竟一度貴過同期商品房 河北涉縣濟(jì)適房成本調(diào)查

    當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房的價格高于商品房時，帶給人們的不只是震驚，還有困惑。

　　這里是位于太行山東麓的河北涉縣，下崗職工王金梅便居住于此。她告訴中國青年報(bào)記者，當(dāng)她發(fā)現(xiàn)自己將要購買的經(jīng)濟(jì)適用房價格一度超過了她曾經(jīng)望而卻步的商品房價格時，她便踏上了尋找答案之路。

　　現(xiàn)在，她也許找到了答案，但這個答案帶給她的卻是更大的震驚、更多的困惑。

　　經(jīng)濟(jì)適用房一度貴過同期商品房

　　王金梅曾認(rèn)為，在2008年的冬天，自己擁有房屋的夢想即將實(shí)現(xiàn)，“當(dāng)時我那個高興啊，因?yàn)槟菚r，涉縣公布要開發(fā)名為‘龍山庭院’經(jīng)濟(jì)適用房。”

　　幸福的時間總是過得很快，王金梅回憶，在經(jīng)過報(bào)名、核實(shí)、公示等一系列程序后，“2009年1月，房管所在未向我們公布價格的情況下進(jìn)行了抽號，并打了一張收據(jù)，收了我們8萬元房款。后來我們得知，其實(shí)那時候的經(jīng)濟(jì)適用房還是一片荒地，施工方在2009年1月12日才辦下施工許可證。那時候，我們雖然知道這樣的程序不符合國家規(guī)定，但我們想，經(jīng)濟(jì)適用房利潤微薄，如果再讓開發(fā)商投資，肯定沒人愿意干，政府部門操作起來也困難，所以，我們高高興興地交了那8萬塊錢，沒有提出異議。”

　　王金梅告訴記者，在那時，她關(guān)注的一些小區(qū)商品房價格，最高也就在1700元到2000元之間。她當(dāng)時認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房價格再高，也不會高過這個極限吧。

　　“可沒想到，真的高過了。”2010年3月，涉縣經(jīng)濟(jì)適用房的價格公布了，王金梅對這一價格震驚不已，“天啊，竟然比商品房還貴。有1750元/平方米和2050元/平方米兩個不等的標(biāo)準(zhǔn)。”

　　一位同樣交了8萬元等待“廉價”經(jīng)濟(jì)適用房的涉縣居民告訴記者，“2010年5月1日以前，我們縣薈景峰、尚都商品房小區(qū)和裕華嘉苑小區(qū)的房子均價才1700元/平方米，一些外賣的小產(chǎn)權(quán)房才1300多/平方米。”

　　曾打算組織集資建房的王金梅對記者說，“其實(shí)，我們也就房地產(chǎn)的成本問題咨詢過行業(yè)內(nèi)知情的熟人，正常情況下，一般磚混結(jié)構(gòu)的成本在900元/平方米，框架結(jié)構(gòu)的為1200元/平方米。這其中的差價也太大了些，我們感覺受到了欺騙。”

    一個公民的經(jīng)濟(jì)適用房成本調(diào)查

　　有居民將此事在網(wǎng)絡(luò)上公布后，很快引來了媒體的關(guān)注。

　　涉縣房管所相關(guān)工作人員在回答媒體提問時稱，現(xiàn)有價格并非經(jīng)濟(jì)適用房的最終價格，還稱太行市場南住宅小區(qū)是“小產(chǎn)權(quán)房”，并不是商品房；商貿(mào)城東住宅小區(qū)還沒有取得預(yù)售證，網(wǎng)上所說的售價很可能并不準(zhǔn)確。

　　涉縣建設(shè)局分管此事的劉姓副局長則對媒體表示，經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)對面的一個商品房小區(qū)，每平方米現(xiàn)在賣2800元，相形之下，經(jīng)濟(jì)適用房已便宜很多。

　　“可是最后，經(jīng)濟(jì)適用房的價格還是沒有變化。如果我們沒有在2009年交了那買經(jīng)濟(jì)適用房的錢，而去買那時只有1000多元的商品房的話，就好了。”由于經(jīng)濟(jì)困難，王金梅沒有辦法將經(jīng)濟(jì)適用房的余款補(bǔ)齊，最后還是放棄了買房夢。

　　經(jīng)濟(jì)適用房不是為收入處于中下層的百姓建的嗎？為什么會貴過商品房呢？

　　抱著這一問題，下崗職工王金梅展開了她對經(jīng)濟(jì)適用房成本的調(diào)查。

　　她多方打探發(fā)現(xiàn)，在2010年年初，邯鄲市紫薇苑經(jīng)濟(jì)適用房多層價格為1950元/平方米，同期新鄉(xiāng)市經(jīng)適房均價為1700元/平方米。“涉縣只是邯鄲市下面的一個縣城，這些地方都比涉縣發(fā)達(dá)，收入也要高，當(dāng)然建設(shè)成本也會高，但是，卻與涉縣的經(jīng)濟(jì)適用房價格持平。”

　　她查閱法規(guī)，發(fā)現(xiàn)在《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的第20條明確提到：確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率按不高于3％核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。“此外我還查到，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商品房；同時，經(jīng)濟(jì)適用房還享受國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，這就更讓我懷疑，到底是哪些成本讓涉縣的經(jīng)濟(jì)適用房價格高于商品房？”

　　她走遍縣城，尋找那些價格低于經(jīng)濟(jì)適用房的商品房。“既然政府認(rèn)為我們一開始說的那幾家商品房價格不準(zhǔn)，我們就找其他的。小產(chǎn)權(quán)房不好比，雖然這些房子遠(yuǎn)比經(jīng)濟(jì)適用房便宜，但有可能會偷逃一些費(fèi)用。”她向記者出示了一份與“龍山庭院”經(jīng)濟(jì)適用房同期開建的一處小區(qū)的商品房買賣合同，上面標(biāo)明，在2009年年底，其成交價為1980元，低于“龍山庭院”經(jīng)濟(jì)適用房的最高價。

　　……

　　最后，王金梅找到了政府。

    “政府定成啥算啥”

　　“找建設(shè)局未果后，建設(shè)局把我推到了物價局，在多次跑物價局后，物價局的彭海青科長終于愿意和我多說上幾句。”王金梅說，這時時間已到了2011年的4月。

　　王金梅用視頻記錄下了這番交流。

　　王金梅：“這種事（指經(jīng)濟(jì)適用房一事——記者注）你要想讓老百姓沒意見，就應(yīng)該貼出去，公布出去。”

　　彭海青：“你讓我說完，這個經(jīng)濟(jì)適用房啊，是國家定價，國家定價是個什么概念，國家就是政府，政府定成啥算啥。這個有些東西可以給百姓說，向你透明，有些東西不能說。啥叫政府定價，它是個行政干預(yù)，比如說石油調(diào)價，自來水調(diào)價，今兒調(diào)價，明兒調(diào)價，誰還能問政府你為啥調(diào)價？為啥不給我解釋一下？”

　　王金梅：“咱縣沒有，人家大城市自來水水價調(diào)價都是開聽證會的。”

　　彭海青：“你這個也一樣，聽證會是開，各種代表都有，說是準(zhǔn)備調(diào)價。為啥來，因?yàn)槌杀靖吡?，自來水公司沒利了，就開聽證會，結(jié)果聽證會開完了，并不把這個作為一個依據(jù)。你下面參與人員不服氣也好，什么也好，政府照樣調(diào)。為啥呢，這就叫政府定價……政府定價并不是說你下面人想說多少政府就給你們定多少，而是政府決策了，你下面聽，知道了吧？”

　　王金梅：“但是我聽說最近國家頒布了一個《政府信息公開法》，這個法說，涉及到民生的重要事項(xiàng)都應(yīng)該公布，經(jīng)濟(jì)適用房就是關(guān)系到每一個老百姓切身利益的問題，為什么就不能公開？”

　　彭海青：“你從網(wǎng)上查一查，或者從國家物價部門咨詢咨詢，有沒有一家的經(jīng)濟(jì)適用住房的成本是公開的？”

　　王金梅：“就是他們都沒有公開，也是不合法的。”

　　彭科長：“不，不，就是說合法不合法，這是一種政府管價的方式。如果說北京，國家大部分城市的經(jīng)濟(jì)適用住房價格明細(xì)是公開的，唯獨(dú)涉縣物價局沒有公開，這是涉縣物價局的問題。如果全國都沒有公開，說明這是政府的潛規(guī)則，不需要公開。”

　　……

　　對于王金梅的遭遇，中國建設(shè)管理與房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任王才亮律師表示，涉縣房管局在沒有經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)、建設(shè)和預(yù)售許可的情況下，并且既未建造、也未公布價格，就要求每戶業(yè)主預(yù)交房款，顯然“沒有法律依據(jù)”。

　　“根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用法價格管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行“保本微利”原則，一般利潤不超過3%。涉縣經(jīng)濟(jì)適用房價格高過同期商品房價格，顯然不屬合理現(xiàn)象。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)享受了政府多項(xiàng)優(yōu)惠政策，其價格絕不可以超過商品房的價格。”王才亮律師說，此外，“拒絕公開經(jīng)濟(jì)適用房成本明細(xì)，稱經(jīng)濟(jì)適用房是‘政府定價’，不需要公開，顯然違反了依法行政的要求，也違反了政府信息公開的規(guī)定。‘政府定價就是政府說啥就是啥’，是一些官員缺乏法治理念的表現(xiàn)。房主要求公開經(jīng)濟(jì)適用房成本的要求，不僅合理，而且合法。”

　　中國青年報(bào)記者撥打了彭海青的辦公電話進(jìn)行采訪，但被告知他沒來上班。

　　記者隨后聯(lián)系了涉縣物價局，在說明采訪意圖后，工作人員稱“此事應(yīng)該找我們檢查所”，記者按照工作人員給出的電話號碼聯(lián)系涉縣物價局檢查所，但截至記者發(fā)稿，一直無人接聽。

　　記者又致電涉縣建設(shè)局，建設(shè)局辦公室工作人員楊虎芳告訴記者，經(jīng)濟(jì)適用房1750元和2050元的成本是包括了“兩氣”（煤氣、天然氣）開通后的價格，而2010年3月當(dāng)時，普通大產(chǎn)權(quán)商品房的均價已達(dá)到了2700元/平方米。“他們說成本只有900，估計(jì)是只算了材料費(fèi)，沒算人工費(fèi)。現(xiàn)在物價情況你也清楚，估這么低的價格，是有點(diǎn)理想化的。”楊虎芳稱。

　　楊虎芳表示，“據(jù)我所知，這個情況也有老百姓向物價部門反映過，物價局已經(jīng)確認(rèn)是沒有問題的……現(xiàn)在，涉縣普通商品房的價格已經(jīng)在3200元、3300元了，小產(chǎn)權(quán)房也很少低于3000元。但是，‘龍山庭院’的房子一直是那個價。”

　　楊虎芳說，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的成本，“專業(yè)問題比較多”，自己并不清楚。

     業(yè)內(nèi)人士分析經(jīng)濟(jì)適用房成本

　　其實(shí)，前文中王金梅與彭海青科長的對話并未結(jié)束，王金梅早已想到，隨著房價飛漲，一度高于商品房價格的經(jīng)濟(jì)適用房，如今儼然已是縣內(nèi)的低價房，“現(xiàn)在看上去，讓人感到?jīng)]有任何問題，所以，我要想找出其中可能隱藏的‘貓兒膩’，只有從經(jīng)濟(jì)適用房的詳細(xì)成本中入手。”

　　視頻顯示，經(jīng)過王金梅軟磨硬泡，最終，在彭科長要求不準(zhǔn)記錄的情況下，王金梅得到了她想要的答案。這個答案讓她大吃一驚。中國青年報(bào)記者請一位在上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司工作的業(yè)內(nèi)人士夏先生，與王金梅一同分析這段視頻中的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本。

　　1、建筑安裝工程費(fèi)：低層846.62元/平方米，高層1076元/平方米。

　　王金梅與夏先生未表示有異議。

　　2、稅率：5.55%，

　　王金梅表示沒有問題。

　　夏先生認(rèn)為，“按照一般經(jīng)驗(yàn)，這個稅率偏高。一般建筑行業(yè)算的稅是指建安稅，3點(diǎn)多左右是比較正常的。比如，上海市區(qū)是3.41%，按理說，郊區(qū)應(yīng)該更便宜。河北涉縣至多相當(dāng)于上海外環(huán)以外的水準(zhǔn)，照例說不會超過3.5%”。

　　3、地價：8萬元/畝。

　　王金梅與夏先生未表示有異議。

　　4、電力增容費(fèi)：63元/平方米。

　　王金梅認(rèn)為“這很荒謬”，“其實(shí)，電力增容費(fèi)國家在2003年已明令取消，我也去我縣電力局調(diào)查過，人家說早不收了。后來我拿著從網(wǎng)上下載的國家文件去找過彭科長，他說國家雖然取消了，但省里有文件，我讓他出示省里的文件，他借口忙把我支到了別處。”

　　但夏先生認(rèn)為：“電力增容費(fèi)在實(shí)務(wù)操作中是有可能收取的。比如，一個小區(qū)離電廠超過了200公里，這種情況下，就確實(shí)需要電力增容。以我個人經(jīng)手房屋建造的經(jīng)驗(yàn)來看，上海是有收的例子的。當(dāng)然，電力增容并不是每個項(xiàng)目都需要，如果小區(qū)不是距離電廠過遠(yuǎn)、或像工廠一樣有大量的用電需要，就不需要收取。”

　　中國青年報(bào)記者得知，涉縣本地就有一家發(fā)電廠。

　　5、配套設(shè)施費(fèi)：299.11元/平方米。

　　王金梅認(rèn)為，此數(shù)據(jù)出入過大，“我問過一家開發(fā)商的經(jīng)理，他說配套設(shè)施費(fèi)（就是水電管網(wǎng)費(fèi)）一般占總投資的0.5%。而這個數(shù)據(jù)至少占10%以上”。

　　夏先生認(rèn)為，“目前行業(yè)實(shí)踐中，沒有規(guī)定配套設(shè)施費(fèi)的比例需要控制在哪個區(qū)間內(nèi)，近300元/平方米也不是沒有可能。其實(shí)，最基本的水電安裝一般是涵蓋在建安費(fèi)里面的。以上海為例，一個附帶會館等的小區(qū)，可能配套設(shè)施費(fèi)就很高。但就涉縣而言，如果這個經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)不是蓋在一個需要配備這些設(shè)施的地方，而只是配備了基本的水電管網(wǎng)，這個數(shù)字確實(shí)是相對偏高的。”

     中國青年報(bào)記者在“龍山庭院”經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)，并未找到會館，只有一棟物業(yè)樓。

　　6、前期費(fèi)用：294.11元/平方米。

　　王金梅認(rèn)為，前期費(fèi)用所占比例過大，“我問到的情況，是一般占3%左右，而這項(xiàng)又高于10%。”

　　夏先生認(rèn)為，前期費(fèi)用是有可能占到如此比重的。

　　7、貸款2.7億，利息平均到房價里是75.17元/平方米。

　　王金梅認(rèn)為，這很荒唐，“我在邯鄲市政府網(wǎng)站上看到，這個經(jīng)濟(jì)適用住房工程項(xiàng)目的法人招標(biāo)公告提到，‘項(xiàng)目總投資約1.1億元’。而且，房子還沒蓋，我們就交了錢，他們還貸了兩億七，這實(shí)在是太離奇了。”

　　夏先生分析：“我認(rèn)為貸款這部分是有問題的，可能存在‘過度貸款，把利息攤到房價里’的問題。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款一般有兩種情況：一種是因?yàn)殄X不夠，有意作為財(cái)務(wù)杠桿，這種比較常見；另一種是可以一下子把錢拿出來，但為了在銀行累積信用，開發(fā)商過度貸款。在這里，確實(shí)不排除第二種動機(jī)。”

　　8、電梯費(fèi)：一部20萬元。

　　夏先生認(rèn)為：“如果涉縣經(jīng)適房的電梯，不包含后期維修保養(yǎng)的費(fèi)用，樓層又不高，品牌也是國產(chǎn)的，那么，確實(shí)電梯費(fèi)很貴了。即使在上海，七八層高的樓房電梯，不包括維修保養(yǎng)費(fèi)，7萬～8萬元也可以搞定了。”

　　“雖然說，這些我認(rèn)為有問題的款項(xiàng)，加起來也許只有幾百元/平方米，但‘龍山庭院’經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積有20萬平方米，也就是說，光交早已被廢除的63元/平方米的電力增容費(fèi)，就交了1260萬元，那么，其他這種我認(rèn)為有問題的錢，那些住經(jīng)濟(jì)適用房的老百姓們又交了多少？這些，已超出了我的調(diào)查能力。”王金梅最后迷茫地說。