新型養(yǎng)老方式風(fēng)生水起 以房養(yǎng)老遭遇三重阻礙

　“年輕時貸款買房,到60歲臨近退休時把房貸還清,然后把房屋抵押給銀行或保險公司等機構(gòu),這些機構(gòu)根據(jù)房屋的估價每月支付給老人一定費用,使其晚年衣食無憂,直至終老。”這就是“以房養(yǎng)老”所描繪的生活。

　　養(yǎng)老靠兒子還是靠房子?隨著我國逐步進(jìn)入老齡化社會,“養(yǎng)兒防老”的做法漸受掣肘,而“以房養(yǎng)老”的觀念正風(fēng)生水起。“以房養(yǎng)老”將使房屋在承擔(dān)居住功能的同時肩負(fù)起養(yǎng)老的功能,人們投資房產(chǎn)相當(dāng)于是在為未來的養(yǎng)老做儲備。但隨之而來的問題是,擁有了房產(chǎn),又能否保證老有所養(yǎng)?

　　新型養(yǎng)老方式風(fēng)生水起

　　訾老先生今年83歲,居住在上海市田林新村。3年前,老人決定將自己居住的房子出售再租賃,用所得的房款支付房租,以此改善生活,頤養(yǎng)天年。經(jīng)過協(xié)商,老人將房子賣給杭先生。雙方在簽訂房屋買賣合同前,曾達(dá)成口頭協(xié)議,即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里,只不過每月支付租金給杭先生,允許“出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住”。在合同簽訂的當(dāng)天,雙方辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),權(quán)利人變更為杭先生?？墒遣痪煤?杭先生將訾老先生告至法院,要求其交付房屋。

　　法院認(rèn)為,該買賣合同既針對常規(guī)的買賣事項作出約定,又通過買賣中違約條款的約定解決了被告的居住問題,其實質(zhì)是買賣雙方已經(jīng)充分考慮到作為出售方的訾老先生業(yè)已老邁又急需在有生之年改善自己的生活的現(xiàn)實狀況。據(jù)此,法院判決,杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交納違約金的訴訟請求不予支持。

　　隨著老齡化社會的來臨,養(yǎng)老問題日漸嚴(yán)峻。老年人出于提高自己晚年生活質(zhì)量的需要,通過盤活房屋價值,為自己提供一筆豐厚的養(yǎng)老金,不失為養(yǎng)老保障的一種有益補充。上海一項“以房養(yǎng)老”潛在需求調(diào)查顯示,20.45%的受訪者表示愿意參加,27.79%的受訪者表示可能會參加。

　　然而,“以房養(yǎng)老”模式在實際運作中有點“雷聲大、雨點小”?！斗ㄖ迫請蟆酚浾吡私獾?2007年,上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式:一種是“以房自助養(yǎng)老”,即65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給市公積金管理中心,并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi),出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費用后全部由老人自由支配使用。另一種是“倒按揭”,即指投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押,按月從金融機構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金直到亡故,相當(dāng)于金融機構(gòu)通過按月付款的方式,購買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)。

　　但在試點中,職能部門發(fā)現(xiàn)真正符合條件的申請者很少,真正成功者更是寥寥無幾,試點無奈停止。而一些商業(yè)機構(gòu)也曾陸續(xù)向老人拋出“倒按揭”式以房養(yǎng)老繡球,不過,接球的老人很少,相關(guān)業(yè)務(wù)也相繼不了了之。

　　“以房養(yǎng)老”僅是錦上添花

　　《法制日報》記者對上海部分老人隨機調(diào)查發(fā)現(xiàn),他們普遍坦言自己在感情上難以接受“以房養(yǎng)老”模式,在他們看來,房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多,但緊一緊還夠用,維持日常生活還行,而房子是一筆不小的財產(chǎn),對兒女以后生活有幫助。

　　上海老年學(xué)學(xué)會秘書長孫鵬鏢也認(rèn)為,老人對“倒按揭”的養(yǎng)老模式很難接受。很多老人不愿老來賣房,雙手空空而去,而且害怕造成家庭糾紛。另外,該政策需要對房產(chǎn)進(jìn)行合理評估,如果操作不當(dāng),可能存在的財產(chǎn)損失問題讓多數(shù)老人擔(dān)心。

　　在經(jīng)濟學(xué)博士馬紅漫看來,在數(shù)千年“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念下,“遺產(chǎn)”與“養(yǎng)老”問題讓中國兩代人之間存在著彼此心照不宣的特殊權(quán)利義務(wù)關(guān)系。老人將房屋抵押給金融機構(gòu)意味著將徹底破壞與子女之間的隱性契約,這或?qū)?dǎo)致老人晚年難以獲得子女們的情感關(guān)懷。許多老人認(rèn)為這樣做是得不償失的。

　　上海大學(xué)社會學(xué)教授顧駿指出,隨著目前的房價高漲,許多年輕人買不起房,父母手中的房產(chǎn)成了他們的指望。抵押了房產(chǎn),就等于把親情也給“按揭”了。而高企的房價,已經(jīng)讓擁有一套自己的住房絕非易事,更難提“以房養(yǎng)老”。

　　因此,顧駿認(rèn)為,在健全的養(yǎng)老制度上,“以房養(yǎng)老”只是錦上添花,但如果養(yǎng)老制度不健全,單靠“以房養(yǎng)老”則有避責(zé)之嫌。

　　記者還了解到,“以房養(yǎng)老”推出的最大阻力還來自于金融機構(gòu)的猶豫。業(yè)內(nèi)人士表示,目前承接“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟,國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說,正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的,而“倒按揭”恰恰相反,時間越長風(fēng)險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題,貸款額少,老人不樂意；貸款期長,機構(gòu)又可能吃虧?！　?/p>

　　相關(guān)法律和制度需完善

　　“‘以房養(yǎng)老’的概念提了很多次,但很遺憾在操作過程中出現(xiàn)了很多斷層。”上海律師汪翔說,有老人欲賣公房,而公房要變現(xiàn)很難；有老人想以“商品房”養(yǎng)老,但房子賣掉以后,落戶成為新問題。

　　上海市人大代表姚儉建也關(guān)注到“操作斷層”問題,“‘以房養(yǎng)老’模式的實施涉及多個部門,需要民政局、房管局、人保局、金融和保險機構(gòu)等結(jié)合上海實際,一起來制定具體政策和細(xì)則。”

　　上海市靜安區(qū)公證處的林愛華說,雖然老年人權(quán)益保障法中有明確規(guī)定,老年人有權(quán)依法處分自己的財產(chǎn),但未明確一旦子女侵權(quán),應(yīng)當(dāng)受到什么樣的懲處,所以很多老年人在維權(quán)時不能理直氣壯。在將來新修訂的老年人權(quán)益保障法時,應(yīng)設(shè)立對老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。比如增加保護(hù)老年人對自有或者承租房屋支配權(quán)的內(nèi)容。另外,針對子女干涉老年人自有或者承租房屋支配權(quán)的問題,可以增加“如果老年人不同意,子女或親屬應(yīng)當(dāng)及時遷出其自有住房”等內(nèi)容。

　　馬紅漫認(rèn)為,民政部等主管部門不僅要積極肯定“以房養(yǎng)老”的工作方向,還應(yīng)當(dāng)聯(lián)合其他部門未雨綢繆地做好前瞻性工作。通過征收“遺產(chǎn)稅”等稅種,鼓勵年輕人崇尚獨立自主的精神；設(shè)立專門的主管機構(gòu)負(fù)責(zé)統(tǒng)合、監(jiān)督各機構(gòu)歸口,切實提高新型養(yǎng)老制度的可靠性并潤滑其運轉(zhuǎn)；加快金融機構(gòu)改革,大力引入競爭機制倒逼其積極提升專業(yè)技能,以適應(yīng)新的金融產(chǎn)品需求。“以房養(yǎng)老”已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老保障制度良好的補充。我們在引入這一制度概念的同時,也應(yīng)當(dāng)參透其中的肌理。有關(guān)部門當(dāng)從我國現(xiàn)實國情出發(fā),有的放矢地做好制度性建設(shè)工作,為金融養(yǎng)老制度的正式開行夯實基礎(chǔ)。唯有如此,“以房養(yǎng)老”才能夠?qū)嵸|(zhì)性地走入尋常百姓家。