開發(fā)商高價備案低價賣 鉆“一房一價”政策空子

    商品住宅銷售“一房一價”政策5月1日開始全國推行。如今一個多月過去了，最新報告顯示上海、北京等重點城市的房產(chǎn)成交價格并未出現(xiàn)預期中的明顯下降，表明此政策作用尚未明顯顯現(xiàn)。但一個月來，來自各方面的質(zhì)疑之聲始終不斷。

　　盡管如此，“一房一價”政策的積極效應仍然是顯而易見的，開發(fā)商炒作的成本大大提高。以前，分區(qū)開盤、封盤提價等是國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)界普遍慣用的炒作伎倆，在整體供不應求的市場條件下，極易制造出緊張氣氛，使購房者為之喪失消費理性從而輕易接受高價。“一房一價”政策的出臺，使得開發(fā)商不能再隨心所欲地控制推盤節(jié)奏和方式，會對這些炒作行為的遏制起到很大的作用。但筆者認為，幾點值得注意的地方讓“一房一價”政策仍有完善的空間。

　　首先，目前的“一房一價”政策給開發(fā)商留下的價格操作余地還很大。比如，按照現(xiàn)行政策，新建商品住宅不允許隨意漲價，但允許降價，這就為開發(fā)商鉆政策空子提供了機會。很多樓盤都將開盤標價拉高到一定高位，提前透支了未來可能漲價的空間。與以往二手房交易中普遍存在的“陰陽合同”現(xiàn)象相類似，其實際成交價會遠低于這個官方標價。最近媒體報道上海郊縣某樓盤的實際成交價比備案價低了33%-56%，就是明證。這樣，房產(chǎn)商不難繞過主管部門的監(jiān)管，繼續(xù)隨意操控銷售價格。針對此情況的出現(xiàn)，筆者建議可對房源的降價幅度也作出一定程度的限制，即實際成交價格與備案價格的折扣幅度應該在20%以內(nèi)。這樣開發(fā)商就不會無所顧忌地虛標備案價格。換言之，開發(fā)商在確定“一房一價”的備案價格以后，只有最多20%的降價空間可以使用。如果要跌價超過20%則需另行備案才可以。

　　其次，目前的備案價格基本由開發(fā)商說了算，即開發(fā)商想定什么價，物價部門便基本按照此價格來備案，如此在客觀上也給開發(fā)商定高價賣“豪宅”提供了方便。筆者認為物價局在審核開發(fā)商“一房一價”備案申請時，應著手確立一套明確及獨立的備案定價審核標準。以一些重要指標如項目所在區(qū)域近三個月或半年的住宅平均成交價格為基準，上浮一定比例(如30%)作為合理定價區(qū)間，如定價超過此定價區(qū)間，開發(fā)商則須就此定價給出一定的解釋。如果開發(fā)商提不出讓人信服的理由，那么物價部門可以根據(jù)標準拒絕通過這一備案價格。如果這一流程可以得到有效實行，那么類似于近日北京釣魚臺7號院這樣的天價樓盤銷售事件將會被杜絕在備案申請階段，而不是在媒體曝光之后再被暫停銷售。其對于遏制“價不驚人死不休”的豪宅市場炒作有一定的作用。當然，前提是審核標準的透明度以及基準價格等公開數(shù)據(jù)的配合。

　　此外，筆者認為，要從根本上把“一房一價”政策落實到位，僅靠政府有關部門的檢查、罰款是遠遠不夠的，有關部門應增加項目備案信息的公開和透明度，讓這些信息置于廣大購房者的監(jiān)督之下。物價或房管部門可以考慮將所管轄區(qū)域樓盤的價格和其他信息通過房產(chǎn)類刊物、報紙、網(wǎng)絡等媒體形式適當?shù)赜枰耘丁＿@樣“一房一價”的執(zhí)行情況將由政府一家監(jiān)督轉(zhuǎn)變?yōu)槿癖O(jiān)督，如此開發(fā)商的炒作空間將會被進一步壓縮。