被迫松綁銀行房企自謀"錢(qián)途"

     房企被迫對(duì)銀行“松綁”
 
    幾年前，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生的一句“房企綁架了銀行”甚為流行。今年以來(lái)，這種狀況正得到改變。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1至5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源32340億元，其中國(guó)內(nèi)銀行武漢某股份制銀行負(fù)責(zé)人去年7月曾向記者表示，雖然額度緊張，但長(zhǎng)期合作的地產(chǎn)大客戶(hù)貸款還是會(huì)盡量保證。近日，該負(fù)責(zé)人表示“顧不了那么多”、“審批很難”。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1－5月份房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源32340億元。其中，國(guó)內(nèi)貸款5803億元，利用外資266億元，自籌資金12486億元，其他資金13785億元。

　　大房企借道信托

　　盡管融資成本高漲，但武漢大型房企還是各盡所能地“借”錢(qián)，其中信托成為融資主要渠道。去年因銀行信貸充裕，有的開(kāi)發(fā)商不屑于走信托渠道融資這條路，但今年一季度形勢(shì)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

　　3-4月，湖北保利投資有限公司委托交銀國(guó)際發(fā)放信托貸款，募集資金4億-5億元，用于其武漢保利華都三期項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)。

　　4月，上海綠地也曾發(fā)起信托貸款，用于旗下項(xiàng)目建設(shè)，目前綠地集團(tuán)正在武漢推廣國(guó)際金融城項(xiàng)目。

　　為籌措“姑嫂樹(shù)城中村改造”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金，福星股份公司全資子公司福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司，與中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司協(xié)商，擬通過(guò)信托計(jì)劃方式籌措14-16億元。

　　某信托公司武漢分公司相關(guān)人士透露，該公司通過(guò)與銀行合作發(fā)行信托理財(cái)產(chǎn)品，為武漢多位開(kāi)發(fā)商融資幾十億元。

　　根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，今年一季度信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金余額為4868.88億元，接近去年同期的兩倍。

　　除了信托以外，同業(yè)拆借也是近來(lái)新的一種融資方式。

　　在武漢同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目的幾家房地產(chǎn)企業(yè)，利用銀行的委托貸款將資金在子公司之間調(diào)配，解決了單個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流不足的問(wèn)題。浦發(fā)銀行武漢分行授信審查部金志才告訴記者，有全國(guó)性的房企向該行申請(qǐng)委托貸款業(yè)務(wù)。“這需要資金供求雙方先協(xié)商好，包括貸款利率和期限，銀行只是起中介的作用”。

　　中小房企謀求股權(quán)轉(zhuǎn)讓、民間借貸

　　與大型房企可以借道信托或同業(yè)拆借不同，中小型房企的融資渠道則窄得多。

　　自去年下半年開(kāi)始，在武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)一波明顯的民間借貸潮。今年上半年，這種趨勢(shì)越來(lái)越明顯。

　　位于漢口某民間借貸機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，上月他們剛剛做了兩筆房地產(chǎn)企業(yè)的借款申請(qǐng)，金額在2000萬(wàn)以上。“近來(lái)申請(qǐng)貸款的中小房企越來(lái)越多，我們也在挑選，至少是四證齊全，原因是地產(chǎn)行業(yè)前景確實(shí)不夠明朗”，該負(fù)責(zé)人表示。

　　而謀求股權(quán)合作，也是中小房企融資的另外一種方式。

　　2010年，臥龍地產(chǎn)先后兩次收購(gòu)金銀湖某樓盤(pán)股權(quán)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購(gòu)武漢新雅集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)。“并購(gòu)在2007年－2008年上半年房地產(chǎn)調(diào)控緊的時(shí)候也出現(xiàn)過(guò)，近期有兩家公司正在談收購(gòu)事宜”，某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　2007年，武漢萬(wàn)科接手金銀湖的高爾夫城市花園項(xiàng)目，同年7月，金地收購(gòu)武漢澳強(qiáng)地產(chǎn)，獲得金銀湖相關(guān)地塊。2008年，恒大向新世界集團(tuán)旗下的周大福出售了光谷恒大華府項(xiàng)目部分分紅權(quán)。

　　清科研究中心近日發(fā)布的《2011年第一季度中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)活動(dòng)最為活躍，共完成32起并購(gòu)案例。

　　Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至5月末，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)收購(gòu)兼并金額已經(jīng)達(dá)到193億元，超過(guò)2010年全年150億元的總量。

　　聶梅生表示，企業(yè)進(jìn)入并購(gòu)期，從某種角度講是市場(chǎng)成熟化的標(biāo)志。房地產(chǎn)行業(yè)正面臨洗牌，而在市場(chǎng)調(diào)整的階段，往往是優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)份額的最佳時(shí)機(jī)。

　　“銷(xiāo)售為王”策略成主導(dǎo)

　　盡管融資渠道較為通暢，但大型房企并沒(méi)有放松對(duì)資金鏈的警惕。以萬(wàn)科、福星惠譽(yù)為代表的品牌房企正努力通過(guò)促銷(xiāo)來(lái)快速回籠資金。

　　5月底武漢萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價(jià)1000元”的廣告語(yǔ)。

　　某小房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人表示，與其去熬15%以上的高利息，不如拿出個(gè)3%~5%的比例去拼營(yíng)銷(xiāo)。

　　房地產(chǎn)報(bào)告建議開(kāi)發(fā)商采取“銷(xiāo)售為王”的市場(chǎng)策略取代“利益最大化”的市場(chǎng)策略，將資金回籠放在企業(yè)階段性戰(zhàn)略的首位，積極采取打折、促銷(xiāo)等方式快速銷(xiāo)售。“那些資金實(shí)力比較雄厚的、率先讓利促銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)商就賣(mài)得非常好，不愿做活動(dòng)優(yōu)惠的樓盤(pán)就明顯賣(mài)不動(dòng)。”中指華中分院研究副總監(jiān)李國(guó)政表示。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)預(yù)計(jì)，三季度房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有較大規(guī)模促銷(xiāo)活動(dòng)，降價(jià)幅度大約在10%。