被征收房屋價(jià)值評(píng)估點(diǎn)定為房屋征收決定公告日

    《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日

　　如果房屋征收決定公告在3月份，但是政府和小業(yè)主在7月份開始談房屋征收，如果這一階段房?jī)r(jià)漲了，還是按照3月份這一時(shí)點(diǎn)的房屋評(píng)估價(jià)給小業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑?，小業(yè)主有損失怎么辦？住建部公布的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》比之前有了明顯的進(jìn)步，但是還有一些地方有點(diǎn)模糊，其中最重要的一點(diǎn)就是房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)間點(diǎn)的問題。

　　住建部公布的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。既然是市場(chǎng)價(jià)，就會(huì)隨著時(shí)間不同而變化。特別是房?jī)r(jià)，在前幾年房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的時(shí)候，在某些地段，可能一年就會(huì)有50%~70%的增長(zhǎng)，短短幾個(gè)月，可能也會(huì)有10%的增長(zhǎng)。由于房?jī)r(jià)的基數(shù)比較大，評(píng)估時(shí)點(diǎn)的不同，小業(yè)主可能就會(huì)有數(shù)萬元的差額。

　　《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　公告日和評(píng)估日或差幾個(gè)月

　　實(shí)際操作中，一般總是公告在前，然后才有政府和被征收人的談判，再進(jìn)行評(píng)估，不可避免地出現(xiàn)一個(gè)時(shí)間差。美佳聯(lián)評(píng)估公司技術(shù)總監(jiān)徐麗紅告訴記者，這個(gè)過程，小項(xiàng)目，相差不會(huì)太遠(yuǎn)，一般幾個(gè)月，但是成片區(qū)的房屋征收的話，時(shí)間可能長(zhǎng)一點(diǎn)。而且，政府也可能在公告審批過程中，先派小組進(jìn)駐進(jìn)行談判，從而縮短時(shí)間差。

　　但是規(guī)定就是規(guī)定，不管怎樣，實(shí)際操作時(shí)還是會(huì)按照公告時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，并不會(huì)給出評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格。“這是政府規(guī)定的。”徐麗紅表示。

　　專家提議：以合同訂立為時(shí)點(diǎn)

　　因此，有專家提出疑問，征收決定公告之后，如果相關(guān)部門并沒有人馬上去找老百姓談，拖上一年半載的話，價(jià)格就很不一樣了。中國建設(shè)管理與房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任王才亮提出，最好能以訂立合同的時(shí)間為房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)，并希望能將這一觀點(diǎn)放到最高人民法院正在起草審理的房屋征收案件的司法解釋上，對(duì)此做出規(guī)范。

　　征收公告一年一簽

　　被評(píng)估試點(diǎn)可順延

　　具體操作上，有評(píng)估師表示，如因時(shí)點(diǎn)不一致，房屋價(jià)格變更較大，一般被征收人肯定不同意，這時(shí)也有辦法。因?yàn)榉课菡魇展嬉话闶且荒暌缓灥模徽魇杖瞬煌?，可以在公告順延的下一年同意，那就可以按照順延時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，從而避免損失。她表示，這主要是在房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候產(chǎn)生的矛盾，如果是像現(xiàn)在房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)的時(shí)候，就不至于出現(xiàn)如此尖銳的矛盾。

　住宅：估價(jià)加獎(jiǎng)勵(lì)與一手房?jī)r(jià)格相近

　　王小姐的住宅，兩年前在市中心地段被征收，“我還是比較滿意的，可能對(duì)老城區(qū)特別有感情，還是不愿意。”她介紹，當(dāng)時(shí)她被征收的房屋有75平方米，市場(chǎng)放價(jià)為9000元/平方米，而她拿到手的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)和政府的獎(jiǎng)勵(lì)是12000元/平方米，“和當(dāng)時(shí)周邊的一手房的價(jià)格差不多。”王小姐選擇的是就近回遷安置，她75平方米的房子，可以選擇按照12000元/平方米的價(jià)格，買今后在該地段的商品房，面積為85平方米，在合同上，該房子是在2014年建成，但是即便是2014年，同樣是12000元/平方米。

　　“這一點(diǎn)就體現(xiàn)了‘用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致’的原則。” 美佳聯(lián)評(píng)估公司技術(shù)總監(jiān)徐麗紅告訴記者，如果兩個(gè)房屋的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)不一樣的話，就無法平衡雙方的利益。

　　商鋪：同樣按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償

　　除了住宅之外，商鋪的征收補(bǔ)償怎么辦？無論是住建部出臺(tái)的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》還是廣州市在3月份提出的《廣州市國有土地房屋征收與補(bǔ)償辦法（征求意見稿）》中，均沒有專門對(duì)商鋪提出特殊規(guī)定。專家表示，無論是住宅還是商鋪，都是房屋，都適用同一原則，就是市場(chǎng)價(jià)。

　　房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　按照就近原則

　　徐麗紅表示，從她的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，廣州房屋征收的價(jià)格甚至高于市場(chǎng)價(jià)，“如果不比市場(chǎng)價(jià)格高，老百姓怎么肯搬？”她表示，正是因?yàn)閮r(jià)格比較合理，大部分的被征收人還是很配合的，最主要的障礙是心理方面的，很多被征收人對(duì)房屋有很深厚的感情，不愿意離開，所以更多人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　在這一點(diǎn)上，記者看到 3月份提出的《廣州市國有土地房屋征收與補(bǔ)償辦法（征求意見稿）》第十八條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供改建地段房屋或就近地段房屋供被征收人選擇。

　　“現(xiàn)在不會(huì)像以前，給你換到很遠(yuǎn)的地方，老百姓都不愿意去，都是就近原則。”徐麗紅表示。