5月北京廣州房價(jià)明顯回落 樓市"旺季"變"望季"

    作為僅次于“金九十銀”的一個(gè)旺季，5月是一個(gè)推新貨的高潮段，對(duì)開發(fā)商上半年業(yè)績有重要的影響。然而，數(shù)據(jù)顯示5月及端午假期，各地城市新房成交量普遍下跌，“旺季”變“望季”，樓市低迷未有改觀。

　　而隨著今年以來央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前國內(nèi)的大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到歷史高位。多份報(bào)告顯示，銀行資金流動(dòng)性收縮的背景下，一向“不差錢”的房地產(chǎn)開發(fā)商開始感受到陣陣寒意。連中糧地產(chǎn)等大型房企都開始賣股權(quán)賣項(xiàng)目緩解資金壓力。而小規(guī)模的降價(jià)潮正在涌動(dòng)，如中海、萬科等開始在試探性降價(jià)。業(yè)界普遍認(rèn)為，如果未來數(shù)月供應(yīng)量激增而銷量沒有改觀，樓市很可能在三季度迎來降價(jià)潮。

　　-南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn) 實(shí)習(xí)生 楊云琴

　　●5月京穗兩地房價(jià)明顯回落 樓市“旺季”變“望季”

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的步步緊逼，樓市“紅五月”的熱鬧場面未再現(xiàn)。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及北京中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，商品房期房住宅簽約套數(shù)為6139套，環(huán)比4月下跌了1.3%；簽約均價(jià)為19710元/平方米，環(huán)比下跌3.8%，再次跌到2萬元以下。

　　而在廣州，住宅成交均價(jià)也出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，甚至跌破了今年的歷史性關(guān)口。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)，2011年5月廣州十區(qū)二縣市一手住宅共成交7430套，全市成交均價(jià)為10770元/平方米，環(huán)比跌5%，是2011年以來首次跌破1.1萬/平方米的關(guān)口。

　　“北京期房量價(jià)齊跌，是由成交結(jié)構(gòu)造成的。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，中低價(jià)樓盤集中成交拉低成交均價(jià)，特別是中鐵長陽國際城，雖然4月開盤，但有近650套房延遲到5月成交，拉低5月成交均價(jià)。

　　而對(duì)于廣州期房5月均價(jià)繼續(xù)下跌，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師也表示，首先是受成交的結(jié)構(gòu)性影響。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，在5月份推出新貨的42個(gè)項(xiàng)目中，市中心6區(qū)僅有10個(gè)，其他6區(qū)占據(jù)了32個(gè)。

　　“目前成交的主力依然在郊區(qū)。”該分析師表示，廣州郊區(qū)推貨量大，整體均價(jià)相對(duì)較低，拉低了全市的均價(jià)。

　　二手房方面，根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)估算，廣州5月二手住宅成交量環(huán)比下降5%，其中天河、越秀兩區(qū)下降明顯。市場觀望情緒濃厚。

　　而在剛剛過去的端午假期，這一情況仍未有改觀。美聯(lián)物業(yè)報(bào)告顯示，端午假期，一線城市中北京成交量跌幅超過3成半，廣州、深圳則因降價(jià)促銷而出現(xiàn)難得的上升。杭州、成都、重慶成交量全線下跌，成都跌幅超4成。

     ●庫存持續(xù)攀升融資渠道收緊 開發(fā)商只得賣股權(quán)賣項(xiàng)目

　　與市場成交低迷相對(duì)應(yīng)的，是房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈開始趨緊。

　　廣發(fā)證券最新研報(bào)指出，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)債水平處于歷史高位，房地產(chǎn)上市公司一季度末整體凈負(fù)債率為75%，為2007年來最高水平。

　　另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)庫存一直居高不下。自3月中旬以來，房地產(chǎn)可售庫存持續(xù)攀升，創(chuàng)2010年來新高。廣發(fā)證券指出，高庫存下的房地產(chǎn)行業(yè)存在資金鏈隱憂。

　　有分析指出，由于今年以來央行“一個(gè)月提高一次存準(zhǔn)率、兩個(gè)月加一次息”的緊縮調(diào)控政策，以貸款為主要資金來源之一的房地產(chǎn)開發(fā)商們壓力漸增。國內(nèi)嚴(yán)厲的信貸調(diào)控已經(jīng)使得開發(fā)商在銀行及資本市場等的融資渠道遭遇堵塞。

　　投中集團(tuán)旗下CV Source統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)、配股、公司債等形式融資的案例僅有5例，總金額不足70億元人民幣，而2010年超過400億元。為應(yīng)對(duì)資金問題，部分房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)賣股、賣地、賣項(xiàng)目等現(xiàn)象，籌集資金動(dòng)作頻頻。

　　5月16日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，華人置業(yè)以5億美元(約38.75億港元)入股恒大位于江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項(xiàng)目的49%權(quán)益，出讓項(xiàng)目面積約134萬平方米。

　　而在此前的3月29日，中糧地產(chǎn)也發(fā)布公告，為補(bǔ)充流動(dòng)資金，公司根據(jù)2010年第二次臨時(shí)股東大會(huì)決議，已通過上海證券交易所交易系統(tǒng)出售公司持有的招商證券970.07萬股，尚余8554.17萬股。

　　這還不是今年中糧地產(chǎn)第一次賣股換取流動(dòng)資金。1月5日，中糧地產(chǎn)就曾公告稱，截至2010年末公司已出售持有的招商證券1651.42萬股，產(chǎn)生稅后利潤約2.23億元。

　　“房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價(jià)促銷，最后才會(huì)賣股、賣地、賣項(xiàng)目。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，部分房企出售資產(chǎn)，正反映資金鏈趨于緊張。

    ●開發(fā)商資金鏈可能進(jìn)入預(yù)警區(qū) 三季度或成樓市降價(jià)臨界點(diǎn)

　　5月底，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部發(fā)布了對(duì)目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金評(píng)價(jià)的報(bào)告。結(jié)果顯示，相較2002年至2010年的指標(biāo)，現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于資金基本平衡狀態(tài)，但資金鏈正趨于緊張。報(bào)告預(yù)測，今年二季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金可能進(jìn)入預(yù)警區(qū)間。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈狀況不斷惡化的局面下，不少開發(fā)商面臨降價(jià)促銷回籠資金或被兼并的選擇。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至5月末，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)收購兼并金額已經(jīng)達(dá)到193億元，超過2010年全年150億元的總量。而對(duì)于不想退出地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)來說，如何將企業(yè)存貨快速轉(zhuǎn)化為銷售收入已成為繼續(xù)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

　　在市場濃厚的觀望氣氛中，率先降價(jià)能吸引買房者的光顧，也能借此籌措資金，趁土地價(jià)格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢。某國內(nèi)大型地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士就向記者透露，其廣州分公司早已明確放量促銷的策略，爭取二季度前就完成全年銷售任務(wù)，“免得到了下半年房價(jià)下跌變得被動(dòng)。”

　　眼下，小規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)正暗潮涌動(dòng)。4月30日，中海地產(chǎn)在深圳降價(jià)促銷，隨后在南京、重慶、上海等地相繼打出降價(jià)旗號(hào)。5月底，武漢萬科旗下的萬科紅郡打出促銷廣告：“抱歉光谷，拉低你房屋均價(jià)1000元”。

　　不過，總體而言，目前的降價(jià)促銷仍未成規(guī)模。高盛高華證券最近實(shí)地調(diào)研深圳、廣州、長沙、南昌、西安、成都、三亞等十幾個(gè)城市后，發(fā)布了一份調(diào)研報(bào)告。報(bào)告顯示，大多數(shù)二、三線城市房價(jià)基本與年初持平，多數(shù)開發(fā)商對(duì)年初至今的銷售滿意，降價(jià)只是少數(shù)個(gè)案。但報(bào)告同時(shí)也指出，受近期房貸政策收緊和新項(xiàng)目競爭加劇影響，部分項(xiàng)目在不降價(jià)情況下達(dá)到全年銷售目標(biāo)的壓力日益加大。

　　來自中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心的分析說，從全國范圍看，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績實(shí)際完成情況落后于全年業(yè)績目標(biāo)，但多數(shù)企業(yè)并沒有下調(diào)目標(biāo)，未來的兩三個(gè)月將迎來推盤高峰，如果供應(yīng)量激增而成交量沒有上去，房價(jià)下行壓力就會(huì)很大。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江也表示，6-8月將會(huì)是開發(fā)商集中推盤出貨的時(shí)候，預(yù)計(jì)房價(jià)還會(huì)繼續(xù)下降。“大家都擔(dān)心9月或10月可能還會(huì)推出調(diào)控政策，所以會(huì)趕在之前先賣一批產(chǎn)品回籠資金和盡量完成今年的銷售任務(wù)。”

　　黎文江預(yù)計(jì)，城郊樓盤會(huì)降價(jià)促銷，但是市中心樓盤因?yàn)楣?yīng)量少價(jià)格很難降下去。廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)則推測稱，三季度房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有較大規(guī)模促銷活動(dòng)，降價(jià)幅度大約在10%。