“限購”政策的打壓下，海南樓市隨即陷入低迷，一些房產(chǎn)中介機構(gòu)倒閉關(guān)門，售樓人員也選擇轉(zhuǎn)行或跳槽。

　　記者近日在?？谑泻５閸u一家房地產(chǎn)中介公司看到，店門口貼著兩張大大的招聘廣告，店內(nèi)10多個工位上只有一名銷售人員上班。據(jù)這名銷售人員介紹，今年上半年以來，店內(nèi)原有的銷售人員走了一半。為了維持店面正常運轉(zhuǎn)，老板開始招聘銷售人員，但不少新人干不了幾天便辭職了。

　　海南海納投資策劃有限公司總經(jīng)理楊偉寧告訴記者，目前他的公司一個月只有五六單生意。一些本土房產(chǎn)中介尤其是國際旅游島建設(shè)政策頒布后匆匆上馬的中介關(guān)門歇業(yè)，很多中介從業(yè)人員跳槽轉(zhuǎn)行或者“休大假”，一些大的房地產(chǎn)中介也從二手房市場轉(zhuǎn)向一手房代理。

　　“目前?？诤芏噙B鎖房地產(chǎn)中介都在虧錢。”?？谑兄械匦蟹慨a(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗說，去年在國際旅游島政策的利好刺激下，一些?？诜康禺a(chǎn)中介盲目擴張，現(xiàn)在迫于形勢，不得不開始收縮規(guī)模。張麗說，目前?？诜康禺a(chǎn)市場整體低迷的狀況也給二手房中介市場帶來一些混亂局面，除了倒閉和轉(zhuǎn)行現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)中介公司鋌而走險，幫助購房者偽造納稅證明，避開“限購”政策。

    量跌價滯

　　樓市進入深度博弈階段

　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，“限購令”等調(diào)控政策持續(xù)打壓、充斥樓市的濃厚觀望情緒，導致一線城市和部分二線城市樓市出現(xiàn)萎靡，而房產(chǎn)中介紛紛“出走”也正好佐證了這一現(xiàn)實。

　　由于海南樓市外向型特征明顯，80%以上的房產(chǎn)購買力來自島外，“限購令”致使海南購房主力銳減。據(jù)?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計，今年1-5月份，海口市商品房成交量大幅下降。海口市登記銷售商品住房6563套、71.62萬平方米，同比減少38.63%和63.25%。尤其是3、4月份，下降均達到九成左右。商品房銷售額進一步萎縮。1-5月，商品住房銷售額657247.16萬元，同比下降59.2%。

　　購房者普遍選擇持幣觀望，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，但銷售量的萎縮并未帶動房價出現(xiàn)實質(zhì)性下降。據(jù)海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計，今年1-5月，?？谏唐纷》績r格同比上漲19.22%。但從今年商品住房每月價格指數(shù)來看，均維持在9000元/平方米左右，并有小幅波動，環(huán)比增減幅度均在10%以內(nèi)。

　　楊偉寧說，去年底，海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了短暫的銷售回暖小高潮，但隨著“限購令”的出臺，再加上傳統(tǒng)淡季因素的影響，市場再次陷入萎靡，目前大部分購房者對未來短期市場行情并不看好，觀望情緒濃重，投資投機性購房和剛性需求兩方面都受到抑制。

　　“由于短期內(nèi)購房者觀望情緒難以消除，現(xiàn)在開發(fā)商都把希望寄托在第四季度，希望海南的傳統(tǒng)旺季會帶來市場回暖。”張麗說。

　　房價成市場“回暖”重要“籌碼”

　　盡管海南房價整體依然比較堅挺，但一些地區(qū)的二手房價格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動跡象。楊偉寧告訴記者，最近一段時間，?？谑袊Q(mào)附近的二手房價格下跌了10%-15%，“議價空間很大，買方和賣方開始展開拉鋸戰(zhàn)”。?？诮饦虼髲B一套91平方米的二手房，3月份在中介登記為50萬元，現(xiàn)在業(yè)主40萬元就愿意出手。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，目前主要有兩類二手房源出現(xiàn)降價趨勢。一是最近一兩年內(nèi)購買的投資房源，這些房面臨全額交納營業(yè)稅，購房成本增大；二是滿足改善型需求的中小戶型，受“限購”影響成交逐漸走低。

　　北京易 居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬表示，隨著流動性不斷收緊，再加上CPI依然高企，加息預期強烈，將進一步給開發(fā)商帶來資金壓力，或?qū)⑵仁共糠珠_發(fā)商提前降價銷售，而這將在終端形成房價下調(diào)壓力。

　　海南富信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風顏說，目前銷售量的萎靡，再加上保障性住房建設(shè)力度加大，導致開發(fā)商壓力很大，“挺不住”的開發(fā)商都會有所動作，而期望市場成交量回升，必須在價格上有實質(zhì)性的下降，打消購房者濃厚的觀望情緒。

　　近日，住建部政策研究中心副主任王玨林在國金證券(600109,股吧)2011年中期策略會上指出，目前房地產(chǎn)政策沒有適度放松的客觀條件，但也不會出臺更嚴厲的政策。

　　陳國強認為，接下來調(diào)控政策出現(xiàn)松動的可能性基本上不存在，政策層面仍將持續(xù)保持高壓態(tài)勢。

　　陳國強表示，目前無論是價格還是銷量上出現(xiàn)的變化，均是調(diào)控政策效果的表現(xiàn)。但是下半年價格能否出現(xiàn)實質(zhì)性下降，這得取決于開發(fā)商原來的定價是否合理、區(qū)域供求關(guān)系等因素的變化。而房價的下降將成為樓市回暖的重要因素。