新房市場存貨壓力增大 中小房企面臨“失血”危機(jī)

    新房市場存貨壓力增大

　　開發(fā)商擴(kuò)張步點(diǎn)放慢中小房企面臨“失血”危機(jī)

　　近期，政府加大打擊“捂盤惜售”，同時從多方面收緊“銀根”，開發(fā)商資金鏈漸緊，一些中小房企面臨“失血”危機(jī)，樓市新房推盤節(jié)奏明顯加快。然而，市場供應(yīng)的放量卻并未帶動樓市成交的顯著回升，各地新房市場存貨壓力初現(xiàn)。

　　繼前期銀監(jiān)會要求逐月監(jiān)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之后，上周又爆出10家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫停的消息；此外，監(jiān)管部門還要求相關(guān)信托公司的房地產(chǎn)信托余額不得超過4月底的規(guī)模；加之此前準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)所導(dǎo)致的銀行貸款額度日益緊張，開發(fā)商的國內(nèi)融資已日益困難。此外，日前針對多家房企意欲扎堆“借殼上市”，證監(jiān)會下發(fā)意見稿規(guī)范“借殼上市”。要求“借殼上市”須執(zhí)行首次公開發(fā)行IPO趨同標(biāo)準(zhǔn)，擬借殼資產(chǎn)必須持續(xù)兩年盈利，且凈利潤累計超過2000萬。銀行可自主提高首套房的購房首付比例。發(fā)改委則再次發(fā)布了關(guān)于執(zhí)行“一房一價”政策的通知，開發(fā)商在新房價格上被進(jìn)一步規(guī)范。

　　迫于業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，最近，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式來儲備資金。而更多的以房地產(chǎn)信托渠道融資的中小房企則受資金鏈緊繃之影響，近期率先加快了推盤節(jié)奏。據(jù)中原地產(chǎn)前一周監(jiān)測的9大城市的新增供應(yīng)面積環(huán)比大幅增加了85%，一線城市供應(yīng)顯著增加。

　　然而，據(jù)供應(yīng)的增加并未帶動成交大幅回升，前周9大城市的成交量未能延續(xù)前期回升趨勢，環(huán)比下滑10%，與今年的周平均水平基本持平，仍處低位。由于近期供應(yīng)的增加并未帶動成交顯著回升，致使各大城市的存貨壓力增大。中原地產(chǎn)監(jiān)測，上周7大城市中的北京、廣州、南京、重慶等4個城市存量環(huán)比均有小幅增加。中原地產(chǎn)監(jiān)測的9大城市5月整體成交面積與上月基本持平，而其中10個標(biāo)桿房企的銷售面積環(huán)比增長20%，這表明除標(biāo)桿房企以外的中小房企的業(yè)績已經(jīng)出現(xiàn)惡化。

　　樓市的存貨壓力已顯現(xiàn)，交易的低迷以及房源郊區(qū)化，接進(jìn)市區(qū)的熱門項目一再拖后入市時間等結(jié)構(gòu)性因素的影響，也使北京近來的簽約均價已不足2萬，相比去年同期下降超過一成。與此同時，房企拿地意愿持續(xù)低迷，土地市場清淡。中原地產(chǎn)監(jiān)測的15個城市均反映出，近期土地市場成交普遍在低位徘徊，反映出在調(diào)控不斷深入的背景下，房企已深感壓力，布局?jǐn)U張已日趨謹(jǐn)慎。

　　目前通過信托進(jìn)行房地產(chǎn)融資成本已經(jīng)高達(dá)20%以上，如果房地產(chǎn)商資金鏈進(jìn)一步趨緊，信托產(chǎn)品的收益率或會繼續(xù)走高。目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)行基金，這是眼下尚未被政府方面限制的融資渠道，但采用基金融資目前需要給投資人15%的回報，成本也已經(jīng)很高。統(tǒng)計局公布的全國樓市數(shù)據(jù)表明，資金利用成本高的資金來源已成為很多開發(fā)商主要資金來源。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年針對樓市的調(diào)控政策恐難放松，在融資渠道急劇變窄的情況下，房企融資成本將不斷攀高，預(yù)計在下半年開發(fā)商將面臨銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力。隨著保障性住房供量的加大，房價下調(diào)的趨勢正在日益強(qiáng)化。部分開發(fā)商或?qū)亩径群笃陂_始降價求量。北京等城市很可能率先出現(xiàn)市場調(diào)整。而二三線城市在未限購的環(huán)境下，成交量或能延續(xù)平穩(wěn)。