多地保障房開工率不足三成 融資成燃眉之急

6月6日是住建部上月下發(fā)的通知中各地方必須公布保障房項目進程的最后截止日期。進程表陸續(xù)出臺的同時，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地當前開工的情況顯示完成保障房建設(shè)任務(wù)不容樂觀。而按照規(guī)定，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工，該項任務(wù)是否能如期完成引起各方熱議和關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，資金不足構(gòu)成保障房建設(shè)的最大掣肘。由于金融支持及利潤模式尚未明朗，社會資金參與度目前十分有限，政府資金和政策的到位將成為各地保障房能否悉數(shù)如期開建的關(guān)鍵。

　　開工率不足三成說明啥問題？

　　住建部上月下發(fā)《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》，要求各地方政府在6月6日前必須公布保障房的項目進程，包括年度保障房計劃、開工項目以及竣工項目信息等。但從計劃執(zhí)行力度來看，不少地區(qū)開工統(tǒng)計數(shù)據(jù)不容樂觀，大部分保障房開工率均不足三成。

　　住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月初，全國大部分省市保障性住房開工率在20%以上，部分進展較快的省份達到30%以上。截至5月底，上海經(jīng)適房項目約完成25%的開工計劃。江蘇省45萬套保障房任務(wù)總體開工率約為30%。浙江省18.5萬套保障房任務(wù)目前已開工建設(shè)6.16萬套，完成年度目標任務(wù)的33.2%。進度較快的城市包括重慶、北京等地，截至4月底，重慶已開工20.4萬套，占年度保障性住房建設(shè)總量的41%。北京、河北、安徽、等省市保障房開工率已經(jīng)接近或超過30%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年8至10月份將成為開工高潮，10月底大部分保障性安居工程項目有望開工。

　　距離今年1000萬套保障開工任務(wù)還剩5個月，時間過半，但開工率卻僅在五分之一到三分之一之間，這樣的進度足以再度引發(fā)業(yè)界人士的擔憂。但另一方面，由于前期備辦手續(xù)、拿地、集資等準備工作繁瑣，不少行業(yè)人士認為開工率當前不足三成不足為懼。

　　“以前有《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》兩證就可申請貸款，現(xiàn)在必須四證齊全。”一家參建保障房項目的企業(yè)負責(zé)人說，開發(fā)商僅辦證下來就至少需要四個月時間。“這還不包括貸款審核的時間。”

　　“畢竟時間短暫，項目任務(wù)艱巨。如果接下來能順利解決資金問題，加上政府嚴厲的督促和責(zé)問制度，相信10月底全部開工的任務(wù)還是可以完成的。”合富置業(yè)首席分析師龍斌向南都記者表示。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭(微博專欄)表示，房地產(chǎn)開發(fā)有一個過程，前期準備工作較多，因此前五個月開工率不高在情理之中，但接下來數(shù)月各地將迎來保障房大規(guī)模集中開工的熱潮”。華創(chuàng)證券研報亦認為6月份將是保障房建設(shè)開工的黃金期，11月底100%開工的硬性指標有望達成。不過由于明年的建設(shè)壓力顯著大于今年，當前在保障房建設(shè)和資金安排上的細化政策需盡快落實。

　　融資是真正的瓶頸

　　開工率不足三成或許并不能說明進度緩慢，這里面有開發(fā)周期的因素，更有保障房項目融資到位的因素，1000萬套保障房曾一度被指責(zé)為“大躍進”，巨大的資金缺口遭遇流動性收縮的大背景。

　　諸多業(yè)內(nèi)人士表示，目前保障房開工率不高，既是項目進程自身規(guī)律使然，也與融資困難等因素有關(guān)。預(yù)計下半年各地將逐漸迎來開工高峰期，但資金難題依然是制約保障房建設(shè)的一大障礙。事實上，如此大規(guī)模保障房項目的建設(shè)國內(nèi)屬首例，缺乏典型案例和經(jīng)驗借鑒。盈利模式、土地出讓條款有關(guān)細則、優(yōu)惠政策的制定和落實都還未形成統(tǒng)一標準。

　　如何實現(xiàn)在10月底前1000萬套保障房全部開工？在昨日的采訪中，諸多業(yè)界人士認為，燃眉之急當屬融資。盡管政府要求各家金融機構(gòu)大力支持保障房建設(shè)貸款融資項目，但由于貸款額度的匱乏，目前獲批放貸的保障房仍然較少。

　　“存款準備金率連續(xù)上調(diào)，銀行可用于放貸的資金其實很少。現(xiàn)在貸款審批程序更加嚴格，發(fā)放額度小，另外申請辦理需備齊的資格證件要求更齊全，這其中也包含了大量時間成本。”一位銀行業(yè)人士告訴南都記者。與此同時，保障房巨大的資金缺口意味著對銀行信貸高度的依賴，有分析人士認為對銀行貸款的依賴度達到八成。由于新增貸款并未顯著增長，認為10月底前實現(xiàn)全部項目開工十分困難的保守論調(diào)開始出現(xiàn)。

　　從各地方政府的實際舉措來看，多渠道資金拓展方式正在逐步形成。華創(chuàng)證券分析師高利認為，當前初步形成的融資模式包括中央財政的追加、升級財政按中央補助標準安排的資金、提高土地出讓金凈收益、地方債券發(fā)行募集、保險及社保項目資金等多種方式。舉例來說，目前平安保險就已發(fā)起債權(quán)投資計劃，募集資金30億元用于支持上海保障性住房建設(shè)。北京也早在年初即開始嘗試與保險資產(chǎn)管理公司開展百億規(guī)模的債權(quán)投資計劃。鼓勵社會企業(yè)利用自有土地建設(shè)公租房也是部分地區(qū)如河北石家莊等地采取的措施之一。

　　開工率不是保障房的全部目標

　　根據(jù)住建部的估算，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標所需資金至少1.3萬億元。其中中央、省級和市縣政府將承擔5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會機構(gòu)投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集。財政部數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，財政部已累計下?lián)?011年中央補助保障性安居工程專項資金617億元，已完成全年預(yù)算59.9%。

　　為了完成今年的開建任務(wù)，住建部近期再下決心嚴厲督查。5月至11月，住建部將組成保障房專項巡查工作組對各地的建設(shè)情況、實際進度、竣工信息進行及時跟蹤。據(jù)了解，現(xiàn)場巡查的項目要覆蓋到各省市保障房新建項目的70%以上，特別是現(xiàn)場巡查廉租房、公租房及城市棚戶區(qū)改造項目，力爭實現(xiàn)全覆蓋。具體而言，巡查組將重點跟蹤今年新開工的項目和去年項目的結(jié)轉(zhuǎn)與竣工情況，對于建設(shè)進度明顯滯后的省份，預(yù)計將啟動問責(zé)機制。一定程度上，專項巡查工作的啟動將是實現(xiàn)今年100%開工目標、450萬竣工目標的有力舉措，并緩解市場對保障房開工進度不達預(yù)期的疑慮。

　　而為了完成開工任務(wù)，地方保障房建設(shè)模式亦在不斷創(chuàng)新。由于保障房特別是出租房的金融支持以及退出機制尚不明確，社會資金參與度不高。不少地方政府采取配建或者給開發(fā)商土地補償?shù)姆绞?，讓開發(fā)商幫助地方政府建設(shè)保障性住房，廣州就是其中一例。龍斌向南都記者表示：“金融機構(gòu)對流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金不斷收緊，房地產(chǎn)融資成本必然持續(xù)走高。廣州嘗試將任務(wù)分解到商品房用地是可行的，不過也僅是輔助性的做法。政府專項資金撥付、優(yōu)惠利率、專項貸款等還是應(yīng)該占據(jù)開發(fā)成本的大頭。”

　　或許開工任務(wù)完成并非難事，但這并非保障房的全部目標。“保障房誰來出錢，什么樣的人住，如何管理，如何保證公平，如何避免那些強勢的人群獲得本該建給受保障人群的房子，這是保障房建設(shè)中更應(yīng)該關(guān)注的問題，也是廣大人民的擔憂。從這個角度看，較之建設(shè)的硬條件，我認為這些軟環(huán)境更值得探討、監(jiān)督和嚴格落實。”龍斌表示。