通賬嚴重住宅受壓 大資金再“押”商業(yè)地產(chǎn)

    “我們已經(jīng)將投資集中在廣州等一線城市商業(yè)地產(chǎn)，建議投資者選擇步行街等投資回報及收益雙高的產(chǎn)品進行投資”。日前，高達40億元的各類商業(yè)地產(chǎn)項目，在珠江新城的某私人會所展出，會上，浙商投資董事長金世武透露，在人民幣升值，但住宅繼續(xù)受制于調(diào)控的背景下，他們重點看好廣州的商業(yè)地產(chǎn)，“已經(jīng)準備幾個億的資金投入”。

　　房企龍頭保利商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃已經(jīng)由廣州開始。據(jù)了解，保利地產(chǎn)將于6月份在廣州同時推出6個寫字樓項目，總面積超過100萬平方米。這6大商業(yè)項目位于廣州新中軸線CBD板塊天河北、珠江新城和琶洲，包括有只租不售的超甲級寫字樓、整層出售的高端項目，以及小面積寫字樓和酒店服務(wù)公寓式寫字樓。

　　買方給力，賣方熱推，包括廣州等一線城市在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，近兩個月來再度急速升溫，各方大資金隱現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)博弈。其中，最為兇猛的當屬外資和熱錢，有數(shù)據(jù)顯示外資1000億美元購商業(yè)地產(chǎn)賭升值。

　　商業(yè)地產(chǎn)投融資平臺從幕后走出

　　日前，來自各界的200名大資金投資人士，在珠江新城的某會所參加了一場“發(fā)現(xiàn)·引領(lǐng)———投資分享互動酒會”。廣西商會、溫州商會、珠寶協(xié)會等逾100位的高端投資客戶攜1000億元資金在廣州出席本次活動，還有富力、保利、萬科、星河灣、招商地產(chǎn)等開發(fā)商代表與會。其間，一家名為“普及中國”的商業(yè)地產(chǎn)投資和融資平臺從幕后走出前臺，請來經(jīng)濟、金融、商業(yè)運營等教授專家與嘉賓一起互動。

　　“普及中國”副總裁羅朱遠介紹，這次活動主要以當前住宅市場遭遇深度調(diào)控下的資金流向、當前嚴重通脹危機下的投資方向及投資技巧、新一輪商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮進行分析共享。“現(xiàn)在是投資遭遇嚴重危機的時刻，更是房地產(chǎn)業(yè)賦予商業(yè)地產(chǎn)一個展現(xiàn)價值及投資的契機。商業(yè)地產(chǎn)是典型的高投入、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)。面對眾多的商業(yè)項目，如何選擇也成為難題”。有關(guān)專家介紹，該投資融資平臺的主要持點，是通過眾多線上線下平臺，運用定向整合式收購、團購式投資、集結(jié)式資金運作方式，為發(fā)展商、投資者創(chuàng)造高額高效的交易平臺。

     外資設(shè)公司投商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)“井噴”

　　來自商務(wù)部的備案顯示，3月份以來，外資新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)公司出現(xiàn)井噴，僅3月份外資新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)公司高達39家。戴德梁行發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報告顯示，2011年全球預(yù)計會有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年年中的資金量上升45%。其中，中國商業(yè)地產(chǎn)為資金重點流向。

　　5月11日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了4月份主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中房企利用外資大幅增長達62.3%，國際熱錢流入房地產(chǎn)市場傾向明顯。緊接著，5月12日，央行再次上調(diào)存款準備金率至21%，使得信貸更加緊縮。業(yè)內(nèi)人士表示，信貸緊縮之下，房企利用外資恐仍將處于上漲趨勢。1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源25362億元，同比增長17.4%。其中，國內(nèi)貸款4800億元，增長5.4%。而利用外資222億元，增長則高達62.3%。

　　“外資涌入的大幅增長，跟內(nèi)地房企的轉(zhuǎn)型幾乎步調(diào)一致”。世邦魏理仕研究部金靈表示，大型內(nèi)地房企將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的同時，外資的進入也開始大幅增長。數(shù)據(jù)顯示，2010 年主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額中，外資達440億元，較2009年大幅上漲94%。從外資投資的物業(yè)類型分析，綜合、商辦類物業(yè)受到青睞，成交金額占比達92%。

　　規(guī)避政策風(fēng)險是“誘因”

　　開發(fā)商紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)主要在于規(guī)避政策風(fēng)險。當一線城市商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，政策非調(diào)控重點地區(qū)的二三線城市便成為新戰(zhàn)場。有開發(fā)商透露，由于這些地方處于城市發(fā)展的旺盛階段，政府要業(yè)績，急于招商引資，因此對能夠較大提升城市面貌的商業(yè)地產(chǎn)投資，特別是一些大企業(yè)投資的“城市綜合體”頗為青睞。在這些地方拿地，雖然也要按招拍掛程序走，但可以獲得和政府方面協(xié)商的余地，拿地勝算大。另外，經(jīng)協(xié)商地方上往往會給與減免城市配套費用、分期開發(fā)等優(yōu)惠，拿地成本可大為降低。去年以來，二三線城市不斷爆出投資超百億元的“造城”項目，許多大型房企躋身“造城”行列。

　　綜合性商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模遠大于普通房地產(chǎn)項目，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)對資本規(guī)模、運營水平、價值培育等方面的要求更高，風(fēng)險要大。為避免引資風(fēng)險，地方政府往往要求開發(fā)企業(yè)要長久自持30%的商業(yè)物業(yè)。這對開發(fā)商的資本運作能力是一大考驗。