最經(jīng)典的樓市三大暴利法則曝光

　5月26日，位于北京西三環(huán)內(nèi)的釣魚臺7號院。新華社發(fā)

1日，位于北京王府井附近的霞公府。新華社發(fā)

　1日，位于建國路與西大望路交會處東南角的長安8號。新華社發(fā)

京城最貴樓盤成本4萬元/平米

　　新華社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在三種牟利手段，京城多處豪宅演繹房產(chǎn)暴利法則

　　5月份，北京豪宅逆勢而動，釣魚臺7號院漲至30萬元/平方米，從北京最貴躥至全國最貴，曝出最嚴限購令下的樓市暴利，3日該項目已被暫停銷售。然而經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京城另外兩大在售豪宅霞公府和長安8號，盡管價格未現(xiàn)漲勢，卻也在以不同的手段攫取著暴利?？駶q價、久囤地、撬地球———最經(jīng)典的樓市三大暴利法則，在京城三大豪宅項目中演繹得淋漓盡致。

成本僅4萬售價30萬 

　　手段1：狂漲價案例：釣魚臺7號院 

　　想描繪北京豪宅價格步步高漲路線圖，不能不提到位于西三環(huán)內(nèi)的釣魚臺7號院。 

　　2009年7月21日開盤時，以7.2萬元的最高售價刷新北京最貴豪宅紀錄。2010年第1季度，每平方米銷售均價突破8萬元，3季度已達到10.35萬元。開盤后一年多的時間內(nèi)，在北京市豪宅均價排行榜中，釣魚臺7號院穩(wěn)居榜首。 

　　不過，釣魚臺7號院似乎并不滿足于北京最貴。 

　　近日，該樓盤剛剛公布了一批拿到銷售證的現(xiàn)房，其中3號樓為30萬元/平方米，1號樓和4號樓為20萬元/平方米，2號樓為18萬元/平方米。這不僅是目前北京最高的價格，也是中國內(nèi)地可公開查詢的單價最高項目。 

　　從7萬多元/平方米漲至30萬元/平方米，僅用了不到兩年時間。分析人士指出，該樓盤成本最高很可能在4萬元/平方米以下。 

　　目前，該項目涉嫌暴利已引起北京市相關部門的重視，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會3日宣布，已暫停該項目23套定價過高房屋的銷售，并已聯(lián)合北京市地稅局對該項目展開調(diào)查。 

　　■ 業(yè)內(nèi)規(guī)則 

　　飛速漲價非豪宅專利，據(jù)了解，通州區(qū)在2009年底時房價普遍在每平方米1萬元左右，而在2010年3月份，這一區(qū)域的很多項目將房價猛漲至每平方米25000元。 

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長楊少鋒表示，2008年前北京15000元/平方米就可以算上是高檔住宅，現(xiàn)在至少需要30000元/平方米才算得上高檔項目，三年間北京主流房地產(chǎn)項目價格增幅約100%，而房地產(chǎn)項目完全由開發(fā)商自主定價。

地價2千多房價10余萬 

　　手段2：久囤地案例：霞公府 

　　去年8月14日，位于王府井的霞公府以均價10.791萬元/平方米開盤。 

　　據(jù)北京市國土資源局資料顯示，該項目2005年已拿地，當時這一地塊的規(guī)劃建筑面積為26萬平方米，土地成交價為58030萬元，即樓面地價僅有2232元/平方米。 

　　北京市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，2003年，海淀區(qū)部分項目的樓面地價已高達2000元/平方米，而如今2232元/平方米的樓面地價，至少要在六環(huán)外。 

　　憑借分期開發(fā)，該項目經(jīng)歷了2007、2009年兩次房價上漲高峰，至去年上市時，已賣至10萬多元/平方米。 

　　業(yè)內(nèi)資深人士稱，分期開發(fā)、對項目中黃金位置地塊長期撂荒，享用因土地增值帶來的暴利，是房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則。 

　　湘財證券地產(chǎn)研究員張化東表示，盡管不排除規(guī)劃和拆遷難等原因，但更多的開發(fā)商囤地就是為了坐享土地升值，近年來地價飆升太快，尤其是市中心地塊已成稀缺資源，如果一次性建房銷售，就無法享受地價溢價的利益，反之閑置土地有時候收益更大，分期開發(fā)變相捂盤、盡量延長開發(fā)進度都能起到囤地效果。 

　　■ 業(yè)內(nèi)規(guī)則 

　　據(jù)了解，分期開發(fā)、圍而不建的現(xiàn)象在地產(chǎn)界廣泛存在。據(jù)香港上市公司碧桂園[簡介 最新動態(tài)]2010年年報顯示，截至去年底碧桂園已取得國土證的建筑面積約4830萬平方米，其中滿洲里碧桂園項目的完全竣工日期為2024年。此外，東三環(huán)雙井橋南，華潤置地[簡介 最新動態(tài)]旗下的一塊地6年來基本處于停滯狀態(tài)，而地價則上漲了好幾倍。 

　　楊少鋒表示，除了獲得土地增值，開發(fā)商囤地還可以造成商品房供應市場的房源數(shù)量減少，進而推高房價。 

五千萬“運作”到150億 

　　手段3：借殼案例：長安8號 

　　在建國路與西大望路交會處東南角，總建筑面積達23萬多平方米的長安8號項目，正在進行最后階段的施工。按照該項目目前售價每平方米7萬多元來計算，其市值最少為150億元。 

　　但是，這個項目的啟動資金只有5000萬元。 

　　2004年，北京王府世紀發(fā)展有限公司旗下北京耀輝置業(yè)[簡介 最新動態(tài)]拿到了長安8號地塊，占地面積2.745萬平方米、規(guī)劃建筑面積23.29萬平方米。 

　　天鴻寶業(yè)當年的公開資料顯示，耀輝置業(yè)的凈資產(chǎn)不到3000萬元，注冊資本只有5000萬元。要想獨立成功運轉(zhuǎn)這個預計投資數(shù)十億元的大項目，無疑困難重重。 

　　起初，王府世紀將耀輝置業(yè)62%的股權，以3100萬元賣給了上市公司天鴻寶業(yè)。隨后，天鴻寶業(yè)通過銀行貸款等，為項目籌集拆遷款和建設資金數(shù)億元，項目順利啟動。 

　　合作中途，天鴻寶業(yè)被控股方首開股份借殼整體上市，運作一段時間，將其轉(zhuǎn)讓給奧園地產(chǎn)。奧園地產(chǎn)又為該項目注入大量資金，提供償還欠款、建設裝修的費用。 

　　■ 業(yè)內(nèi)規(guī)則 

　　通過合作買家的不斷更迭和資本運作，長安8號目前基本建成，已上市銷售。 

　　事實上，在房地產(chǎn)領域，借助金融杠桿使投資收益翻番的情況不勝枚舉。例如一個住宅項目的預計投資額是10億元，利潤是3億元，項目利潤率為30%。實際上開發(fā)商只需拿出2.5億元啟動項目，后期可利用土地抵押貸款、預售資金來分期滾動開發(fā)，不用再自掏腰包，最終利潤率將超過100%。