地方政府土地“銷控” 獲得高額土地出讓收入

    樓市調(diào)控，銷售遇冷，導(dǎo)致部分地區(qū)的部分開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減。面對此情此景，極度依賴“土地財政”的個別地方政府，不由得向開發(fā)商學(xué)習(xí)，同樣運用起“銷控”手段，以期繼續(xù)保證有計劃地獲得高額的土地出讓收入。

    從香港學(xué)習(xí)引進的“勾地”制度如今似乎正成為個別地方土地儲備出讓部門“拿來”的一種管理方式，如同開發(fā)商慣用的住宅銷售“銷控”手段，目的只有一個：摸清土地出讓需求、控制土地出讓節(jié)奏，讓地方政府發(fā)展城市賴以依存的“土地財政”仍然發(fā)揮最大效應(yīng)。

　　“在規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的統(tǒng)一治理下，開發(fā)商的樓盤銷控手段日益被嚴格監(jiān)管，似乎已成為一種不良的銷售方式。既然如此，個別地方的土地儲備出讓部門為什么還要借鑒呢？難道他們的這種行為就不應(yīng)該被規(guī)范嗎？”6月3日，一位正尋求獲取新的土地資源的知名開發(fā)商在接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者電話采訪時表達了他的疑惑。

　　南方某市國土資源和房屋管理局的一位工作人員則認為，該市正在實行的“勾地”制度并非土地“銷控”手段，也不是為了繼續(xù)推高土地出讓價格，“作為不可再生的資源，我們有責(zé)任讓有限的土地產(chǎn)生最大效益，在土地市場低迷時更應(yīng)如此。”

　　作為土地出讓方式的一種變革，已在內(nèi)地試行數(shù)年的“勾地”制度如今被許多開發(fā)商視為一種土地出讓的“銷控”手段，擔(dān)心會由此推高地價，進而傳導(dǎo)到房價上。土地管理部門則認為，這種有計劃的土地出讓方式，更有利于土地效益最大化，規(guī)范管理土地出讓市場。至于孰是孰非，目前尚難定論。

　　“勾地”制重出江湖

　　樓市調(diào)控不僅對開發(fā)商資金造成巨大壓力，對地方政府的收入也造成一定影響。

　　相關(guān)機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1~5月全國128個城市土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金下滑14%，北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯。

　　據(jù)統(tǒng)計，1~3月128個城市土地出讓金總額均保持在千億元以上，1月甚至高達2143億元，但到了4月份，迅速下降至786億元。5月土地市場延續(xù)4月較弱水平，土地出讓金以及溢價水平仍然較低，流拍率提高。這反映出隨著調(diào)控效力的釋放，開發(fā)商預(yù)期資金緊張而減少購地的心理。

　　分城市來看，一線城市中，北京、上海受政策影響最大。從住宅土地來看，北京今年1~5月住宅土地出讓金同比下滑84%，上海則同比下滑44%。二線城市中，土地出讓金的上漲或下滑情況各異。值得關(guān)注的是，之前傳出限購政策可能放松的城市如?？诤痛筮B，1~5月土地出讓金均出現(xiàn)巨幅收縮，分別下滑了81%和27%。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為，上半年土地收入的減少與推地量縮減有關(guān)，下半年供地量或有增加。而地方政府之所以出現(xiàn)這種“變相放松限購的傳聞”，可能與近期土地流拍增加、土地出讓金收入下滑有關(guān)。由于限購等政策的影響，房屋銷售市場的低迷影響到土地市場的景氣度，地方政府收入的減少使得財政壓力劇增。

　　正是在這種背景下，“勾地”制度重出江湖，成為地方政府穩(wěn)定土地價格的一種“托底”方式。

　　所謂“勾地”，是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明意向并出價，在政府認可其出價后，再行掛牌、招標(biāo)、拍賣的交易方式，以穩(wěn)定土地市場供應(yīng)預(yù)期。

　　5月19日，南方某市國土房管局一口氣推出17幅住宅和商業(yè)金融用地，而值得關(guān)注的是，這17幅土地均采用“勾地”的形式。該市國土房管局要求開發(fā)商在預(yù)申請時要填寫承諾拿地價，如果最終沒按該地價報價并導(dǎo)致“流拍”，公司一年內(nèi)將不能在該市拿地。

　　對于這種土地出讓方式，業(yè)內(nèi)分析人士認為，通過信息公開，有助于房企清楚政府用地儲備情況和供應(yīng)計劃，不會因為缺地的恐慌心理而高價哄搶。另一方面，通過“勾地”制度，也避免了土地的屢屢流拍場面。有意向的企業(yè)可根據(jù)這一份出讓計劃，到該市國土房管局提出自己的購買意向以及愿意支付的價格，一旦土地部門認為出價合理，就可能將地塊掛牌正式轉(zhuǎn)讓。

　　那么，該市為何一改傳統(tǒng)推地模式，選擇“勾地”制度出讓土地呢？

　　中國指數(shù)研究院土地庫數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，該市共推出8塊住宅用地，其中7塊以底價成交，土地市場的低迷可見一斑。而根據(jù)該市財政局今年“兩會”期間公布的數(shù)字，該市2010年的土地出讓金收入有455.6億元，比前年增長了40.9%，預(yù)計今年該市土地出讓金收入將達到646.5億元。如果樓市在調(diào)控中轉(zhuǎn)冷，該市要完成上述土地出讓計劃將面臨巨大壓力。

　　新制度謹防異化

　　對地方政府而言，土地出讓價格的高低變化，預(yù)示著當(dāng)?shù)夭煌耐顿Y環(huán)境變化，同樣預(yù)示著政府執(zhí)政能力的強弱不同。之所以推出“勾地”制度、進行土地“銷控”，無非是為了使土地出讓價格一直保持平穩(wěn)上升的狀態(tài)，從而讓投資商對當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境更加充滿信心和希望。

　　然而，一項新制度的引進與實施，尚需了解制度產(chǎn)生的背景，即使當(dāng)?shù)剡m用，在具體執(zhí)行過程中也仍需謹防異化。

　　正如開發(fā)商引進樓盤“銷控”制度的初衷一樣，初期只是為了有計劃地完成樓盤銷售任務(wù)，有效地控制房源，實現(xiàn)項目利潤的最大化。然而當(dāng)其大規(guī)模泛濫后，卻成為一些不守規(guī)矩的開發(fā)商人為控制房價上漲的工具，現(xiàn)實中，虛標(biāo)房源供銷情況、“坐地起價”等現(xiàn)象已屢見不鮮。

　　“‘勾地’制度能夠借助價格機制的作用，在一定程度上使需求與供給相適應(yīng)，使土地市場趨于均衡。但由于政府有權(quán)選擇在開發(fā)商報價低于其心理預(yù)期時拒絕出售土地，因此‘勾地’制度隱藏著使地價‘只許升不許降’的可能性，這將對市場機制造成扭曲，出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商如此評價“勾地”制度。

　　他認為，在當(dāng)前開發(fā)商對未來市場普遍不樂觀、購地欲望不強烈的情況下，政府采取“勾地”制度的本意雖然在于避免因土地流拍打擊市場信心，但如果政府對土地的心理預(yù)期價格遠遠超過開發(fā)商愿意支付的最高價格，就仍然難以形成對土地的有效需求。因此，如果要在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的情況下，使“勾地”制度發(fā)揮作用，如何使政府預(yù)期價格符合市場實際將是一個必須解決的問題。

　　其實，早在2006年年初，國土資源部已經(jīng)發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(征求意見稿)》，其中提到“有條件的地方，可以建立‘勾地’制度”。而上海則在2009年9月邁出探索“勾地”制度的第一步，位于黃浦區(qū)的外灘金融集聚帶8-1商業(yè)地塊成為上海版“勾地制”試點的第一幅土地。

　　“‘勾地制’是香港在1998年金融危機背景下產(chǎn)生的，香港政府的初衷是為了保證土地不流拍，不賤賣，提升土地市場信心；國內(nèi)土地預(yù)申請制度則誕生在國內(nèi)房價持續(xù)上漲、土地價格暴漲的背景下。”對于這項制度，中國人民大學(xué)土地管理系教授鄭華有些喜憂參半，土地預(yù)申請制度雖然有利于開發(fā)商提前了解地塊詳細信息以及未來一定時期內(nèi)土地供應(yīng)計劃，減少盲目拿地的沖動和風(fēng)險。但在一定程度上卻又制約了開發(fā)商針對市場情況調(diào)節(jié)產(chǎn)品定位的靈活性，增加了項目操作風(fēng)險。

　　而針對“勾地”制度“可以保證土地出讓不流拍，但是不能保證地價不高”的觀點，南方某市國土房管局相關(guān)負責(zé)人表示，“我們將改革單一競價的方式，在部分地塊推出前預(yù)先設(shè)置一個保密的最高限價，達到這個限價后再以競配建保障房套數(shù)的方式來確定競得者。”