投資慣性無法中止 開發(fā)商面臨資金臨界點

    “今年能否完成550億元的銷售目標現(xiàn)在還不確定，還要看情況，但是最終實現(xiàn)銷售額跟原定目標相比應該相差不多。”2011年6月13日綠城副主席兼行政總裁壽柏年于股東大會后表示。綠城顯然有些底氣不足，但與綠城形成鮮明對比的是，2011年5月不少開發(fā)商都打了一場翻身戰(zhàn)。

    開發(fā)商最艱難的日子已經(jīng)過去了嗎？5月CPI創(chuàng)三年新高，不動產(chǎn)在抗通脹中的地位再次升高，加息預期強烈。以資金為生存根本的開發(fā)商錢袋子進一步縮水，降價賣樓的可能性又有多大？

    《中國經(jīng)營報》記者發(fā)現(xiàn)，由于市場需求依舊非常旺盛，以及通脹預期存在，大幅降價的可能性并不大。但是對于開發(fā)商而言，雖然5月份推動投資增長的主要力量依然來自房地產(chǎn)業(yè)，如果調(diào)控政策不放松，開發(fā)商下半年資金壓力將到達歷史高位。

5月8成開發(fā)商銷售環(huán)比增長

    5月的商品房銷售情況終于有所起色。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在監(jiān)測的30個城市中，近7成城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲，平均漲幅達41.60%，5個城市的環(huán)比漲幅超過50%。在成交價格方面，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)的27個城市的平均房價漲幅為0.44%，2/3的城市房價出現(xiàn)了上漲，不同城市差異較大。

    公告顯示，5月份萬科銷售額超90億元，同比增長近8成；恒大勁銷77.8億元，同比更增長逾9成；保利同期實現(xiàn)簽約金額74.06億元，同比增長132.09%；碧桂園同比增長的幅度更高到164%。而20多家已經(jīng)發(fā)布最新業(yè)績的房企中，近8成5月銷售環(huán)比實現(xiàn)了增長。

    當然，有人歡喜有人愁。截至5月末，綠城地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售金額約156億元，總銷售金額中歸屬于本集團的權益金額約100億元，僅約完成全年銷售目標的30%。壽柏年坦言，比預期要少些，離全年目標也有較大的距離，主要是受到限購限貸政策的影響，其中限購的影響最大。5月綠城集團新推9個樓盤，面積約12萬平方米，銷售均價維持在高位，達27984元/平方米，但當月的總體銷售率僅29%。

    反觀其他銷售較好的房企，銷售率一直保持在較高水平，例如萬科5月29日開盤長沙項目，當天的銷售率就達到84%。外界推測，這與開發(fā)商“隨行就市”銷售策略有關。

    但如果將目光鎖定單個項目，所謂以價換量的情況并不明顯。以上述萬科長沙項目為例，折后均價為6100元/平方米，較項目上期開盤整體均價反而上漲了200元/平方米。同樣銷售成績斐然的恒大就把原因歸結于在二三線城市的布局。董事局副主席、總裁夏海鈞坦言，今年上半年，內(nèi)地樓市在“限購”、“限價”等一系列宏觀政策調(diào)控下，一線城市成交萎縮，“有效開拓二三線城市市場，使恒大的銷售額在宏觀調(diào)控中處于穩(wěn)步增長狀態(tài)。”

難言“關山飛越”

    “集團給的壓力很大。”一位廣州地區(qū)上市房企的項目經(jīng)理表示，該項目早在4月已經(jīng)開始儲備客戶，定在6月中旬開盤。因為該集團5月開盤的項目并不如人意。開發(fā)商以買房送車位等方式銷售，結果都不如人意。即將開盤的項目，“將會以低于市場價15%的價格入市，比市價便宜1000元/平方米。”該項目經(jīng)理表示，“未來兩個月，區(qū)域還會有兩三個項目入市，早些出貨防止調(diào)控政策加碼。”

    “但房價大幅下降的可能性極低。”上述項目經(jīng)理表示，其理由是市場需求依舊非常旺盛，5月廣深等地開發(fā)商只要比市場價低5%~10%，馬上引發(fā)市場搶購。“通脹預期還在。”因此他認為，這讓樓價不可能大跌。

    “下半年不確定因素還有很多。”壽柏年也有同樣觀點，“我們也沒發(fā)現(xiàn)其他開發(fā)商對老盤做出降價，只是新盤推出時的價格比預期低大約10%，這是常態(tài)手段，只是我們沒有這樣做。”6月上旬，在一個開發(fā)商內(nèi)部沙龍里，不少行業(yè)巨鱷都認為如果下半年中國經(jīng)濟陷入停滯，樓市政策可能會迅速“退潮”。

面臨資金臨界點

    但全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生則較為悲觀，“現(xiàn)在房地產(chǎn)投資增速如果從百分之三十幾慢慢回到城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資25%左右的水平，”政策才有可能達到平穩(wěn)。其理由是，2008年年底的那波救市，就是因為當年9月房地產(chǎn)開發(fā)投資直線下降，決策層于是到10月開始救市。

    但從統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)看，5月份推動投資增長的主要力量依然來自房地產(chǎn)業(yè)：1月~5月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增長達到34.6%，高于4月的34.4%；房屋新開工面積累計同比增長23.8%，低于4月的24.4%。而1月~5月房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資完成額的比重由去年同期的19.4%上升到20.8%，顯示房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的影響依然舉足輕重。

    聶梅生認為，如果房地產(chǎn)投資持續(xù)在高位運行，房地產(chǎn)調(diào)控就不會放松，調(diào)控政策難以轉向。對于房地產(chǎn)業(yè)依舊高歌猛進的投資增長，有開發(fā)商在一論壇會議上明確表示，“現(xiàn)在投資的地塊不是今年買的，甚至不是2010年的地塊，可能是2009年的地塊，而且當時是土地證做了銀行抵押貸款，現(xiàn)在是投也得投、不投也得投。”

    投資有慣性無法中止，這讓開發(fā)商的資金就變得越來越緊。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月~5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源32340億元，同比增長18.5%，較去年同期大幅下降38.7個百分點。從結構來看，國內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由1月~2月份的22.0%下降到1月~5月份的17.9%；企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1月~2月份的34.4%上升到1月~5月份的38.6%。

    實際上企業(yè)自籌資金的數(shù)據(jù)已經(jīng)接近臨界點。一般而言，地產(chǎn)商自籌資金占比較大時，企業(yè)當年的融資環(huán)境一定較差。近十年來，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比重集中在30%左右，2008年是該數(shù)據(jù)的歷史高點，達到38.65%，當年也是房地產(chǎn)商最為艱難的一年。而今年前五月距離這一歷史高點僅差0.05%。

    如果說這一數(shù)據(jù)還略顯單薄，那房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速與投資增速比則更能反映房地產(chǎn)商的資金鏈健康程度。通常情況下，“本年資金來源”增速大于“投資額增速”，大約高出0~10個百分點。如果出現(xiàn)了投資增速反超本年資金來源增速的現(xiàn)象，則說明房地產(chǎn)商入不敷出，或者需要更多外來資金補充。從歷史數(shù)據(jù)看，這一差值僅在1999年和2008年為負，分別為-4.9%和-17.7%，這兩年均為開發(fā)商資金最緊張的時候。而今年前五月，這項差值為-16.1%。

    這些數(shù)據(jù)均顯示，如果調(diào)控政策不放松，開發(fā)商下半年資金壓力將到達歷史高位。