華生:中國房地產(chǎn)市場"四大怪"

　華生專訪 北京師范大學珠海分校校長，不是坐而論道的經(jīng)濟學家

    “房價比兔子跑得快，進城人口關在外，政府改行把地賣，開發(fā)商收錢房子自己不會蓋。”著名經(jīng)濟學家、燕京華僑大學校長華生詼諧地以上述詩句囊括了中國房地產(chǎn)的“四大怪”。他認為，中國一線城市的房價遠超中國人平均收入的增長，甚至直追人均收入是我們5倍10倍的發(fā)達國家，這顯然是不正常的怪現(xiàn)象。他說解決高房價問題應當從供需兩個方面入手，我國的房地產(chǎn)稅收管理存在很大漏洞，而“土地財政”需要予以廢除。

　　需求管理存重大漏洞

　　記者：從今年起，上海市和重慶市已經(jīng)開展房產(chǎn)稅試點，您如何看待稅收工具的房地產(chǎn)調控作用？未來如何進一步推進房地產(chǎn)稅收工作？

　　華生：在需求管理上，我國的房地產(chǎn)稅收體系是有重大漏洞的。房地產(chǎn)的稅收管理基本包括三個環(huán)節(jié)，第一個是交易環(huán)節(jié)，第二個是保有環(huán)節(jié)，第三個是繼承環(huán)節(jié)。目前我國的后兩個環(huán)節(jié)基本沒有，第一個環(huán)節(jié)在很大程度上也在“放行”。

　　第一個方面，目前交易環(huán)節(jié)的稅收重點是流轉稅，比如將營業(yè)稅提高至 5.5%，但這個稅負實際全部轉嫁給買房的人了，而且也誤傷了自住房為改善的出售。要打擊投資投機，最重要的是征收非自住房交易的非所得稅。所有投資和投機的目的是賺錢。所得稅不太好轉嫁的原因是成本不一樣。比如一個人前年買的房子，目前漲了50% ，另一個是原先的“房改房”，已經(jīng)漲了 10倍了。這兩套房子的所得稅是大不一樣的，就沒有辦法轉嫁了。從所得入手才能有效抑制投資投機。

　　現(xiàn)在我國基本上沒有實際征收房地產(chǎn)所得稅。盡管政策上規(guī)定，要按照 20%的比例繳納房地產(chǎn)交易個人所得稅，但是又開了口子，可以不用這個方式去交，而是按照交易額的 1%去交，這基本上就等于放行了。既便如此，全國普遍盛行“陰陽合同”， 執(zhí)法部門熟視無睹，這樣就把交易環(huán)節(jié)的所得稅收基本逃光了。

　　第二個環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅收剛剛開始搞試點。但上海的稅收政策僅針對新增住房，重慶包括了一些存量房，但范圍是高檔住宅，而且稅率很低。韓國的高端住宅稅率是5% 、 7% ，而我國只是毛毛雨，而且大部分房子和它沒關系。

　　第三個環(huán)節(jié)，繼承也沒有稅收。國外有的國家規(guī)定，繼承房產(chǎn)的時候，如果子女有房子才征稅，否則免稅。這樣如果父母有房子，子女就很可能不買房了?？梢钥闯觯壳拔覈鲜鋈齻€環(huán)節(jié)都存在問題，所以稅收制度需要大的變革。

　　廢除土地財政是當務之急

　　記者：地價上漲同樣被看做是高房價的重要原因，對這個問題您怎么看？

　　華生：土地供給方面，首先要廢除土地財政。政府的職責是提供社會服務和社會管理，對待房地產(chǎn)市場各利益主體，應該是不偏不倚的。政府也去收地賣地，牟取暴利，就喪失了自己的中立性，整個市場就亂了。改善供給的核心是要改變土地政策，改變住宅供地的盈利性。我國工業(yè)用地價格往往是成本價幾十塊錢一平米，而住宅用地則拍成幾千甚至幾萬元一平米。普通住宅屬于民生，帶有公益性，把住宅用地價格拍的那么高，房地產(chǎn)價格能下得來嗎？而工商業(yè)用地本來是經(jīng)營性、要賺錢的。因此商業(yè)和工業(yè)用地可以賣，但普遍住宅用地關系公益民生應當是成本價，而不能賣高價。這方面其他國家也已有成熟的經(jīng)驗。

　　記者：目前賣地收入已經(jīng)占到不少城市財政收入的半壁江山，如果改變“土地財政”，地方財政會不會難以支撐？

　　華生：現(xiàn)在經(jīng)濟真正落后的地方，土地也賣不出多少錢，所以不要拿“政府沒錢”說事。賣地收入最高的是北京、上海、杭州等一線城市和熱點城市，這些城市如果日子過不下去，那中西部貧困地區(qū)怎么辦？把土地財政推到分稅制上并無道理。這個問題是個偽問題。各國政府都不靠賣地支撐財政，而是靠稅收。而且我國房地產(chǎn)的所得稅、保有稅、繼承稅基本都沒有收，可以彌補地方財力的事情很多。

　　改變房地產(chǎn)業(yè)的生存生態(tài)

　　記者：開發(fā)商不會蓋房是否也并不奇怪？現(xiàn)代社會專業(yè)化分工，很多事都包給別人干、開發(fā)商賺土地的錢不能算怪吧？

　　華生：現(xiàn)代市場經(jīng)濟是有專業(yè)化分工，但每一個廠商都要有他對商品價值鏈增值的獨特貢獻，這樣才有自己的生存之地。土地是不可再生、具有壟斷性的社會資源，它因外部環(huán)境變化的增值應當由社會分享，并不需要中間插入一個階層拿走增值的大頭。所以歷史上地主階級對土地的壟斷就被打破和替代了。房地產(chǎn)市場打擊囤地捂盤的道理也正在這里。但是我們應當做的更徹底才會真正奏效。如學習一些國家土地價格公示的立法，使土地成本透明化。這樣所謂房地產(chǎn)業(yè)暴利不暴利的問題根本就不用爭論，誰有誰沒有，陽光之下，一目了然。

　　記者：房地產(chǎn)開發(fā)商不能靠土地增值，他們怎么賺錢？

　　華生：他們的主要功能本來就是整合資源，設計和蓋出高質量的房子。和其它產(chǎn)業(yè)一樣，如果你什么都外包了，你就只能靠自己的品牌和整合能力賺錢，差的就只能賺一點微薄的管理費。想多賺，往往就得同時做設計、做建筑。所以國外的開發(fā)商多是承建商。像中國現(xiàn)在這樣，許多開發(fā)商自己沒幾個人，主要靠土地賺大錢，而建筑業(yè)利潤微薄，層層轉包，建筑質量隱憂重重，絕不是房地產(chǎn)業(yè)的正?，F(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)需要整體解決方案

　　記者：目前我國房地產(chǎn)調控的措施實際上還是很嚴厲的，您認為房價會出現(xiàn)有效下降嗎？

　　華生：目前購房需求受到壓制，再加上保障房建設加快，房價有可能出現(xiàn)一些回落。但是從大趨勢來看，我國繼續(xù)處于城市化過程中，還有好幾億人沒有進城，進了城的也大多是無房戶，房價大幅度下跌的可能性不是特別大。現(xiàn)在的不少調控政策屬于行政手段，如果房價下跌對信貸、經(jīng)濟以及金融穩(wěn)定有大的影響，肯定就會放寬。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，只有在城市化基本完成之后，移居人口基本沒有了，房地產(chǎn)價格才會出現(xiàn)周期性波動。一段時期上漲，一段時期下跌，總體來說隨著通貨膨脹率逐步上升。

　　限購實際上主要限制的是成交量，對價格的影響是間接的。而我們希望的局面是價格下跌，成交量上升。城市化一般分為兩個階段，第一個階段主要是農村人進城，第二個階段主要是中小城市的人進入大城市。我國現(xiàn)在還處于第一階段的前中期。限購政策首先限制的是移居人口，把進城移居人口關在住宅市場之外，這和城市化的主流是不一致的，未來限購政策難以長期實行下去。

　　記者：除了限購，對于調控政策中的限貸、提高利率等金融杠桿的使用，您怎么看？

　　華生：金融工具的適當配合，在各個國家都會有的。以往我們國家在這個方面控制得并不嚴格。從國際經(jīng)驗看，首套房的購買應該給予優(yōu)惠，享受低利率。只有鼓勵自住型的普通住宅需求，房地產(chǎn)市場才能夠火爆。然后對于二套房、三套房再進行限制。國外很多國家的二、三套房是貸不到款的。購房貸款要與收入掛鉤，根據(jù)年收入來決定貸款多少。但是一個居民只有一份薪水，從這個角度說，貸款購了一套房，以后就不能再貸了。我們對多套房貸太松，又誤傷首套自住房貸款，這是完全錯誤的。中國的房地產(chǎn)業(yè)亟待整體的制度變革和改造。