“養(yǎng)老置業(yè)”將成南昌住宅競爭新趨勢

         近日，南昌市常住人口及各項細分數據相繼出爐，《南昌市2010年第六次全國人口普查主要數據公報》顯示：南昌常住人口總數為5042565人，比2000年第五次人口普查時增加了60余萬人，其中市區(qū)人口268萬，全市共有家庭戶1299903戶。同時，此次數據還統計到南昌市65歲以上的居民達到388945人，占總人口的7.71%，南昌單腳進入老齡社會。

　　人口基數增長和房產消費有著密切的聯系，人口基數增長對于房產消費的影響也是巨大的。那么，這些影響具體來自哪些方面？市區(qū)人口偏重的原因是什么？人口老齡化又將為房地產事業(yè)的發(fā)展帶來哪些契機？帶著種種疑問，我們邀請到江西省社科經濟研究所所長麻智輝、南大公共管理學院教授劉湖北和盈科地產副總趙鵬為我們一一解答。

　　城市化進程影響下一步房產消費

　　江西省社科經濟研究所所長 麻智輝

　　人口基數的增長，對房產消費體系有一定程度的拉動作用，因為人口基數增長和房產消費始終是成正比的。但是，單靠人口基數的增長來判斷房產的消費前景并不全面，因為人口基數不是決定因素，對房產消費的利空與否影響最大的還是城市化進程。

　　中國的城市化進程有一個顯著的特點，那就是伴隨著大量的農民工進城，南昌的自然也不例外，在這次增長的數據中，一定有很大比例是來自于這個族群。我們知道，判斷一個城市的城市化進程主要是看這個城市的商品房消費情況，而不是人口基數相對應的房產資源，因為幾乎每個農民工在農村都擁有自己的住房，所以只有增長的這部分人口，特別是占增長比例較大的農民工在城市里購買了商品房，人口基數增長對于房產消費的帶動才有實際意義。

　　據了解，南昌市劃分的幾個區(qū)中，除去市中心外，屬城東區(qū)、紅谷灘新區(qū)和朝陽象湖區(qū)最熱門，3個板塊也是各方面配套設施和人口入住率較多的新區(qū)。但是以最熱門的紅谷灘區(qū)為例，其現有人口22萬人，與2001年市政府公布的紅谷灘規(guī)劃人口40萬人相比，人口比例約為1:2,入住率應該說還是在較低的水平，這一現象說明了南昌的城市化進程還不到位，也就是說，新增人口還有大半以上沒有在南昌市購房！而造成這一現象的原因個人認為主要有兩點：第一，南昌市新城區(qū)的工業(yè)園建設還不成熟，大部分工業(yè)生產還是要依賴老城區(qū)的工廠，這就直接導致了大批工人包括大批外來農民工涌向老城區(qū)就業(yè)和居?。坏诙?，十年來隨著人口基數一同增長的還有南昌市的房價，十年前南昌市的房價每平方米不足3000元，十年后南昌市許多郊區(qū)板塊的住房均價都達到了6000元以上，房價已然處于高位，這與外來務工人口的平均收入嚴重失衡，所以，“買不起房”也是新城住宅空置的重要原因。所以，個人認為，要促進房產的下一步消費，關鍵還是要解決城市化進程的問題。

　　城市擴容需注重配套設施的跟進

　　南大公共管理學院教授 劉湖北

　　人口基數增長在理論上是會刺激房產的消費的，這也是城市擴容的一個必經階段。十年來，南昌市的人口基數快速增長，城市擴容也迫在眉睫。為什么這么說呢？因為從人口普查的數據中可以看出，在十年來新增的60余萬人口、南昌市的500余萬總人口數中，市區(qū)常住人口達到268萬人，人口密度極高，說明人口的增長范圍，主要還是集中在市區(qū)，而新城區(qū)的人口增長還是較少，這在客觀上導致了區(qū)域人口比重的失衡，從而影響了城市的整體擴容。

　　其實，新城區(qū)和老城區(qū)相比，無論是建筑結構、道路規(guī)劃抑或綠化建設上都更加科學合理，而且政府部門在做城市的整體規(guī)劃時，也都明確了各個新城的城市功能。然而為什么人們還是要往擁擠的市區(qū)鉆？其原因個人認為主要有幾點：一是新城區(qū)的生活配套設施嚴重滯后，住宅周邊沒有大型的商業(yè)配套和娛樂場所輻射，并普遍存在交通工具匱乏的問題，有些新區(qū)甚至只有一趟公交車往返，嚴重影響了居民的生活質量和出行；二是在教育、醫(yī)療等資源配置上，新城區(qū)也同樣匱乏，外來務工人員的子女上學、老人就醫(yī)問題的都是難事；三是許多新城的城市功能只是大致勾勒，并沒有形成真正的產業(yè)鏈，無法提供與新城規(guī)劃人口相匹配的就業(yè)崗位，從而導致了新增人口的流失。

　　所以，我個人覺得城市中迫切需要一個對于區(qū)域規(guī)劃建設質量評估的體系，對新建成和在建中的新城區(qū)的居住人口、生活配套、教育醫(yī)療資源等指標進行考評，從而督促新城區(qū)功能職責的建設和配套設施的完善，更好的完成城市擴容的任務。

　　“養(yǎng)老置業(yè)”成住宅競爭新趨勢

　　盈科地產副總 趙鵬

　　人口基數增長對房產的消費是會有帶動作用的，因為人口基數越大，對住宅的需求量也就越大越迫切，他們之間的關系是呈正相關成長的。但是，由于人生的不同階段對于住宅的需求不盡相同，我們的住宅形式也在不斷發(fā)生變化，競爭也更加激烈。

　　人口普查數據中可以看出，人口老齡化的問題已經凸現出來：南昌市老年人人口超過7%，單腳進入了老齡社會。如果說人口基數對于房產消費有著巨大的影響，那么若干年后，老年人口比重加大，人口老齡化問題對房產消費的影響勢必更加深遠。

　　目前人口老齡化對房地產市場的影響還是比較小的，業(yè)界對于老齡化問題的擔憂主要是來自供需關系和人口紅利兩個方面：首先，人口的老齡化，意味著老年人占的比重越來越大，這將直接導致社會對房屋的需求逐漸降低，從而影響房地產市場的供需平衡并最終導致供過于求的現象發(fā)生；第二，人口老齡化的產生，使市場上青壯年勞動力的價值得到大幅提升，人口紅利相應衰竭，這個因素在近期對于房產的影響很微小，但是從長期來看，人口紅利衰竭會最終影響到房價的漲跌。然而，不置可否的是，人口老齡化問題不可避免并最終會形成一個大趨勢，那么與人口老齡化相匹配的物業(yè)形式的出現，或許會成為住宅競爭的新趨勢。老年人對于住宅的需要，往往強調自然環(huán)境規(guī)劃和醫(yī)療資源配置，因此，未來住宅類別中會出現滿足這部分逐漸壯大族群需要的養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老地產也成為可能。