溫州炒房客撤離上海豪宅市場

    上海豪宅市場泡沫正面臨進(jìn)一步破裂的危險(xiǎn)。近日，溫州客開始大規(guī)模撤離的消息，導(dǎo)致本來就因?yàn)橄拶徚疃站o的房地產(chǎn)市場進(jìn)一步遭遇“釜底抽薪”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，有超過2/3的溫州炒房客已經(jīng)離開了上海，轉(zhuǎn)向二三線市場。一些溫州客已經(jīng)開始拋售上海的部分低質(zhì)樓盤，套取現(xiàn)金。而溫州在滬某炒房團(tuán)體的負(fù)責(zé)人也明確表示，他們認(rèn)為上海房價(jià)已不再堅(jiān)挺，價(jià)格上升的空間幾近消失，近期將不再考慮購買上海的高端住宅。

　　2/3溫州客撤離上海

　　溫州人一直是上海中高端市場最主要的購房群體。信義不動產(chǎn)分析師朱平平表示，即使是在2008年樓市經(jīng)歷宏觀調(diào)控和金融危機(jī)的雙重打擊之下，溫州人依然是上海豪宅市場的主要購買群體，大概占到當(dāng)時(shí)市場總量的20%~30%。

上海的高端項(xiàng)目也一直以溫州人作為主要的營銷群體。同策事業(yè)一部總經(jīng)理趙剛說，幾乎每周都會有上海樓盤去溫州進(jìn)行推廣。

　　但溫州客對上海豪宅市場的貢獻(xiàn)正在悄悄下降。據(jù)德佑地產(chǎn)市場中心研究經(jīng)理陸騎麟介紹，目前能接觸到的溫州購房者非常少，能有10%就算不錯(cuò)。

　　溫州客不僅在新房市場的需求量銳減，而且他們還成為了上海主要的二手房供應(yīng)源之一。21世紀(jì)不動產(chǎn)區(qū)域分析師黃河韜介紹，在陸家嘴和聯(lián)洋，新增掛牌中的溫州業(yè)主比例較年初有5%~10%不等的上揚(yáng)。

　　曾經(jīng)在上海多次組織溫州炒房團(tuán)的炒房團(tuán)負(fù)責(zé)人雷朝軍說，目前溫州人遠(yuǎn)離上海豪宅市場固然有限購令的因素，另外也是不看好上海房價(jià)的走勢，認(rèn)為目前的上海房價(jià)不會太堅(jiān)挺。

　　對溫州人來說，另一個(gè)令他們離場的理由是上海高端樓盤在付款方式上的變化。據(jù)報(bào)道，上海古北豪宅項(xiàng)目近日爆出開發(fā)商向逾100名購房者索要“違約金”，總額在1億元左右，理由是這些購房者當(dāng)年簽約后在付款時(shí)間上“違約”。

　　而此前，上海豪宅在付款時(shí)間上對溫州人一直很慷慨。多家上海樓盤的開發(fā)商曾告訴筆者，他們的樓盤允許客戶分期付款，只要能在交房前的半年付清所有房款，理論上都是可以接受的。

　　付款時(shí)間的延緩曾經(jīng)給溫州投資客更多的盈利空間，使他們的資金可以自由地在不同項(xiàng)目間游走。

　　樓市高端產(chǎn)品銷售壓力陡增

　　失去了溫州客，上海已經(jīng)滯銷的高端產(chǎn)品將面臨銷售速度進(jìn)一步放慢的壓力。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至4月27日，上海全市新建別墅的累積存量已達(dá)到209.13萬平方米。新浪樂居的統(tǒng)計(jì)是，在33個(gè)6月開盤樓盤中，有12個(gè)項(xiàng)目總價(jià)預(yù)計(jì)過千萬元，占總開盤量近四成。而筆者根據(jù)上海市建設(shè)交通委員會登記的在建住宅項(xiàng)目信息統(tǒng)計(jì)，在建的高端項(xiàng)目總量或達(dá)到150萬平方米以上。而截至5月，上海每平方米4萬元以上豪宅的庫存總量也超過115萬平方米。

　　與如此龐大的供應(yīng)相對應(yīng)的是上海豪宅極低的銷售量。根據(jù)中房信的統(tǒng)計(jì)，1~5月，上海成交均價(jià)超過4萬元的高端項(xiàng)目總共只賣了23.8萬平方米。

　　巨大的銷售壓力下，盡管大量的溫州客在撤離上海，但房地產(chǎn)商卻仍然不愿意放棄這塊“蛋糕”。根據(jù)趙剛的介紹，溫州人中的剛性需求和改善性客戶仍然是上海開發(fā)商銷售的重點(diǎn)。