保障房資金困局待破 專家：引入社會(huì)資本是關(guān)鍵

    開工緩慢引發(fā)的一片擔(dān)憂聲中，發(fā)改委、財(cái)政部、住建部等部委近日紛紛表示，將加大保障房資金支持力度，力促保障房開工建設(shè)。消息稱，發(fā)改委會(huì)同有關(guān)部門，正在抓緊研究保障性安居工程融資機(jī)制，擬支持地方通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券等方式籌措資金，專項(xiàng)用于保障性安居工程建設(shè)。

　接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為，保障房開工緩慢的原因中，資金欠缺是一個(gè)關(guān)鍵因素，眼下，應(yīng)盡快疏通融資渠道并出臺(tái)具操作性的一系列細(xì)化措施，不過(guò)，更重要是建立健全保障房運(yùn)營(yíng)管理體制，這不僅有利于引導(dǎo)社會(huì)機(jī)構(gòu)更多參與保障房建設(shè)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展都具有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。

　合力

多方籌措資金助保障房建設(shè)

　2011年開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房的計(jì)劃甫一公布，如何保證可持 續(xù) 性 的 資 金 來(lái) 源 便 一 直 廣 受 關(guān)注，近日披露出的開工進(jìn)度更是引起了一陣不小的擔(dān)憂。

　根據(jù)北京、上海、深圳等城市公布的計(jì)劃，三地今年保障房的開工建設(shè)分別為20萬(wàn)套、22萬(wàn)套和24萬(wàn)套。中原監(jiān)測(cè)顯示，北京1至5月已取得預(yù)售證的兩限房和經(jīng)適房面積為102 .20萬(wàn)平方米，若按套均70平方米估算，約為1 .5萬(wàn)套。上海同期經(jīng)濟(jì)適用住房已開工約2萬(wàn)套，約完成計(jì)劃的25%。而江蘇、浙江、廣東等省市保障房的開工率不足40%。

　業(yè) 內(nèi) 人 士 普 遍 認(rèn) 為 ， 各 地 開工 率 偏 低 從 一 個(gè) 側(cè) 面 上 反 映 出 保障房建設(shè)面臨的資金壓力。為此，中央有關(guān) 主 管 部 門 紛 紛 表 態(tài) 或 發(fā)文 ， 表 明 將 全 力 破 解 保 障 房 資 金迷局。

　媒體近日披露，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下一步將重點(diǎn)抓好四項(xiàng)工作，努力完成2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，其中一項(xiàng)工作是多渠道籌措建設(shè)資金。與此同時(shí)，財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，要求各地切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金，加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度，并明確地方政府要將今年地方政府債券資金優(yōu)先用于保障性安居工程，要進(jìn)一步明確和細(xì)化地方政府債券資金安排用于公共租賃住房等保障性安居工程的具體資金數(shù)額，加大對(duì)保障性安居工程的投入力度。

　“目前，政府也正嘗試不同渠道解決保障房資金缺口問(wèn)題，包括利用社保基金進(jìn)行試點(diǎn)等”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)、研究員趙路興說(shuō)。

　按照有關(guān)主管部門的思路，今年各級(jí)政府將通過(guò)一般預(yù)算安排、提取土地出讓凈收益、住房公積金增值收益以及積極引導(dǎo)社會(huì)資金參與等方式，確保保障房建設(shè)資金的落實(shí)。

　5月底6月初，海南省、湖北省先后宣布獲準(zhǔn)發(fā)行地方政府債券29億元和86億元，其中相當(dāng)一部分比例用于保障房建設(shè)。中原集團(tuán)研究董事程澐介紹，寧波從上周開始實(shí)施“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“競(jìng)配建保障房”的土地出讓方式。據(jù)中原監(jiān)測(cè)，迄今已有北京、廣州、成都、杭州、蘇州、石家莊、福州等近10個(gè)城市開始采用上述新興的土地出讓方式，以加速保障房建設(shè)計(jì)劃的實(shí)施。

關(guān)鍵

需要引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入

　早有測(cè)算，實(shí)現(xiàn)今年1000萬(wàn)套的目標(biāo)年度投資需保持在1 .3萬(wàn)億元到1 .4萬(wàn)億元之間。具體而言，完成今年1000萬(wàn)套保障性安居工程任務(wù)，5000多億的資金將由中央政府、省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集，剩余的8000多億元通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)投入以及保障對(duì)象和所在企業(yè)籌集。專家認(rèn)為，除了政府主導(dǎo)之外，還要積極引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障房的投資。

　要吸收社會(huì)資金，發(fā)揮社會(huì)機(jī)構(gòu)的作用。”趙路興表示，除財(cái)政資金以外，保障房建設(shè)資金來(lái)源要發(fā)動(dòng)社會(huì)機(jī)構(gòu)，不能完全依靠政府。

　目前，部分地方開始著手建立保障房建設(shè)投融資平臺(tái)。據(jù)報(bào)道，陜西近日成立了省級(jí)保障性住房建設(shè)工程公司，由延長(zhǎng)石油集團(tuán)出資30億元，省財(cái)政出資10億元，再通過(guò)市場(chǎng)融資，共計(jì)籌措100億至120億元來(lái)支持配套資金困難的市縣建設(shè)廉租住房和公租房。

　記者了解到，湖南也在加快組建省保障性安居工程投資公司，引進(jìn)金融資本、社會(huì)資本參與保障房建設(shè)。

　另?yè)?jù)報(bào)道，上海城投控股5月中旬已與中國(guó)平安攜手推出債權(quán)投資計(jì)劃，募集不超過(guò)30億元的資金用于支持上海保障性住房建設(shè)，這將在很大程度上降低保障房建設(shè)成本。

　據(jù)了解，部分標(biāo)桿房企也參與到保障房建設(shè)中，今年4月，萬(wàn)科便與河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳簽署了《關(guān)于建設(shè)保障性住房的戰(zhàn)略合作 協(xié) 議 》 ， 將 在 廊 坊 、 保 定 、 唐山、秦皇島、滄州、張家口六個(gè)城市與政府合作開發(fā)建設(shè)各類保障性住 房 ， 總 規(guī) 模 預(yù) 計(jì) 為6 0 0 0套 至8000套。

　然而，北京某上市房企一位資深人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從操作層面上看，興建保障房利潤(rùn)率不確定或處于微利水平，這將較難吸引房企，尤其是大規(guī)模介入保障房市場(chǎng)。

　一位不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)類央 企 人 士 也 曾 透 露 ， 除 了 政 府 籌資，保障房建設(shè)所需大部分資金需要企業(yè)自己籌集。一些地方政府希望通過(guò)市場(chǎng)途徑解決保障房建設(shè)目標(biāo)，但是卻不想損失巨額的土地和稅收收益。

　另外，有業(yè)內(nèi)人士還表示，雖然有關(guān)主管部門鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障房建設(shè)，但在實(shí)際執(zhí)行中，由于保障房建設(shè)資金回收周期長(zhǎng)，利潤(rùn)空間小，且存在一定的償還風(fēng)險(xiǎn)等諸多原因，金融機(jī)構(gòu)參與融資的積極性并不高。

完善

措施有待進(jìn)一步細(xì)化

　如何讓更多社會(huì)機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)？專家建議，政府作為保障房建設(shè)主體要建立相應(yīng)規(guī)則和細(xì)化措施，確保社會(huì)資金能夠以好的方式進(jìn)入或退出。另外，保障房建設(shè)非短期行為，相關(guān)管理運(yùn)營(yíng)配套機(jī)制都應(yīng)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，目前在引導(dǎo)民間資本參與保障房建設(shè)中，如何進(jìn)入、退出以及確保其投資收益等方面都缺乏詳細(xì)規(guī)則。盡 管 各 地 有 一 些 探 索 和 試 點(diǎn) ， 比如，企業(yè)和政府一對(duì)一協(xié)商合作來(lái)參與一個(gè)具體項(xiàng)目的投資建設(shè)，享受一定優(yōu)惠條件等，但都還只是個(gè)案性質(zhì)，沒(méi)有形成一個(gè)公開透明的可通用的配套措施，這會(huì)影響企業(yè)參與的熱情。“其實(shí)民間資本很充裕，都在尋找各種投資渠道，怎樣建立一套機(jī)制吸引民間資本投資保障房建設(shè)是問(wèn)題所在。”

　另外，陳國(guó)強(qiáng)還提醒說(shuō)，有些政策需完善相應(yīng)的細(xì)化措施以更具操作性。他舉例說(shuō)，有關(guān)部門擬支持地方通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券等方式籌措資金，這是一件好事，但接下來(lái)要明確會(huì)選擇什么樣的企業(yè)，建設(shè)主體、管理主體怎么劃定等一系列問(wèn)題。只有這些問(wèn)題明朗化了，才更有利于社會(huì)資本進(jìn)入。

　在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，發(fā)行私募債券是融資手段的創(chuàng)新，是一個(gè)很好的方向，目前部分地方在這方面的探索 和 創(chuàng) 新 可 以 吸 引 不 同 性 質(zhì) 的 資金，可以避免社會(huì)游資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)終端商品。

　社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚告訴記者，相對(duì)完善和規(guī)范的管理運(yùn)營(yíng)模式是吸引社會(huì)資本進(jìn)入的一個(gè)關(guān)鍵因素，我國(guó)在大批量建設(shè)保障房的過(guò)程中，管理運(yùn)營(yíng)也要跟上，這方面可以借鑒國(guó)外其他國(guó)家在保障房的分配、退出機(jī)制上的經(jīng)驗(yàn)。

　尚教蔚認(rèn)為，保障房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期行為，因此應(yīng)從戰(zhàn)略高度重視保障房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理體制機(jī)制建設(shè)。陳國(guó)強(qiáng)也持類似觀點(diǎn)：“關(guān)注保障房進(jìn)度的同時(shí)，還需要關(guān)心保 障 房 持 續(xù) 平 穩(wěn) 發(fā) 展 的 體 制 和 機(jī)制。不能將保障房建設(shè)當(dāng)成短期任務(wù)，應(yīng)該做成中長(zhǎng)期的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)下去的安排。”