房地產(chǎn)生態(tài)調(diào)查：一個(gè)貸款員的討金生活

　　休息日不得休。“五一”過后，在北京一家大型房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門擔(dān)任銀行貸款專員的劉亮，不得不開始連軸轉(zhuǎn)。昨天本來是他在6月份盼來的第一個(gè)懶覺日，可周六晚上8時(shí)，財(cái)務(wù)總監(jiān)在電話里一句“銀行明天終于來人了”，讓他早上9時(shí)就得趕到房山一住宅項(xiàng)目工地，恭候一家商業(yè)銀行貸款評估人員的大駕。

　　下午3時(shí)，劉亮轉(zhuǎn)場至東四環(huán)外的垡頭。兩個(gè)小時(shí)后，在垡頭附近的一處建筑工地上送走了當(dāng)天第二撥銀行信貸部檢查團(tuán)，他馬不停蹄地趕回位于西二環(huán)的公司總部，6時(shí)30分準(zhǔn)時(shí)向財(cái)務(wù)總監(jiān)匯報(bào)一天的戰(zhàn)果。

　　銀行、工地、公司，半個(gè)月來，劉亮幾乎每天都在重復(fù)著這條軌跡，為的只是能盡快提高銀行貸款額度，重新激活多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，讓負(fù)重難行的公司喘口氣。

　　加價(jià)放款

　　“5000萬元，就這么點(diǎn)兒額度呀？”上周五中午，在一家商業(yè)銀行生生“堵”了一上午的劉亮自言自語。一想到自己回到公司后可能面臨的橫眉立目，他想盡辦法給自己找臺階。

　　“北京分行現(xiàn)在每天只有8億元的放款額度，卻有上百家客戶吵著要貸款，給誰不給誰呀？”銀行信貸部一個(gè)哥們兒的話，讓劉亮的心里五味雜陳。

　　5月中旬，央行發(fā)布的存款準(zhǔn)備金率上調(diào)到創(chuàng)下歷史新高的21%，讓劉亮的哥們兒們變得越來越“吝嗇”——企業(yè)想申請貸款，6.31%的基準(zhǔn)利率只是起步價(jià)，劉亮所在的公司需加價(jià)10%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，如換成中小開發(fā)企業(yè)，那就得按1.3倍的基準(zhǔn)利率起步。

　　囊中羞澀的商業(yè)銀行在執(zhí)行放款尺度時(shí)越發(fā)嚴(yán)格：誰的資產(chǎn)足，放貸收益高，資金就批給誰。就這樣，劉亮如今在申請貸款時(shí)聽得最多的一句話已經(jīng)變成：“這筆貸款再加點(diǎn)利息，我們也好向總行交代，不然可批不下來。”

　　今年以來，央行已執(zhí)行2次加息、5次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)。二季度中，國內(nèi)已出現(xiàn)多起開發(fā)商賣股、賣地、賣項(xiàng)目的個(gè)案，恒 大、中糧等大鱷的名字赫然在列。

　　業(yè)內(nèi)的風(fēng)吹草動，劉亮?xí)r時(shí)關(guān)注，更何況，銀行承諾給公司的貸款額度還有10多億元沒有落實(shí)，讓他不得不時(shí)刻賠著笑臉。

    拆東補(bǔ)西

　　除了銀行貸款，商品房預(yù)售資金原本是屬于開發(fā)商的另一筆活錢。這筆錢，開發(fā)商可以用來還貸款，也可以挪用到其他項(xiàng)目，甚至買新地塊再起爐灶。最重要的是，這股“好水”無需開發(fā)商支付半分錢利息。

　　去年12月，北京開始執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策。進(jìn)入預(yù)售資金監(jiān)管名單的開發(fā)企業(yè)，需要根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)的完成情況分期結(jié)算付款。

　　用房屋預(yù)售款瀟灑周轉(zhuǎn)的好日子一去不復(fù)返，也徹底打亂了劉亮設(shè)計(jì)的資金計(jì)劃。

去年，在申請垡頭項(xiàng)目貸款時(shí)，劉亮盤算著項(xiàng)目開盤當(dāng)月便可通過銷售回款4.8億元，足以應(yīng)付銀行首期貸款，即貸款總額30%比例的還款。但在預(yù)售資金被監(jiān)管后，在完成地下結(jié)構(gòu)后開盤的垡頭項(xiàng)目最多只能掌握第1個(gè)工程節(jié)點(diǎn)的付款，約為1.5億元。想到這筆錢到手必須馬上還給施工單位，補(bǔ)上此前對方為工程墊資的窟窿，劉亮就直冒冷汗，因?yàn)殂y行的債到期也不能拖著。

　　于是，劉亮接到了公司高層下達(dá)的新任務(wù)：想方設(shè)法搞定銀行。

　　“以后向銀行貸款時(shí)必須考慮資金監(jiān)管政策，并保證資金監(jiān)管下的工程付款進(jìn)度與向銀行還貸進(jìn)度保持一致。”劉亮向公司管理層提出了自己的意見，他不愿意再看到公司“拆東墻、補(bǔ)西墻”，在資金方面捉襟見肘的窘境重演。畢竟，最終倒霉的還是自己和自己所在的部門。

　　對于迫在眉睫的還貸，劉亮向公司提議先還一部分，同時(shí)把公司未來幾個(gè)樓盤的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)許給還款銀行，作為對方放寬還款期限的合理“補(bǔ)償”。

　　6月分歧

　　卸下了堵在胸口的一塊大石，劉亮也在咂摸滋味，公司的現(xiàn)金流難保順暢，不光是自己部門的責(zé)任，一些高端項(xiàng)目大量占壓資金，銷售業(yè)績卻不理想，每天增加著大量的財(cái)務(wù)成本。

　　最讓劉亮揪心的是公司在京西開發(fā)的一個(gè)高端住宅項(xiàng)目。在今年春節(jié)前做客戶調(diào)查時(shí)，約1000組客戶辦理了認(rèn)購登記，而項(xiàng)目的實(shí)際房源量還不足200套。

　　于是，公司上下信心滿滿地將售價(jià)調(diào)高至每平方米7萬元，準(zhǔn)備大賺一筆?？?月中旬，隨著限購政策的嚴(yán)格執(zhí)行，使得項(xiàng)目的有效客戶只剩下約60組。無奈之下，公司在開盤前將均價(jià)下調(diào)了1萬多元。

　　劉亮眼看著項(xiàng)目銷售由期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，卻仍有三分之二的房源未售出，待售面積約1萬平方米，每天產(chǎn)生的利息高達(dá)百萬元。分?jǐn)偟酱勖娣e上，相當(dāng)于每平方米住宅每天至少要增加近百元的成本。

　　在具備購房資質(zhì)的客戶銳減后，劉亮所在的部門也向公司高層提出降價(jià)銷售，以緩解公司越背越重的資金壓力，理由之一便是京城樓市已初露降價(jià)端倪：

　　位于東五環(huán)的首開常青藤在5月6日最新一期開盤時(shí)，開發(fā)商一反前三次開盤都無折扣的慣例，預(yù)售均價(jià)降價(jià)幅度達(dá)20%；5月底開盤的通州珠江國際公館起價(jià)14800元/平方米，降幅同樣接近20%……

　　劉亮的辦公桌上還放著一家機(jī)構(gòu)最新的分析報(bào)告。其中，“二季度，房地產(chǎn)行業(yè)有可能直接進(jìn)入到預(yù)警區(qū)間之內(nèi)，資金鏈緊張的狀況越加明顯，大規(guī)模的樓盤促銷優(yōu)惠活動越來越多”這一行字，已經(jīng)被用紅筆圈了出來。

　　進(jìn)入6月份，公司管理層內(nèi)部一改此前的堅(jiān)定，在降價(jià)問題上出現(xiàn)分歧：如果降價(jià)，無法完成總公司下達(dá)的利潤指標(biāo)，也糟踐了開發(fā)商“捂”了多年的一方寶地；如果不降價(jià)，房子賣不動，不斷沖高的財(cái)務(wù)成本每天都在侵蝕利潤，遲早會讓項(xiàng)目陷入不斷漲價(jià)才能保證利潤、越漲價(jià)越不好賣的惡性循環(huán)。

　　經(jīng)過昨晚7時(shí)的中高層會議討論后，公司給出最終決定：不降價(jià)，至少扛過上半年再說。下班后，劉亮抽空到商場，一下子買了兩雙運(yùn)動鞋，“常下工地穿皮鞋磨腳”。