龍頭房企業(yè)績逆市飄紅發(fā)出什么信號

    今年1月“新國八條”出來后，極度看空市場者甚眾。筆者當時認為，就全國而言，全年房屋成交量和成交價格不會明顯下跌。

　　近日，一線上市房企的業(yè)績可以說明一些事實，驗證一些預(yù)判。萬科、保利、金地、中海等11家地產(chǎn)龍頭都已披露5月業(yè)績，銷售金額共計542億元，較4月明顯回升。其中，萬科和保利5月銷售金額分別同比增長76%和132%，1-5月銷售金額分別同比增長87%和82%。而且，具有標志性的數(shù)字是，萬科1-5月銷售額已超過500億元，今年繼續(xù)超千億基本成定局。

　　想必很多人會迷惑不解：今年以來房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴厲，樓市呈降溫之勢，地產(chǎn)巨頭緣何仍在大步前進？其實，透過這一現(xiàn)象，可以發(fā)現(xiàn)幾點對研究中國樓市有價值的論據(jù)或推測。

　　首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加劇分化，優(yōu)勝劣汰進程提速，強者更強。2004年以來，伴隨著持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，很多中小企業(yè)項目減少、經(jīng)營萎縮，在招拍掛的土地市場中，基本上沒有能力獲取新增用地。在市場低迷的2008年和今年，少數(shù)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓項目或股權(quán)，已退出這個行業(yè)。與此同時，大企業(yè)集體發(fā)力，企業(yè)規(guī)?？焖贁U張，尤其是一線陣營中，保利、恒大、綠城、綠地、中海等皆瞄著萬科的“老大寶座”。

　　其次，龍頭房企促銷跑量模式正在改變市場生態(tài)環(huán)境。龍頭企業(yè)銷售業(yè)績逆勢飄紅，暗含兩層意思。一是優(yōu)質(zhì)企業(yè)具有較強的品牌號召力，在淡市中仍能集聚有限的市場需求，這與他們長久以來堅持提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)有關(guān)；二是部分龍頭企業(yè)采取以價換量、促銷跑量的模式，更注重資金回籠、可持續(xù)發(fā)展，反倒是很多中小企業(yè)喜歡追求單個項目的利潤率，死不降價。近期全國賣得火爆的樓盤，基本上都是恒大、中海、碧桂園、保利、萬科、綠地等企業(yè)開發(fā)的。比如，南京碧桂園項目、深圳中海項目、恒大多個城市的項目等，開盤當天招致幾千人排隊，成交幾百、幾千套房子。

　　再次，三季度促銷樓盤增多，將引致部分城市房價微跌。“新國八條”出臺后，70個城市房價指數(shù)仍在上漲，但漲幅持續(xù)回落。市場中促銷樓盤逐漸增多，然而促銷幅度并不明顯，5%左右是主流。而那些開盤爆熱的品牌開發(fā)商的樓盤，促銷力度較大，實際售價比市場價或該樓盤預(yù)期售價下調(diào)10%-20%。但相當多的樓盤，基本上沒有優(yōu)惠措施。當然，一般都賣不動。在三季度政策不放松、企業(yè)資金鏈緊張的情況下，預(yù)計促銷樓盤將持續(xù)增多，從而使部分城市(尤其是一線城市)房價出現(xiàn)短暫性下跌。不過，市場規(guī)律同樣表明，那些開盤熱賣的樓盤，再推后續(xù)房源時，折扣將有所減少，因為企業(yè)已探明了需求方的心理價位，同時也符合樓盤“低開高走”的普遍規(guī)律。

　　最后，今年全國樓市數(shù)據(jù)不會太差。“新國八條”出臺后，許多專家預(yù)期今年房屋成交量將降20%-50%不等，價格將跌10%-50%不等。實際上，不排除個別城市會出現(xiàn)這種大幅調(diào)整的情況，但全國整體上難以顯著下調(diào)。5月龍頭房企業(yè)績向好的原因之一，是他們的項目大多分布于二三線甚至四線城市。在東部一線城市樓市低迷之際，其他多數(shù)城市并未像2008年那么低迷。東方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上，中小企業(yè)發(fā)愁龍頭企業(yè)紅火。今年我國樓市將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)上差異顯著、總體上趨于平穩(wěn)的格局。以國家統(tǒng)計局新建商品房口徑為準，筆者依然堅持年初的判斷：2011年相比2010年，成交量和成交價基本保持穩(wěn)定。在此前提下，小跌非意外，小漲亦正常，大漲大跌難露臉。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長 。