房地產(chǎn)調(diào)控輪番上陣 高房?jī)r(jià)到底“鹿死誰(shuí)手”

房子，你愛或不愛，它就在那里；房?jī)r(jià)，你恨或不恨，它兀自地漲著……隨著時(shí)間流逝不斷變化推出的一輪一輪調(diào)控政策，從開發(fā)環(huán)節(jié)到購(gòu)房環(huán)節(jié)的信貸收緊，從交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠取消到購(gòu)房銷售首付成數(shù)的不斷提高，再到銷售監(jiān)管的嚴(yán)格與完善，再加上房產(chǎn)稅的試點(diǎn)、保障房建設(shè)的大干快上，終于，人們仿佛看到，幸福就在前面不遠(yuǎn)處……

　　始自2010年1月初的本輪房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)四次"升級(jí)"，至今已運(yùn)行近一年半。"國(guó)十條"、"國(guó)五條"、新"國(guó)八條"在"國(guó)十一條"核心思想指導(dǎo)下，精準(zhǔn)出擊遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)亂象。2011年行至中期，"新國(guó)八條"以及"一房一價(jià)"等最新調(diào)控措施的政策效應(yīng)仍在持續(xù)發(fā)酵作用中。

　　信貸收緊擔(dān)主力

　　首房首付上觸四成

　　信貸伴隨著政策的出臺(tái)而逐步收緊，適用范圍也從二套房擴(kuò)大至首套房。

　　"國(guó)十一條"出臺(tái)之時(shí)，首套房最低尚可享受二成首付、七折利率的優(yōu)惠政策，而二套房也可以四成首付，利率波動(dòng)范圍則由銀行自行掌控。至"國(guó)十條"出臺(tái)，二套房貸款利率風(fēng)險(xiǎn)自控的權(quán)利已被收回，首套房仍維持最低兩成首付的政策。三季度末，面對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，"國(guó)五條"應(yīng)時(shí)而生，首套房的二成首付已無(wú)處尋覓蹤影，二套房的五成首付、1.1倍利率的執(zhí)行規(guī)范進(jìn)入了國(guó)家政策性文件，此時(shí)首套房的七折利率優(yōu)惠也難以獲得。新"國(guó)八條"出手，信貸收緊的力度進(jìn)一步加大，首套房利率優(yōu)惠幅度逐步縮小，5月份首套房首付比例出現(xiàn)差異，部分地區(qū)開始執(zhí)行四成首付的標(biāo)準(zhǔn)。

　　5月初，首套房首付款分地區(qū)差異化執(zhí)行的道路開始摸索，建行、中行、農(nóng)行浙江省分行日前已經(jīng)將首套房最低首付上調(diào)至四成，同時(shí)相應(yīng)上浮貸款利率。記者從京滬兩地了解到，目前首套房貸款首付仍舊執(zhí)行不低于三成的標(biāo)準(zhǔn)。

　　當(dāng)時(shí)就有分析人士表示，浙江省經(jīng)濟(jì)繁榮，杭州、寧波等地的房?jī)r(jià)也是居高不下，差別化提高首套房貸首付比例使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)更有地方針對(duì)性，不排除以后會(huì)推廣這一措施。

　　而北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉則有不同意見。他表示，暫時(shí)看首付四成推廣至全國(guó)的可能性不大，可能先在一個(gè)省試點(diǎn)，而且浙江省也不是所有銀行都上調(diào)了首套房的首付比例。張大偉指出，浙江部分銀行上調(diào)首套房首付比例及利率與銀行的信貸額度有直接關(guān)系，而與宏觀調(diào)控關(guān)系不大。

　　現(xiàn)實(shí)的情況卻是，時(shí)至今日，北京部分銀行也已經(jīng)開始實(shí)行四成首付的標(biāo)準(zhǔn)。"北京地區(qū)首套房首付上調(diào)后，印證了監(jiān)管部門房貸首付態(tài)度正在轉(zhuǎn)變，很可能是房貸首付政策在全國(guó)放開的前奏。"一位銀行人士分析。

　　深發(fā)展銀行朝陽(yáng)區(qū)一家支行個(gè)貸部的工作人員則透露，早在4月份，相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)下發(fā)通知，可適當(dāng)提高首付比例，深發(fā)展銀行北京分行暫未在全行下發(fā)通知，但是隨時(shí)可能變動(dòng)，可能審批時(shí)首付比例還是30%，只要貸款沒有發(fā)放，就有可能變成40%。

　　對(duì)于"首套房貸款首付比例上調(diào)"的行為，監(jiān)管層早已默認(rèn)。在5月中旬召開的2011年陸家嘴金融論壇上，銀監(jiān)會(huì)工作廳副主任楊少俊公開表示，各家商業(yè)銀行把首套房首付款上調(diào)至四成、五成都屬正常情況，目前銀監(jiān)會(huì)的房貸政策沒有改變，仍然是首套房首付款比例不低于三成。在此前提下，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r自主決策。

"限購(gòu)令"任前鋒

　　熱點(diǎn)城市銷售迅速降溫

　　實(shí)行限購(gòu)令的36座城市基本上是國(guó)內(nèi)商品住宅市場(chǎng)最火熱、住宅轉(zhuǎn)手最頻繁的城市。限購(gòu)令的出臺(tái)排擠出部分住宅投機(jī)資金，一度"成全"了商住兩用房產(chǎn)的火熱銷售。在剛性需求的支撐下，商品房銷售面積和銷售額依舊呈現(xiàn)出雙上升的趨勢(shì)，然而對(duì)比同期數(shù)字發(fā)現(xiàn)，銷售增幅呈現(xiàn)銳減的現(xiàn)狀，而這種增幅的大幅滑落，不僅出現(xiàn)在商品住宅市場(chǎng)，被人們看重的商業(yè)地產(chǎn)增速回落情況更為明顯。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13340億元，同比增長(zhǎng)34.3%，其中，住宅投資9497億元，增長(zhǎng)38.6%。這兩項(xiàng)增幅與去年同期的36.2%和34%相差無(wú)幾，從中可以發(fā)現(xiàn)，住宅投資在調(diào)控下增速加快。

　　然而，投資的增速與房屋新開工面積的增幅并不十分匹配。今年前4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積352472萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.2%；房屋新開工面積56841萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.4%；去年同期，房屋新開工面積為4.57億平方米，同比大幅增長(zhǎng)64.1%。

　　不僅房屋新開工面積增幅同比大幅銳減，今年前4個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額的增幅與去年同期相比，增幅同樣出現(xiàn)大幅回落的情況。

　　今年1-4月份，全國(guó)商品房銷售面積24898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。商品房銷售額14078億元，同比增長(zhǎng)13.3%。去年同期，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)32.8%，商品房銷售金額同比增長(zhǎng)55.4%。住宅銷售面積增長(zhǎng)5.8%，住宅銷售額增長(zhǎng)11.0%，與去年4月份30.3%和51.5%的增幅相比，今年的增長(zhǎng)實(shí)在甚微。

　　自房地產(chǎn)調(diào)控以來備受關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)，今年以來的表現(xiàn)并不十分令人欣喜。今年前4個(gè)月，辦公樓增長(zhǎng)4.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)7.7%。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)23.8%和26.6%。去年同期，辦公樓銷售面積增幅85.5%，銷售額增長(zhǎng)106.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增幅56.2%，銷售額增長(zhǎng)78.4%。

"一房一價(jià)"司前衛(wèi)

　　價(jià)格規(guī)范仍有待落實(shí)

　　發(fā)改委祭出的房地產(chǎn)調(diào)控利劍--"一房一價(jià)"實(shí)施已滿月，然而，開發(fā)商見招拆招的情況普遍存在，部分城市從6月1日起才正式開始實(shí)施"一房一價(jià)"。

　　6月1日起，江西《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)施細(xì)則將正式推行，商品房、二手房和保障性住房均要求一房一價(jià)明碼標(biāo)示。隨著政策的有效落實(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加規(guī)范，與此同時(shí)購(gòu)房者能進(jìn)一步透明消費(fèi)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示以下與商品房?jī)r(jià)格密切相關(guān)的因素，包括開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率，以及樓盤的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)?、供暖、通訊等配套情況。

　　5月末，上海市發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)<商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定>的通知》，明確了上海"一房一價(jià)"細(xì)則。凡在本市的商品房經(jīng)營(yíng)者銷售新建商品房，應(yīng)當(dāng)按照細(xì)則實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，二手房明碼標(biāo)價(jià)參照細(xì)則執(zhí)行。不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，樓盤促銷和停車位銷售都要明碼標(biāo)價(jià)。

　　武漢雖從5月初開始執(zhí)行一房一價(jià)，但執(zhí)行效果并不理想。武漢市成立40多個(gè)檢查小組，對(duì)全市200多家樓盤摸底檢查，九成樓盤標(biāo)示信息不全。銷售狀態(tài)、裝修情況、戶型、公攤面積、層高、綠化率等信息都存在不同程度的漏標(biāo)。5月30日，武漢市物價(jià)局召開新聞發(fā)布會(huì)透露，從6月份開始，將專項(xiàng)檢查商品房明碼標(biāo)價(jià)的九項(xiàng)不規(guī)范行為，違者重罰50萬(wàn)元。重點(diǎn)查處的行為包括銷售商品房不明碼標(biāo)價(jià)或未在交易場(chǎng)所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)，未一次性公開全部預(yù)售房源等九項(xiàng)行為。

　　煙臺(tái)物價(jià)部門規(guī)定，5月底所有開發(fā)商都要把"一房一價(jià)"上墻公示。物價(jià)部門將在6月1日開始專項(xiàng)檢查，對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的，只要沒上墻公示，每套將處5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，最高可處以50萬(wàn)元罰款，并沒收違法所得。情節(jié)嚴(yán)重的，還要責(zé)令停業(yè)整頓，或由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

房產(chǎn)稅打替補(bǔ)

　　有望成高房?jī)r(jià)"撒手锏"

　　每一輪房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大化的討論都是從人聲鼎沸到悄無(wú)聲息，這一次也不例外，房產(chǎn)稅征收范圍年內(nèi)難以擴(kuò)大似已成為共識(shí)。雖說房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大勢(shì)在必行，但試點(diǎn)的擴(kuò)大肯定是在總結(jié)上海、重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，而如今，上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)尚在推進(jìn)中。

　　有消息稱，除了上海和重慶，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，今年將不再增加試點(diǎn)城市。今年國(guó)家稅務(wù)總局主要精力是繼續(xù)完善房地產(chǎn)批量評(píng)稅，并在目前的二手房交易契稅征收上應(yīng)用。

　　重慶市市長(zhǎng)黃奇帆5月28日也表示，重慶房產(chǎn)稅將在充分試點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改完善。他還披露，重慶市的房產(chǎn)稅改革將在1年至2年試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)完善，并結(jié)合上海市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，將兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的"修改版"在全國(guó)推廣。

　　北京下半年或?qū)㈤_征房產(chǎn)稅的消息促成了這一輪對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的熱烈討論。不過5月23日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，從目前上海及重慶兩個(gè)城市開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅又存在涉及面廣、對(duì)利益的影響復(fù)雜、缺少代征代繳機(jī)制、征稅成本較高等問題，所以全面開征難度很大。

　　秦虹認(rèn)為，如果試點(diǎn)城市能夠在稅制設(shè)置和征稅機(jī)制方面取得經(jīng)驗(yàn)，且能讓普通居民了解房產(chǎn)稅對(duì)合理的自主需求基本沒有影響，主要針對(duì)投資性需求，那么房產(chǎn)稅在全國(guó)的普遍開征才有基礎(chǔ)。

　　房產(chǎn)稅全面開征極其重要的法理基礎(chǔ)目前尚未理順。房產(chǎn)稅的核心和難點(diǎn)是評(píng)估和征管。作為稅收征管的職能部門，國(guó)稅總局除了研究設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制度方面的內(nèi)容，另一重點(diǎn)是進(jìn)行評(píng)估征稅的技術(shù)準(zhǔn)備，按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅的試點(diǎn)已進(jìn)行了近11年，然而空轉(zhuǎn)了十余年，這一法理基礎(chǔ)卻從未解決。

　　現(xiàn)行的《稅收征收管理法》在稅收的開征和減免上，比《稅收征收管理暫行條例》賦予了國(guó)務(wù)院更多的權(quán)限。僅變動(dòng)《房產(chǎn)稅暫行條例》中的一個(gè)細(xì)節(jié)，整個(gè)框架還是完整保留，這表明《房產(chǎn)稅暫行條例》對(duì)現(xiàn)在制定房產(chǎn)稅征收細(xì)節(jié)還起著指導(dǎo)、參考的作用，但這仍舊無(wú)法解決房產(chǎn)稅征收中遇到的現(xiàn)實(shí)問題。

　　即便是已經(jīng)開展試點(diǎn)征收工作的上海、重慶，其房產(chǎn)稅征收的依據(jù)也只是"國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神"。接近政府部門的專家稱，財(cái)政部和國(guó)稅總局的看法是，若在上海、重慶之外的其他地方進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，應(yīng)該首先解決法律依據(jù)方面存在的缺陷。

　　早在今年兩會(huì)期間，財(cái)政部和國(guó)稅總局就都明確房產(chǎn)稅暫不推廣的信號(hào)。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人和國(guó)稅總局局長(zhǎng)肖捷都表示，目前向全國(guó)范圍推廣房產(chǎn)稅的條件還不成熟，仍需要積累經(jīng)驗(yàn)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥也表示，目前工作的重點(diǎn)是密切跟蹤這兩個(gè)試點(diǎn)城市進(jìn)展情況。在密切跟蹤的過程當(dāng)中，進(jìn)一步深入地研究政策，不斷地總結(jié)和完善試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)。