下半年前瞻：樓價(jià)走勢(shì)撲朔迷離

——  地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家、著名營銷策劃人  鄧浩志

    2011年下半年樓市的行情和政策的走向越發(fā)撲朔迷離。今年2月份開始推出的以限購為主的“第三輪”樓市調(diào)控后房地產(chǎn)市場(chǎng)如前兩次調(diào)控一樣出現(xiàn)了量跌價(jià)穩(wěn)的局面，加之年初開始的信貸全面收緊政策，房地產(chǎn)行業(yè)普遍出現(xiàn)了“一貸難求”的局面。3月份開始全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)在資金緊張的局面，無論是市場(chǎng)、學(xué)界還是政府都普遍預(yù)期經(jīng)歷3輪調(diào)控后，高樓價(jià)可能終于有機(jī)會(huì)出現(xiàn)回落了。

    然而實(shí)際情況卻再次讓所有人感到意外甚至無所適從，4月的底開始樓市再次出現(xiàn)了回暖的跡象，全國多個(gè)大城市紛紛錄得成交量明顯回升的態(tài)勢(shì)，不少城市房價(jià)仍然輕微上漲。雖然到目前為止實(shí)際原因仍不太清楚，但中央各部已經(jīng)迅速作出表態(tài)：調(diào)控是不可能放松也不可能半途而廢的。所以如果這股回暖繼續(xù)的話，不排除繼續(xù)有新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)。

下半年政策“緊”字當(dāng)頭

就目前情況而言，已經(jīng)有100余個(gè)城市實(shí)施了限購，所有的限貸，限外，限購疊加起來在中國絕對(duì)是前無古人的。所以如果下半年還有新政出臺(tái)，在限購上做文章的可能性已經(jīng)不大。如果調(diào)控需要加碼，那么最有可能的就是全面停發(fā)個(gè)貸，無論多少次職業(yè)均實(shí)施全額購房，如果還需要再嚴(yán)厲的，那就是直接實(shí)施限價(jià)銷售，就像廣州的增城與從化地區(qū)。對(duì)于上半年沒有很好控制房價(jià)上漲的城市，限價(jià)或許是最能幫助地方政府完成“任務(wù)”的手段。

差別性的信貸緊縮更有利于發(fā)展

假設(shè)最近的這股回暖潮只是一縷“回光返照”，樓價(jià)真的出現(xiàn)了決策層所希望的穩(wěn)定持續(xù)回落，那么政策也極有可能在局部進(jìn)行放松，比方說開發(fā)貸的放松。由于今年房地產(chǎn)信貸收緊是全面的，無差別的，政策直接導(dǎo)致的結(jié)果是所有房地產(chǎn)企業(yè)無分優(yōu)劣都出現(xiàn)困境，從行業(yè)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，這種措施并不利于行業(yè)的優(yōu)勝劣汰和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，所以部分放松開發(fā)貸，實(shí)施差別的信貸收緊政策或許是在樓價(jià)回落后的調(diào)整方向。